Immobilienmarkt - Der Trend macht's!
Cham/Zug (ots)
Erwin Lasshofer und die INNOVATIS verfügen über langjährige Erfahrung mit der Investition in und mit der Bewirtschaftung von Immobilien, sowohl im Bereich von Gewerbe- als auch Wohnimmobilien. Häufig fragen private wie auch institutionelle Kunden, ob sich eine Veranlagung in Immobilen generell lohnt. Einen aktuellen Überblick über das Preisniveau in Europa und jüngste Entwicklungen bietet der Artikel "Immobilienpreise - Gibt es bereits eine Blase?". Darüber hinaus gibt Erwin Lasshofer an dieser Stelle Einblick, was seine wichtigsten Kriterien bei der Immobilieninvestition sind.
WARUM IN IMMOBILIEN INVESTIEREN?
Der Begriff Betongold verleiht der Immobilienanlage einen gewissen Glanz und klingt in vielen Ohren nach unerschütterlicher Sicherheit, in anderen wiederum auch nach einem Hauch von Rausch und Abenteuer. Je nach Einzelfall der Investition und Blickwinkel des Betrachters spielten in der Realität entweder Sicherheit oder Abenteuer eine unterschiedlich starke Rolle. In den meisten Köpfen herrscht Zweifel an der Standhaftigkeit der Notenbanken und an der Stabilität der Währung. Allerorts wird Inflation wahrgenommen und Schutz vor ihr gesucht. Aus dieser Brille bedeutet die Immobilie Sicherheit. Sie bietet Schutz, weil auf der Habenseite ein Sachwert und, sofern per Kredit finanziert, auf der Sollseite ein Finanzwert steht.
Eine Währungskrise ist mit Sachwerten allerdings nur dann unbeschadet zu überstehen, solange das Wirtschaftssystem und vor allem die öffentliche Ordnung überleben. Im absoluten Extremfall ist eine Flucht mit Gold in Form kleiner Münzen möglicherweise die vielversprechendere Strategie. Allerdings produziert Gold keine Mieten, Zinsen oder Dividenden und weist als Anlage einige weitere Besonderheiten auf, deren Besprechung den vorliegenden Rahmen sprengen würden.
Zurück zum Betongold und regulären Rahmenbedingungen. Die Wohnimmobilie stellt in der Selbstnutzung einen Sonderfall dar, weil der private Immobilienkonsum steuerfrei ist. Darüber hinaus liefert ein Eigenheim das Gefühlt der Freiheit, Unabhängigkeit vor Mieterhöhungen und einen hohen ideellen Nutzen. Passt das Eigenheim nicht mehr zur aktuellen Lebenssituation, kann es allerdings eine große Belastung für die Familie werden oder bei entsprechender Anpassung zumindest hohe Transaktionskosten verursachen.
WELCHE FINANZIERUNG?
Bei Immobilienerwerb wird regelmäßig ein großer Anteil fremdfinanziert. Während der Käufer nur einen Bruchteil der Kaufsumme als Eigenkapital mitbringen muss, stellen Banken zu günstigen Konditionen ein Mehrfaches des Eigenkapitals als Fremdfinanzierung zur Verfügung. Dieser Kredithebel steigert nicht nur die erwartete Rendite sondern ebenso die erwartete Schwankungsbreite der Cashflows, also das Risiko der Anlage. Im Fall von Eigenheimen ist ein Kredithebel von 3-10 normal. Dieses Risiko wird von vielen Eigenheimbesitzern übersehen. Selbst wenn Hypothekenraten nicht von Mieteinnahmen finanziert werden müssen, würde ein zu hoher Kredithebel bei fallenden Immobilienpreisen eine mögliche Unterdeckung der Hypothek und Aufforderung zum Nachschuss seitens der Bank verursachen.
