JLL aktualisiert Residential City Profiles - 2014: Die Rallye auf den Wohn- und Eigentumsmärkten geht weiter - Eine Entspannung der Märkte in den nächsten Jahren nur über den Neubau möglich
Frankfurt (ots)
Im 2. Halbjahr 2014 sind die Angebots-Mieten und -Kaufpreise in den meisten der acht von JLL untersuchten Städten wieder stärker gestiegen. Während sich Mietpreise im Mittel gegenüber dem 1. Halbjahr prozentual doppelt so stark erhöhten, verzeichneten die Preise für Eigentumswohnungen zwischen den beiden Halbjahren nur einen leichten Aufschwung. Stagnierende oder gar sinkende Angebotsmieten haben sich bis Ende des letzten Jahres in den Top-Städten nicht feststellen lassen. Im Gegenteil: In allen Städten sind die Mieten nochmals bzw. wieder angestiegen. Allerdings scheinen nun Mietpreisobergrenzen bei den teuersten Wohnungen erreicht. Eine Entspannung der Märkte in den nächsten Jahren geht nur über den Neubau. Sollte die Mietpreisbremse wie geplant aber umgesetzt werden, wird es genau zu diesem dringend notwendigen Angebot nicht kommen, die Knappheit würde verstärkt.
Die seit einigen Jahren zu beobachtende Entkopplung der Kauf- und Mietpreisentwicklung - stärkerer Anstieg der Kauf- gegenüber der Mietpreise - wird häufig als Indiz für eine Blase im Eigentumswohnungsmarkt angeführt. Zu berücksichtigen ist aber, dass in dieser Assetklasse überwiegend Privatanleger mit häufig guter Eigenkapitalausstattung bei mangelnden Anlagealternativen investieren oder Eigennutzer, die vor allem durch das derzeit niedrige Zinsniveau angezogen werden. Eine nachhaltige Rendite als vorrangige Investitionsentscheidung stehen bei ihnen weniger im Vordergrund als bei institutionellen Anlegern, deren Fokus eher auf Mehrfamilienhäusern oder ganze Portfolios gerichtet ist.
Zunehmende Differenzierung der Mietpreisentwicklung
Bei weitem teuerster Wohnungsmarkt bleibt München. Die Angebotsmieten legten in der zweiten Jahreshälfte wieder zu, mittlerweile werden 15,65 Euro/m²/Monat verlangt. Wieder stärker steigende Angebotsmieten registrierte auch die zweitteuerste Stadt: Frankfurt kommt mit +2,8 % auf 12,35 Euro/m²/Monat. Auch Stuttgart zeigte eine ansteigende Tendenz. Auf Jahressicht schlägt hier ein Plus von 5,2 % auf 11,50 Euro/m²/Monat zu Buche. Moderat angestiegen sind die Angebotsmietpreise in Hamburg (+ 1,4 % auf 10,85 Euro/m²/Monat). Köln und Düsseldorf lagen mit 9,65 bzw. 9,60 Euro/m²/Monat auf ähnlichem Niveau, auch der Anstieg zeigt keine großen Unterschiede (+ 2,2 % bzw. + 2,6 %). Den prozentual deutlich höchsten Zuwachs ist mit einem Plus von 9,1 % auf 8,95 Euro/m²/Monat auf Jahressicht war für Berlin zu notieren, wenngleich zwischen Juli und Dezember sich der Mietpreisanstieg abschwächte. Auch Leipzigs Preisanstieg auf dem Mietwohnungsmarkt ließ in der zweiten Jahreshälfte 2014 nach, bleibt aber auf Jahressicht mit 4,3 % überdurchschnittlich hoch. Die Angebotsmiete erreicht 5,55 Euro/m²/Monat.
Nachdem es im ersten Halbjahr 2014 nach einer Beruhigung des Mietpreisanstiegs aussah, hat die anhaltend hohe Nachfrage in einem weiterhin angebotsknappen Marktumfeld zu einem teilweise kräftigen Wachstum geführt. Für eine Trendwende zu grundsätzlich niedrigen Wachstumsraten am Mietwohnungsmarkt in den Großstädten gibt es derzeit keine Anzeichen. Sehr wahrscheinlich ist allerdings, dass nach dem mehrjährigen Aufwärtstrend nicht mehr so viel Luft nach oben ist.
Frankfurt und Berlin mit hoher Dynamik im Eigentumswohnungsmarkt
In vier der acht untersuchten Städte wurden - allein auf das 2. Halbjahr bezogen - wieder stärker steigende Kaufpreise beobachtet. Dazu zählen vor allem die bereits hochpreisigen Standorte München und Frankfurt. Mittelfristig dürfte die steigende Bautätigkeit in den meisten Städten die Preisentwicklung jedoch abbremsen. Das gilt allerdings nicht für München und Stuttgart, die bereits keine ausreichenden Baulandreserven mehr aufweisen. Mit einem jährlichen Plus von 9,0 % haben die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in München im zweiten Halbjahr einen neuen Höchstwert von 5.590 Euro/m² erreicht (H1: 5.280 Euro/m²). Zweitteuerster Markt für Eigentumswohnungen im zweiten Halbjahr 2014 war Frankfurt (3.900 Euro / m² / Monat). Mit dem höchsten Zuwachs auf Jahressicht (16 %) - überwiegend auf den höheren Anteil teurer Neubauwohnungen zurückzuführen - positioniert sich die Mainmetropole vor Hamburg, wo gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 8,8 % auf rund 3.720 Euro/m² zu notieren ist. Nach einem starken Preisschub im ersten Halbjahr 2014 verbuchte Stuttgart in H2 2014 ein Plus von 1,1 %, damit +8,7 % auf Jahressicht auf im Mittel 3.000 Euro/m². In Düsseldorf hat sich die Preisdynamik im 2. Halbjahr 2014 ebenfalls abgeschwächt (+ 1,1 % gegenüber dem 1. Halbjahr). Auf Jahressicht stiegen die Kaufpreise um 4,4 % auf 2.930 Euro/m². Eine unverändert hohe Zuwachsrate erfuhr Berlin (2.900 Euro/m²) mit einem Anstieg um 12,8 % auf Jahressicht. In Köln schwächte sich die Preisentwicklung hingegen ab. Die hohe jährliche Wachstumsrate von 10,0 % auf 2.720 Euro/m²/Monat ist noch auf das erste Halbjahr zurückzuführen. Während auf Jahressicht in Leipzig ein Preisrückgang zu notieren ist (-3,5 %), sind die Angebotspreise im Vergleich zum ersten Halbjahr wieder angestiegen (+4,7 %). 1.330 Euro/m²/Monat müssten Käufer im Mittel für eine Eigentumswohnung in der sächsischen Metropole aufbringen.
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