Ganz hoch hinaus
Urteile deutscher Zivilgerichte zum Thema Dachgeschoss

Manche Mieter und Immobilieneigentümer schätzen es sehr, im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses zu wohnen. Aussicht und Lichtverhältnisse sind am besten und der Straßenlärm dringt nicht so leicht hierher. Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Vorteil: Man hat niemanden über sich, dessen Trittgeräusche stören könnten. Trotzdem bringt auch das Wohnen im obersten Stockwerk eines Hauses manche Probleme mit sich.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat in seiner Extra-Ausgabe neun Urteile deutscher Gerichte gesammelt, in denen es ausschließlich um das Dachgeschoss geht. Mal wurde einem Mieter die Nutzung des Speichers entzogen und er protestierte dagegen, mal schädigte ein Hagelsturm die Dachkonstruktion.

Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft gab es Streit darüber, wer denn eigentlich für die Lichtkuppeln einer Flachdachkonstruktion zuständig sei. Konkret ging es darum, dass diese Kuppeln für die Belichtung einer Wohnung sorgten. Deswegen hätte man denken können, sie fielen in das Sondereigentum des speziellen Eigentümers. Das Amtsgericht Berlin-Tiergarten (Aktenzeichen 610 C 588/11.WEG) entschied allerdings, dass die Kuppeln zum Gemeinschaftseigentum gehören. Einer der Gründe: Der Betroffene hatte ohne Hilfsmittel keinen Zugriff auf die Lichtkuppeln.

Der Dachboden ist - ähnlich wie der Keller - in manchen Wohnanlagen ein begehrter Ort, an dem Mieter ihre Wäsche zum Trocknen aufhängen können und über abgetrennte Lagerflächen verfügen. Doch was geschieht dann, wenn diese Nutzungsmöglichkeit vom Eigentümer kurzfristig entzogen wird? Und das, obwohl die Fläche ursprünglich mitvermietet gewesen war. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 203 C 192/14) befand, dass dies nicht toleriert werden müsse. Die monatlichen Mietzahlungen durften um zwei Prozent gekürzt werden.

Bewohner des obersten Stockwerks müssen naturgemäß mehr als andere mit dem Aufzug fahren, wenn sie nicht gerade die Treppe benutzen wollen. In einem konkreten Fall störte es die im Dachgeschoss wohnende Partei, dass die Nachbarn ihre Haustiere im Lift mitfahren ließen. Das hielten sie für eine Zumutung und wollten es mit gerichtlicher Hilfe verhindern lassen. Allerdings kam das Amtsgericht Freiburg (Aktenzeichen 56 C 2496/12) diesem Wunsch nicht entgegen. Der Tiertransport sei im üblichen Rahmen nicht zu untersagen, er gehöre zur Nutzung einer Immobilie.

Zur winterlichen Verkehrssicherungspflicht eines Hauseigentümers gehört nicht nur der Blick nach unten, auf vereiste und rutschige Wege, sondern auch der Blick nach oben - auf Gefahren vom Dach eines Hauses. Besonders fatal können in der Hinsicht größere Eiszapfen sein, die von der Regenrinne hängen. Sie werden zu Geschossen, wenn sie sich lockern und auf den Gehsteig herabfallen. Das Landgericht Wuppertal (Aktenzeichen 8 S 56/11) betonte in einem Urteil die Verantwortung der Eigentümer. Sorgten sie nicht vor, soweit das zumutbar sei, dann müssten sie für Unfälle haften.

Das Wohnen im Dach bringt es manchmal mit sich, dass man den Naturgewalten stärker ausgeliefert ist - zum Beispiel dem Wind. Ist eine Immobilie nicht ausreichend isoliert, dann zieht es häufig, das Wohlbefinden des Mieters ist beeinträchtigt und die Heizkosten können steigen. Ein Mieter kann sich unter gewissen Umständen dagegen wehren und Abhilfe verlangen. So entschied es zumindest das Amtsgericht Brandenburg (Aktenzeichen 31 C 279/11) in einem Streitfall. Der Eigentümer müsse etwas gegen die Zugluft unternehmen, hieß es im Urteil, denn eine derartig "windige Bude" sei einem Mieter nicht zuzumuten.

Ein anderes Problem mit den Naturgewalten hatte ein Eigentümer, als ein Hagelsturm über seiner Immobilie niederging. Die Tragfähigkeit und die Substanz des Objekts waren zu keinem Zeitpunkt betroffen, aber das Blechdach war zum Teil ein wenig zerbeult bzw. eingedellt, was den Geschädigten störte. Er forderte von seiner Gebäudeversicherung Schadenersatz. Das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 2 O 62/10) zeigte grundsätzlich Verständnis und bejahte die Leistungspflicht der Versicherung. Gleichzeitig betonten die Richter aber auch, dass sich der Schadenersatz in zumutbaren Grenzen halten müsse, wenn "lediglich die Optik des Daches beeinträchtigt ist". Sie sprachen dem Eigentümer wegen der von unten kaum erkennbaren Dellen 1.700 Euro zu.

Besonders ärgerlich für die Bewohner des Dachgeschosses ist es, wenn Wechselsprech- und Klingelanlage ausfallen. Denn ganz oben ist man nur schwer mit anderen Mitteln für Besucher zu erreichen. Wo man in unten gelegenen Stockwerken eventuell ans Fenster klopfen oder rufen kann und der Bewohner seinerseits Sichtkontakt herstellen kann, entfallen diese Möglichkeiten beim Dach fast vollständig. Das Landgericht Dessau-Roßlau (Aktenzeichen 1 T 16/12) befürwortete deswegen eine fünfprozentige Mietminderung für den Ausfall der Kommunikationsanlage. Das sei angesichts der Widrigkeiten für die Bewohner ein angemessener Betrag.

Wer eine Immobilie kauft, der sollte auf die feine sprachliche Unterscheidung zwischen "Dachgarten" und "Dachterrasse" achten. Denn beides verheißt eine andersartige Nutzungsmöglichkeit. Bei der Dachterrasse darf man damit rechnen, diese auch wirklich betreten zu können und sich darauf aufzuhalten. Bei einem Dachgarten ist das nicht zwingend gegeben. Das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 5 U 530/14) lehnte einem vom Käufer behaupteten Sachmangel ab. Er hätte wissen können, dass ein Dachgarten häufig lediglich eine gärtnerische Kulisse sei, wohingegen die Dachterrasse in vollem Umfang nutzbar sein müsse.

Ein offener Kamin ist für viele Immobiliennutzer höchst attraktiv. Um den Einbau eines solchen Kamins möglich zu machen, entfernte der Mieter eines Einfamilienhauses sogar eigenmächtig eine Wand. Der Eigentümer betrachtete das als einen Kündigungsgrund. Vor dem Landgericht Lüneburg (Aktenzeichen 6 S 80/12) scheiterte er allerdings damit. Sein Problem war gewesen, dass er von der nicht genehmigten Maßnahme später erfahren und diese über längere Zeit hinweg geduldet hatte.

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