Neben dem Kredithebel verschärfen variable Finanzierungen oder Fremdwährungen das Risikoprofil zusätzlich. In Österreich lag der Anteil der variablen Hypothekenfinanzierungen zeitweise bei 90%. Dabei wird der zu verrechnende Zinssatz an eine Benchmark wie den 3-monatigen Interbanken-Zinssatz Euribor gekoppelt. Ein Anstieg des Basiszinssatzes führt dann unmittelbar zu einer Erhöhung des Kreditzinses, was wiederum unmittelbar in einer höheren Monatsrate in der Bedienung der Schuldenlast durch den Eigenheimbesitzer resultiert. Während variabel finanzierte Häuslebauer über viele Jahre mit sinkenden Zinsen einen positiven Einkommenseffekt hatten, hat die Zeit plötzlich steigender Zinsen während der Finanzkrise 2007-2011 viele variable Kreditnehmer und Kreditgeber an ihre Belastungsgrenzen oder darüber hinaus geführt. Erwin Lasshofer und die Spezialisten der INNOVATIS haben in der Folge in vielen Fällen fallende Immobilienpreise beobachtet, sowie eine erhöhte Anzahl von Zwangsversteigerungen.
Interessanterweise ist die Vorliebe zur festen oder variablen Verzinsung offenbar eine Mentalitätsfrage. Jedenfalls gibt es in gemeinsamen Währungsräumen starke regionale Unterschiede. Während die Österreicher ihre Finanzierung mit variablem Zins bevorzugen (wie z.B. auch Spanier, Griechen, Italiener, Finnen), wählen über 90% der Deutschen und über 80% der Schweizer eine Eigenheimfinanzierung mit mehrjähriger Zinsbindung (wie z.B. auch Belgier, Niederländer, Franzosen).
Die Österreicher gelten bei der Eigenheimfinanzierung darüber hinaus als besonders risikofreudig, weil sie zeitweise bis zu 40% der Wohnbaukredite in einer Fremdwährung aufgenommen haben. Dieser Anteil ist seit der Finanzkrise stark rückläufig, zum Teil aus der Erfahrung der Kreditnehmer mit Stressphasen unvorteilhafter Währungsentwicklungen und zum anderen durch Bemühungen der Nationalbank, die Gefahr eines Kollapses der lokalen Kreditinstitute zu zügeln. Die Finanzierung in Fremdwährungen lief grundsätzlich über Niedrigzinswährungen wie Japanischer Yen oder Schweizer Franken. Der niedrige Zinssatz sollte die monatlichen Raten niedrig halten. Allerdings wurden Währungsschwankungen während der Laufzeit nicht berücksichtigt und von den Kreditnehmern häufig gar nicht erkannt. Schlimmer noch: Den Währungsschwankungen unterlag nicht nur die Restschuld, sondern der volle nominale Kreditbetrag bis zum Laufzeitende. Tilgungen reduzierten nämlich nicht den Betrag in Fremdwährung, sondern gingen zumeist in einen Tilgungsträger in heimischer Währung, welcher erst am Ende der Laufzeit zur Tilgung der Fremdwährungsschuld konvertiert wurde. Hier blieb die Frage nach der Höhe einer möglichen Über- oder Unterdeckung bis zum letzten Tag ein Glücksspiel. Gelegentlich wird davon gesprochen, dieses Währungsrisiko durch Devisentermingeschäfte kontrollieren zu wollen. Dabei will man entweder auf Basis von Prognosen zu bestimmten Währungen kaufen oder verkaufen, was ein aktives Risiko bedeutet. Oder aber man versucht durch permanente passive Absicherungsgeschäfte das Währungsrisiko auszuschalten, was aber den Zinsvorteil kostet, plus weitere Bankspesen. Fazit, bzw. Warnung von Erwin Lasshofer: "Einen Zinsvorteil aus Fremdwährung ohne Währungsrisiko gibt es nicht. Allerdings entsteht für die Bank durch Kredit, Währungskonvertierung, Tilgungsträger und mögliche Absicherungsgeschäfte ein ganzer Strauss von Spezial-Produkten, welchen sie dem Kreditnehmer anstelle eines einfachen und günstigen Kredites anbieten kann."
