Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt mit außergewöhnlich starkem Schlussquartal
Frankfurt (ots)
Geldpolitik und politische Risiken, zwei Faktoren, die das abgelaufene Jahr bestimmt haben und auch 2017 bestimmen werden. "Disruptiv" war bislang immer ein Charakteristikum der Digitalisierung, lässt sich aber auch getrost zur Beschreibung politischer Entwicklungen nutzen, in Anbetracht von quasi im Tagesrhythmus wahrnehmbarer Störsignale. Angesichts bevorstehender Wahlen in Deutschland und Frankreich zum Beispiel und der Ungewissheit in Sachen Brexit sowie der relativen Unberechenbarkeit im Verhalten des neuen amerikanischen Präsidenten dürfte die Bedeutung der Politik sogar noch zunehmen. Und inmitten anstehender politischer Richtungs-Entscheidungen agieren sowohl die FED als auch die EZB mit kaum prognostizierbaren geldpolitischen Maßnahmen. Während die FED mit den bereits erfolgten Zinsschritten eine Wende der Null-Zinspolitik eingeläutet hat, kämpft die europäische Zentralbank noch mit schwachen wirtschaftlichen Kennzahlen, der anhaltenden und in Italien sich verschärfenden Bankenkrise und der immer noch niedrigen Inflation in Euroland. Das neue Jahr hält insofern zahlreiche Fragezeichen bereit, auf die es aktuell noch keine Antworten gibt und die Unsicherheiten schüren.
Und (Finanz-)Märkte mögen keine Unsicherheit. Vertrauensverluste sind in der Vergangenheit immer wieder auch Auslöser für Zinsanstiege gewesen (z.B. die Diskussion über Eurobonds). Und auch wenn die Börsen sich nach politischen Schocks meist wieder schnell erholen, steht die politische Großwetterlage insgesamt aktuell auf unsicherem Terrain.
"Noch immer deuten aber alle fundamentalen Marktindikatoren auf eine Fortsetzung der Hochphase auf den Immobilienmärkten hin. Das historisch zumindest in unseren Breiten noch nie dagewesene Interesse an Immobilien wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit fortsetzen, und dies in allen Sektoren", so Dr. Frank Pörschke, Member of the EMEA Management Board, CEO JLL Germany. Pörschke weiter: "Die Assetklasse 'Immobilie' hat erheblich an Reife und Eigenständigkeit gewonnen. Sie ist aus keiner professionellen Anlage-Strategie, aus keinem zukunftsweisenden Portfolio mehr wegzudenken - in welcher Form auch immer, als Direktinvestment oder als Beteiligung, etwa über Fonds oder Aktien. Aber auch für Privatinvestoren sind Immobilien von größter Relevanz - als Vehikel der Altersvorsorge in unsicheren Zeiten wie diesen."
Transaktionsvolumen 2016 reiht sich auf Platz 3 ein
Nach sechs Anstiegen in Folge (2010-2015) mit einem Rekordvolumen im vergangenen Jahr sah es bis weit in den Dezember hinein nicht so aus, dass das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt 2016 die 50 Mrd. Euro-Marke erreichen würde. Doch ein außergewöhnlich starker Schlussspurt mit zahlreichen großvolumigen Einzel- und Portfoliotransaktionen sorgte für einen dynamischen Jahresabschluss. Der Rückgang gegenüber 2015 bewegt sich deshalb bei nur noch rund 4 %. Nach 2007 (54,7 Mrd. Euro) und 2015 (55,1 Mrd. Euro) reiht sich 2016 mit einem Transaktionsvolumen von 52,9 Mrd. Euro auf Platz 3 in der Langzeitstatistik ein. "Ob die aufkeimende Unsicherheit dem Markt diesen finalen Push gegeben hat und das Signing von Transaktionen deshalb vorgezogen wurde, bleibt Spekulation. Genauso wie es letztendlich nicht zu belegen ist, dass Kapitalströme signifikant aus Großbritannien nach Deutschland umgelenkt wurden", so Timo Tschammler, Member of the Management Board JLL Germany.
"Das historisch niedrige Zinsniveau bleibt nach wie vor die Triebfeder für den enormen Anlagebedarf sämtlicher institutioneller Investoren. Allerdings wird es immer herausfordernder, adäquates Produkt für diesen enormen Kapitalanlagebedarf zu finden. Das gilt grundsätzlich für alle gewerblich genutzten Assetklassen. Letztendlich ist das Ergebnis des im Jahresvergleich gesunkenen Transaktionsvolumens ausschließlich auf diesen Angebotsmangel zurückzuführen", betont Pörschke.
In der Verteilung des Transaktionsvolumens zwischen Einzel- und Portfolioabschlüssen hat sich 2016 im Vergleich zu 2015 nichts geändert. Einzeltransaktionen machen nach wie vor rund 65 % aus, dafür waren 2016 vier der fünf größten Transaktionen Portfolios mit Kaufpreisen von jeweils über 750 Mio. Euro. Zu notieren ist dennoch, dass 2016 die Bedeutung großvolumiger Transaktionen leicht abgenommen hat. Die 103 Deals jenseits der 100 Mio. Euro-Grenze summierten sich insgesamt auf über 25 Mrd. Euro - immerhin noch fast die Hälfte des gesamten Volumens, aber leicht rückläufig gegenüber 2015, als der Anteil der Transaktionen im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich noch über 50 % lag.
