Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V.
Verband deutscher Hypothekenbanken
1. Konkurrenzfähigkeit der Immobilienanlage durch Mietrechtsreform nicht gefährden
2. Geschäftszahlen: Januar bis April 2000
Bonn (ots)
Der Verband deutscher Hypothekenbanken hat nachdrücklich vor den negativen Auswirkungen der geplanten Mietrechtsreform auf die Kapitalanlage in Immobilien gewarnt. Die steuerliche Belastung von Immobilieneigentum sei bereits in den letzten Jahren erheblich erhöht worden, betont der Verband in einer Stellungnahme anlässlich der Anhörung über das Mietrechtsreformgesetz im Bundesjustizministerium am 29.5.2000. So seien die Sonderabschreibungen abgebaut, die degressive AfA reduziert, die Verlustverrechnung begrenzt, die Spekulationsfrist verlängert, die Grunderwerbsteuer heraufgesetzt und die steuerlichen Bemessungsgrundlagen bei der Immobilienbewertung erhöht worden.
Wegen dieser Verschlechterung der steuerlichen Rahmenbedingungen wäre es nach Meinung der Hypothekenbanken völlig verkehrt, wohnungswirtschaftliche Investitionen durch falsche mietrechtliche Weichenstellungen noch unattraktiver zu machen. Dies wäre auch angesichts der derzeitigen Diskussion über den Ausbau der privaten Altersvorsorge kontraproduktiv. Denn Immobilienbesitz sei für die finanzielle Absicherung des Lebensabends besonders geeignet. Nach einer Untersuchung der Bundesbank verfügten die privaten Haushalte Ende 1997 über ein Immobilienvermögen von 7,1 Billionen DM, wovon rd. 3 Billionen DM auf Mietwohnungen entfallen dürften. Die durch die beabsichtigte Mietrechtsreform entstehenden zusätzlichen Reglementierungen würde es den privaten Eigentümern erschweren, eine auskömmliche Rendite zu erzielen.
Schon heute sei die Anfangsrendite im Mietwohnungsbau im Vergleich zu anderen Anlageformen mit rd. 3% relativ gering. Immer mehr Kapitalanleger scheuten daher Engagements im Wohnungsbau. Stattdessen würden sie in gewerbliche Immobilien, in Auslandsobjekte, in Immobilienfonds, in Immobilien-Aktiengesellschaften und in besonders starkem Ausmaß in Aktien und in Aktienfonds investieren. Deshalb sollte eine Reform des Mietrechts auf möglichst wenige Eingriffe in die Vertragsfreiheit setzen, um die Konkurrenzfähigkeit der Immobilienanlage nicht zusätzlich zu beeinträchtigen.
Die Abkehr von der Immobilie zeigt nach Einschätzung des Verbandes auch der dramatische Rückgang von Hypothekenzusagen und Baugenehmigungen. Die Kreditzusagen der Hypothekenbanken für den Neubau von Mietwohnungen und von überwiegend zur Vermietung verwendeten Eigentumswohnungen seien bei den Hypothekenbanken in den letzten Jahren erheblich zurückgegangen, und zwar 1996 mit 6%, 1997 mit 20%, 1998 mit 18%, 1999 mit 23% jeweils gegenüber den Vorjahren und im ersten Quartal 2000 mit weiteren 33%. Falls sich diese Entwicklung fortsetzen sollte, könnte es künftig zu Engpässen bei der Wohnungsversorgung kommen. Ein im Bürgerlichen Gesetzbuch geregeltes, verschärftes Mietrecht wäre jedoch nicht in der Lage, rasch und flexibel auf eine neue Wohnungsknappheit zu reagieren.
Aus diesen Gründen sei vor allem die vorgesehene Senkung der Kappungsgrenze von 30% auf 20 % bedenklich. Mieterhöhungen, die aufgrund der Vergleichsmiete gerechtfertigt seien, ließen sich bei finanzschwachen Mietern durch das Wohngeld auffangen. Außerdem würde durch die Verringerung der Kappungsgrenze die Überführung von Sozialwohnungen, bei denen die öffentlichen Bindungen wegfielen, in den freien Mietwohnungsmarkt erschwert. Nach der Konzeption der staatlichen Wohnungsbauförderung entfallen mit der ordentlichen Tilgung öffentlicher Baudarlehen die Bindungen ohne Nachwirkungsfrist.
Die Kürzung der Modernisierungsumlage lehnen die Hypothekenbanken ab. Denn es sei nicht auszuschließen, dass die zur Zeit niedrigen Zinsen eines Tages wieder auf das langjährige Durchschnittsniveau von über 8 % steigen. Die Modernisierungsumlage sollte als wichtiges Instrument zur Verbesserung des Wohnungsbestandes nicht eingeschränkt werden.