Neben der Gestaltung der Finanzierung gibt es natürlich eine ganze Reihe wichtiger Einflussfaktoren auf den Erfolg einer Immobilienanlage. Das spezielle Merkmal dieser Anlageklasse ist Lage, inklusive Erreichbarkeit, Nachbarschaft und vorhandene Infrastruktur. Hinzu kommt die Widmung bzw. Nutzbarkeit. Insbesondere bei Gewerbeimmobilien hängt die spezielle Nutzung von zahlreichen tatsächlichen und regulatorischen Randbedingungen ab, wie z.B. Widmung, Umweltvorschriften, Bauvorschriften, Miteigentümer, Dienstbarkeiten etc. Diese Gegebenheiten lassen sich weitgehend feststellen, analysieren und bewerten.
Wie bei allen Anlageformen liegt der größte Werttreiber allerdings in der zukünftigen Entwicklung dieser und weiterer Faktoren. Letztlich bestimmen die Entwicklung der Finanzierungskosten und der potenziellen Mieteinnahmen den Wert einer Immobile. Auf Zinsentwicklung gehen wir im Rahmen unserer Einschätzung von Wertpapieranlagen regelmäßig ein. Die Entwicklung der Mietpreise wird hauptsächlich durch die lokale Wirtschaftskraft der Mieter und durch die demographische Entwicklung der Mieter bestimmt. Zur Zeit beobachten wir in Europa bei der stabilen Gesamtbevölkerungszahl eine zunehmende Verstädterung, d.h. Konzentration der Bevölkerungsdichte in Ballungszentren. Einige ländliche Gegenden sterben regelrecht aus, während an anderer Stelle Ballungsräume ihren Baubestand kaum noch nachverdichten können. Die demographische Wanderung ist nicht nur mit dem Wunsch nach einem Leben in fortschrittlicher Infrastruktur verbunden, sondern häufig auch eine Bewegung hin zu attraktiven Einkommensquellen. Wachsende Bevölkerungszahlen mit wachsendem Einkommen hinterlassen deutliche Spuren am Immobilienmarkt und begründen teils ganz erhebliche regionale Unterschiede in absoluten Preisen und in deren Entwicklung.
Erwin Lasshofer und das INNOVATIS Team sehen im direkten Vergleich zur Veranlagung in Wertpapieren bei Immobilien einen entscheidenden Unterschied: Die Anpassungsprozesse dauern viel länger. Während allein die Prognose einer Rezession zu massiven Reaktionen bei den Preisen für Aktien und Staatsanleihen führt, dauert es bei Immobilien wesentlich länger, häufig mehrere Jahre. Selbst bei Jobverlust wird die Wohnung nicht gleich gekündigt oder gar zum Verkauf angeboten. Ebenso wird ein Wirtschaftsstandort bei einem Gewinneinbruch noch nicht infrage gestellt. Selbst bei einer Insolvenz wird der operativ genutzte Immobilienbesitz häufig nicht veräußert. Nach den Erfahrungen der Finanzkrise werden wohl auch Banken bei einer Unterdeckung von Hypotheken sehr lange stillhalten wollen und dürfen, bevor es zu einer Zwangsliquidation kommt. In der Folge entstehen regelmäßig langfristige Trends, welche Erwin Lasshofer in der INNOVATIS regelmäßig auf den Prüfstand nehmen lässt und dann als Grundlage für die Identifikation attraktiver Objekte dienen. Weitere wichtige Quellen in der Wertschöpfung in der Immobilenanlage ist die Entwicklung und die optimale Bewirtschaftung der einzelnen Immobilie. Darüber hinaus kommt es auch bei Immobilien auf ein professionelles Portfoliomanagement an, um Risiken zu steuern und das Ertragspotenzial zu optimieren.
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