Der Winter kommt: was Betreiber von Gewerbeimmobilien aktuell zu Verkehrssicherung und ESG-Richtlinien wissen sollten
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Muss ich Zufahrtswege eher schnell oder umweltfreundlich von Schnee und Eis räumen? Entspricht das Heizsystem auch ohne Nachrüstung den gesetzlichen Anforderungen? Rechtsanwalt Dominik Hermann von Koenen Bauanwälte fasst zusammen, wie die Rechtslage für Eigentümer gewerblich genutzter Immobilien im Winter 2024/25 aussieht.
Höhere Anforderungen an gewerbliche Eigentümer
Münster, Dezember 2024. Laut Verkehrssicherungspflicht, die sich aus dem Deliktsrecht (§ 823 BGB) ergibt, haften Immobilienbesitzer, die ihre Pflichten zur Sicherung des öffentlichen Verkehrsraumes verletzen und dadurch Schäden verursachen. Auch wenn im gewerblichen Mietrecht zunächst die gleichen Grundsätze wie im Verbrauchermietrecht gelten, kommen hier noch Anforderungen on top. Warum? Sobald eine große Anzahl von Personen die Wege nutzt, erhöhen sich die Risiken von Unfällen auf den Verkehrsflächen erheblich. Gewerbeimmobilien-Eigentümer müssen deshalb in stark frequentierten Bereichen eine höhere Sorgfalt walten lassen.
Zusätzliche Risiken ergeben sich durch Liefer- und Schwerlastverkehr: Fahrzeuge können Wege beschädigen oder durch Laubbefall und Schnee in gefährliche Situationen geraten. Die Sicherungspflichten des Eigentümers erstrecken sich daher nicht nur auf die Gehwege, sondern auch auf betriebliche Zufahrtswege und Parkplätze. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil [1] vom Oktober 2022 und machte einen Möbelhausbetreiber haftbar, der seine Winterdienstpflicht auf dem Kundenparkplatz nicht erfüllt hatte und damit die Sturzgefahr erhöhte.
ESG-konform durch den Winter
Zu sicher kommt nachhaltig: Mit der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) muss die Immobilienbranche ab 2025 umfassende ESG-Berichte vorlegen. Diese gehen über bisher geltende Berichtspflichten hinaus: Betreiber von Gewerbeimmobilien dokumentieren in diesem Rahmen ihre Nachhaltigkeitsstrategien und belegen Fortschritte bei Energieverbrauch, Verkehrssicherheit und Emissionsreduktion. Dies bedeutet im Kontext Winterbetrieb ein dickeres Pflichtenheft.
Im Rahmen der Verkehrssicherung müssen Betreiber von Gewerbeimmobilien Maßnahmen treffen, die sowohl Unfälle vermeiden als auch Nachhaltigkeitskriterien einhalten. Ganz konkret geht es dabei um den Einsatz umweltfreundlicher Streumittel und energieeffizienter Maschinen sowie Technologien für Winterdienste. Beides schlägt sich positiv im ESG-Scoring nieder.
Europa gibt den Weg vor
Die Umsetzung der EU-Taxonomie sowie die „Energieeffizienzrichtlinie für Gebäude“ (EPBD) treffen auf das deutsche Gebäudeenergiegesetz (GEG) und führen zu erhöhten Anforderungen an die Energieeffizienz von Gewerbeimmobilien. Diese Regularien enthalten auch neue Mindestanforderungen für die Modernisierung von Bestandsimmobilien. Diese Pflichten zur Nachrüstung von Heizsystemen, zur Dämmung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien betreffen maßgeblich auch den Winterbetrieb.
Zudem entschied der Bundesgerichtshof 2023 [2], dass bei Immobilien-Transaktionen alle wesentlichen Details wie geplante Heizungssanierungen offengelegt werden müssen. Dies unterstreicht die Bedeutung von ESG-relevanter Transparenz, etwa hinsichtlich energetischer Sanierungen oder CO2-Emissionen.
„Auch wenn es bisher keine spezifischen Urteile deutscher Gerichte gibt, die ESG-Richtlinien direkt mit Verkehrssicherung an Gewerbeimmobilien verknüpfen, so beobachten wir dennoch relevante Entwicklungen und Urteile, die indirekt Auswirkungen haben“, so Dominik Hermann.
Green Lease als Basis
Mit dem Fokus auf Nachhaltigkeit werden zukünftig „Green Lease Clauses“ in Gewerbe-Mietverträgen Einzug halten. Diese Klauseln nehmen Mieter und Vermieter gleichermaßen in die Pflicht und beschreiben Vorgaben zur umweltfreundlichen Nutzung einer Immobilie. In puncto Winterdienst sind Verpflichtung des Mieters, keine umweltschädlichen Stoffe gegen Glätte zu nutzen oder Heiz- und Lüftungsabsprachen Beispiele, die in Zukunft greifen können.
Über die Koenen Bauanwälte
Koenen Bauanwälte ist eine auf Bau- und Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei, die im gesamten Bundesgebiet tätig ist. Das Leistungsspektrum der vielfach prämierten Kanzlei mit Standorten in Essen, Hannover, Münster und Bielefeld umfasst ausgehend vom klassischen Baurecht alle juristischen Angelegenheiten rund um den Bauprozess – von der baubegleitenden Rechtsberatung bis hin zur Prozessführung. In holistischer Arbeitsweise mit Fokus auf private und institutionelle Bauherren decken die juristischen Expert:innen-Teams alle Bereiche rund um Kosten, Termine und Qualität ab. Von einem im Kanzleigewerbe unüblichen, teamorientierten Menschen- und Arbeitsbild ausgehend, gründete Prof. Dr. Koenen 2004 seine Kanzlei in Essen mit der Idee, das althergebrachte Arbeitsverhältnis tradierter Kanzleien zu ändern. Dem kulturellen Wandel hin zu New Work folgend, setzte Koenen seine Vision 2022 in die Tat um, fokussierte die Teamarbeit in seinem Unternehmen und stockte seine Anzahl der Mitarbeitenden um fast das Doppelte auf aktuell 19 Rechtsanwält:innen und weitere juristische Fachkräfte auf. Mehr Details zur Kanzlei und aktuelle Informationen zu juristischen Themen über die eigene Publikation Legal Report unter bauanwaelte.de
[1] (Aktenzeichen VI ZR 1283/20)
[2] Das Aktenzeichen des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Offenlegungspflicht bei Immobilienverkäufen ist V ZR 106/22. In diesem Fall entschied der BGH 2023, dass Verkäufer von Immobilien ihre vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzen, wenn sie wichtige Informationen nur sehr kurzfristig in einem virtuellen Datenraum bereitstellen, ohne die Käufer explizit darauf hinzuweisen.
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