Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)
Wärme, ein kostbares Gut
Gerichtsurteile zum Thema Heizung und Immobilien
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Berlin (ots)
Der Krisenwinter 2022/23 zeigt es den Bürgerinnen und Bürgern in aller Deutlichkeit: Über eine geheizte Wohnung oder ein geheiztes Haus zu verfügen, das ist keine Selbstverständlichkeit. Allerdings war das Thema Heizung auch schon vor dem Gasmangel häufig ein Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS fasst in seiner Extraausgabe einige Urteile deutscher Gerichte dazu zusammen.
Angesichts der drastisch gestiegenen Preise in Folge des Ukraine-Krieges kam ein Hauseigentümer auf die Idee, die Gasversorgung für einige von ihm vermietete Wohnungen im Sommer zu unterbrechen. Das Warmwasser könnten die Mieter in der Küche zubereiten und später, im Winter, sei ein Heizen auch mit Elektrolüftern möglich. Das Verwaltungsgericht Frankfurt (Aktenzeichen 8 L 1907/22) verwarf diese ungewöhnliche Lösung und gab einer behördlichen Anordnung zur Wiederherstellung der Gasversorgung statt. Warmwasser gehöre zu den Mindeststandards modernen Wohnens und müsse deswegen vom Vermieter garantiert werden.
Es ist für den Bauherrn ärgerlich, wenn die Protokolle zur Druck- und Dichtigkeitsprüfung einer neu eingebauten Heizung nicht vorhanden sind. Aber trotzdem kann das nicht zu einer Verweigerung der Abnahme führen, wenn die Anlage bereits seit zwei Jahren beanstandungsfrei funktioniert. Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 19 U 104/14) stellte fest, dass der Auftraggeber die Abnahme nicht habe verweigern dürfen und die Rechnung der Firma bezahlen müsse. Hinweise auf eine mangelnde Dichtigkeit, wie vom Bauherrn behauptet, seien nicht feststellbar gewesen. Entscheidend seien hier letztlich nicht die fehlenden Prüfprotokolle, sondern die Funktionstüchtigkeit der Anlage.
Ein älteres Ehepaar wollte seinen Vermieter dazu bringen, die Heizkörper derjenigen Räume zu verplomben, in denen man grundsätzlich nicht heize. Dabei handelte es sich um die früheren Kinderzimmer, das Bad und die Toilette. Trotz der dauerhaften Abschaltung, die das Paar behauptete, waren für die Räume monatliche Kosten von fünf Euro entstanden. Der Eigentümer lehnte die Verplombung mit der Begründung ab, dass sich das auf die gesamte Hydraulik der Anlage auswirke. Vom Amtsgericht München (Aktenzeichen 416 C 10714/20) erhielt er Recht. Die Mieter seien verpflichtet, alle Räume im Winter wenigstens auf unterer Stufe zu heizen, um Schäden zu vermeiden. Außerdem müssten die Mieter der benachbarten Wohnungen für ihre Nachbarn "mitheizen", um den Temperaturverlust auszugleichen. Das könne man von ihnen nicht verlangen.
Wenn für das Entlüften einer Fußbodenheizung (mit der zentralen Heizanlage verbunden) ein Spezialschlüssel notwendig ist, dann unterliegt dies nicht der Kleinreparaturklausel. Das heißt: Der Eigentümer kann nicht seine Mieter mit den Kosten dafür belasten. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 201 C 47/14) wies darauf hin, dass nur solche Arbeiten unter diese Regelung fielen, die durch den regelmäßigen Gebrauch der Mieter einer schnelleren Abnutzung unterliegen.
Ein Vermieter machte eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen geltend - unter anderem mit Hinweis auf die Erneuerung der Heizungsanlage. Doch mit diesem Begehren konnte er sich vor dem Landgericht Bonn (Aktenzeichen 6 S 78/20) nicht durchsetzen. Der Austausch der Anlage sei gesetzlich erforderlich gewesen, was eine Umlage ausschließe.
Wenn die Heizung längerfristig nicht funktioniert, dann kann das zu einer Mietminderung berechtigen. Allerdings achtet die Rechtsprechung sehr genau auf den Anteil der betroffenen Wohnungsfläche und auf den Monat, in dem sich der Ausfall ereignete. Das Amtsgericht Gießen (Aktenzeichen 48 C 48/15) ordnete im Falle eines kleinen Raumes, der nicht beheizbar war, für den Winter eine Minderung in Höhe von acht Prozent und für den Monat April in Höhe von vier Prozent an.
Ein Hausbesitzer forderte von einem Kaminkehrer rund 7.000 Euro Schadenersatz wegen einer Falschberatung. Der Fachmann hatte dem Betroffenen mitgeteilt, der vorhandene Kachelofen entspreche nicht mehr den Vorschriften und müsse ohne Nachrüstung stillgelegt werden. Der Hausbesitzer ließ entsprechende Arbeiten von einer Fachfirma durchführen. Doch später zog er vor Gericht, denn der Kaminkehrer habe ihm nicht gesagt, dass das alte Modell im Notfall trotzdem hätte betrieben werden dürfen. Das Landgericht München (Aktenzeichen 15 O 4553/21) erkannte hier keine Falschberatung, denn der Schornsteinfeger habe keine Hinweise erhalten, dass eventuell nur ein Notfallbetrieb in Frage kommen könne.
Ein Ausfall der Gasversorgung kann fatal sein - in den wärmeren Monaten wegen des fehlenden Warmwassers, im Winter zusätzlich noch wegen des Heizungsausfalls. Wenn der Vermieter einen Zeitraum angibt, innerhalb dessen die reparaturbedürftige Gastherme wieder instandgesetzt wird, dann sollte er diese Frist auch einhalten. Sonst haben die Mieter nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 65 T 66/19) via einstweiliger Verfügung den Anspruch auf Wiederherstellung der Anlage.
Bei vielen Streitfällen vor Gericht ist es den Mietern in ihrer Wohnung zu kalt. Seltener kommt es vor, dass es ihnen zu warm ist. Genau das monierten jedoch Mieter in Berlin, bei denen die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung im Winter für Temperaturen von 24 bis 26 Grad sorgten. Das Amtsgericht Schöneberg (Aktenzeichen 8 C 149/15) sah hierin keinen erheblichen Mietmangel, denn der Zustand habe schon beim Bezug der Wohnung bestanden.
Wenn ein Heizungsaustausch nur in einzelnen Objekten einer Anlage stattfinden soll und es an einer Gesamtplanung fehlt, dann muss der Mieter das nicht dulden. Konkret ging es um den Austausch einer Einrohr- durch eine Zweirohrheizung. Erschwerend kam für den Mieter hinzu, dass er seine Wohnung über Wochen hinweg nicht hätte nutzen können und ihm auch keine Ersatzwohnung angeboten worden war. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 215/19) stellte fest, die Vorteile der Maßnahme seien für den Mieter im Vergleich mit den Nachteilen nur sehr gering gewesen.
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Dr. Ivonn Kappel
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