Auch sollten die Kündigungsfristen nicht einseitig zu Lasten der Vermieter verkürzt und der Kündigungsschutz bei Zeitmietverträgen nicht ausgeweitet werden. Beides würde die Abwanderung von Investoren zu fungibleren Kapitalanlagen beschleunigen. Der Ausschluss von Mieterhöhungen bei gestiegenen Kapitalkosten sollte unterbleiben. Das Zinsrisiko würde damit nämlich einseitig auf die Vermieter verlagert.
Statistik Nr. 13 Übersicht: AKTIV- und PASSIVGESCHÄFT der HYPOTHEKENBANKEN1
APRIL APRIL +/- JAN.-APR. JAN.-APR. +/-
in Mio. EURO 1999 2000 in % 1999 2000 in %
NEUZUSAGEN insgesamt 20.092 11.850 -41,00% 88.081 53.568 -39,20%
Zusagen für HYPOTHEKAR- KREDITE 4.262 3.097 -27,30% 18.073 12.436 -31,20% (einschl. 1b/1c Kredite)
davon für: Wohnungsneubau 1.362 618 -54,60% 3.304 2.172 -34,30%
Kauf, Modernisierung u. Ablösungen 1.324 1.015 -23,30% 8.466 4.894 -42,20%
gewerbliche Beleihungen 1.576 1.464 -7,10% 6.303 5.370 -14,80%
davon: Beleihungen in EU- und EWR-Staaten 686 621 -9,50% 2.532 2.473 -2,30%
Ausgezahlte HYPOTHEKARKREDITE insges. (einschl. 1b/1c Darl.) 4.438 2.877 -35,20% 16.388 11.389 -30,50%
Zusagen im STAATSKREDIT- GESCHÄFT 15.830 8.753 -44,70% 70.008 41.132 -41,20% (ohne 1b/1c Kredite)
davon an:
inländische öffentliche
Haushalte 2) 4.041 3.762 -6,90% 20.034 12.835 -35,90%
Sonstige
Staatskredite 3)
11.789 4.991 -57,70% 49.974 28.297 -43,40%Auszahlungen im STAATSKREDIT- GESCHÄFT 14.632 7.922 -45,90% 68.664 43.185 -37,10% insges. (ohne 1b/1c Kredite)
Schuldverschreibungsabsatz
insgesamt 4) 22.776 21.073 -7,50% 96.507 71.297 -26,10%
Hypotheken- Pfandbriefe 4.172 5.316 27,40% 14.724 15.296 3,90% öffentliche Pfandbriefe 11.607 11.835 2,00% 65.194 40.682 -37,60% nicht deckungs- pflichtige Papiere 6.997 3.922 -43,90% 16.589 15.319 -7,70%
Bestand/Umlauf in Mio. EURO 30.04.1999 30.04.2000
NEUZUSAGEN insgesamt 745.841 816.889
Zusagen für HYPOTHEKAR- KREDITE 309.372 328.157 (einschl. 1b/1c Kredite)
davon für: Wohnungsneubau 80.700 80.444
Kauf, Modernisierung u. Ablösungen 125.413 135.851
gewerbliche Beleihungen 103.259 111.862
davon: Beleihungen in EU- und EWR-Staaten 10.921 17.643
Ausgezahlte HYPOTHEKARKREDITE insges. (einschl. 1b/1c Darl.)
Zusagen im STAATSKREDIT- 436.469 488.732 GESCHÄFT (ohne 1b/1c Kredite)
davon an:
inländische öffentliche 244.119 253.154 Haushalte 2)
sonstige Staatskredite 3) 192.350 235.578
Auszahlungen im STAATSKREDITGESCHÄFT insges. (ohne 1b/1c Kredite)
Schuldverschreibungsabsatz 652.264 717.704 insgesamt 4)
Hypothekenpfandbriefe 181.008 188.011
öffentliche Pfandbriefe 410.404 462.996
nicht deckungspflichtige Papiere 60.852 66.697
1) Mitgliedsinstitute des VdH 2) Bund, Länder und Gemeinden 3) Öffentl. Unternehmen sowie kommunalverbürgte Darl., Kommunalkredite an Kreditinst. und Ausland 4) einschl. Namensschuldverschreibungen
Rückfragen bitte an:
Franz-Josef Arndt
Tel: +49 22895902-46
E-Mail: arndt@hypverband.de
Jens Tolckmitt
Tel: +49 22895902-62
E-Mail: tolckmitt@hypverband.de
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