"Auch der Blick in das Jahr 2017 wird wie selten zuvor bestimmt durch die politischen Rahmenbedingungen. Eine Reihe von Wahlen steht an, die die Parteienlandschaft in Ländern wie Frankreich, Niederlande oder auch in Deutschland durcheinanderbringen könnte. Es bleibt abzuwarten, wie die weitere wirtschaftliche Entwicklung insbesondere in den USA und in Europa vor diesem Hintergrund ausfällt und wie die Zentralbanken letztendlich hierauf reagieren werden", so Tschammler. Und weiter: "Die Zeit der Nullzinsen scheint zumindest vorbei und mit anziehender Inflation und steigenden Renditen an den Anleihemärkten rücken auch wieder andere Finanzmarktprodukte, insbesondere Staatsanleihen, in den Fokus der Investoren. Damit wird auch der Kapitaldruck auf Immobilien etwas nachlassen. Deutschland behält nach wie vor sein Label als ein 'safe haven', bietet aufgrund der relativ starken ökonomischen und immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten nach wie vor gute Investmentmöglichkeiten. Das Transaktionsvolumen könnte sich 2017 insofern durchaus erneut zwischen 45 und 50 Mrd. Euro bewegen."
Leichter Nachfragerückgang in den Big 7 - Frankfurt erobert seinen Platz als Investmenthauptstadt zurück
In der Gesamtjahresstatistik 2016 entfielen auf die sieben großen deutschen Investmentmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart aggregiert rund 56 % des deutschlandweiten Transaktionsvolumens (29,6 Mrd. Euro). In Bezug auf das Volumen sind das zwar ca. 5 % weniger als 2015, der relative Anteil ist allerdings konstant geblieben. Positiv hierauf hat sich das 3,3 Mrd. Euro schwere Office First Portfolio, deren Büroobjekte überwiegend in einer der Big 7 befinden, ausgewirkt. "Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass außerhalb der etablierten Investmentmärkte gut 23 Mrd. Euro investiert wurden, rund eine Mrd. Euro weniger als noch 2015", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Nachdem im Ranking der Big 7 im Jahresverlauf 2016 entweder Berlin oder München führend waren, hat sich zum Ende des vierten Quartals Frankfurt eindrucksvoll als Investmenthauptstadt zurückgemeldet. Zahlreiche großvolumige Transaktionen konnten noch realisiert werden und insgesamt wurden knapp 7,3 Mrd. Euro investiert, ein Plus von 20 % gegenüber 2015. Auf Platz 2 folgt München mit rund 6,4 Mrd. Euro und einem Plus von 11 %. Dann erst platziert sich die Hauptstadt auf Platz 3 mit knapp 5 Mrd. Euro und einem Minus von 38 % - allerdings im Vergleich zum herausragenden (Rekord-)Jahr 2015. Während auch in Düsseldorf mit -24 % und Köln mit -12 % Umsatzrückgänge zu verzeichnen waren, legte das Transaktionsvolumen in Hamburg um 14 % auf gut 4,8 Mrd. Euro und auch in Stuttgart um rund 7 % auf gut 2 Mrd. Euro zu.
Alle Assetklassen auf dem Einkaufszettel der in- und ausländischen Investoren
Die Büroimmobilie blieb auch 2016 mit rund 45 % (etwa 24 Mrd. Euro) Anlegers präferierte Assetklasse, gefolgt von Einzelhandelsobjekten mit 23 % (12 Mrd. Euro). Mit jeweils rund 9 % erzielten Lager-/Logistik- sowie Hotelimmobilien ähnlich hohe Anteile, wobei für logistisch genutzte Immobilien mit 4,7 Mrd. Euro ein neuerliches Rekordergebnis erzielt wurde. Gemischt genutzte Immobilien kommen auf ca. 6 %. Die restlichen 7 % gehen in erster Linie auf das Konto von Investments in Spezialimmobilien wie Pflege- und Seniorenheimen. "Auf der Suche nach attraktiven und lukrativen Alternativen, die eine höhere Rendite erwarten lassen, ist eine stetig steigende Nachfrage nach solchen Objekten abseits der etablierten Nutzungen zu beobachten. So wurde allein für Pflege- und Seniorenheime deutlich mehr investiert als in den Jahren 2014 und 2015 zusammen", so Scheunemann.
"Der deutsche Immobilienmarkt hat über alle Assetklassen hinweg nichts von seiner Attraktivität für ausländische Investoren eingebüßt. Diese haben ihre Aktivitäten hierzulande sogar noch ausgebaut und damit ihren Bestand an Immobilien erhöht", betont Timo Tschammler. Bezogen auf das gewerbliche Transaktionsvolumen beläuft sich ihr Anteil 2016 bei rund 45 % und damit leicht über dem Durchschnittswert der letzten fünf Jahre (43%).
Weitere Renditekompression mit steigenden Kapitalwerten
Die starke Nachfrage hat dafür gesorgt, dass die Anfangsrenditen im Jahresverlauf weiter gesunken sind. Im Mittel über alle Big 7 gaben die Spitzenrenditen für Büroimmobilien 2016 um 59 Basispunkte auf 3,56 % nach. "Das ist die stärkste Renditekompression innerhalb eines Jahres während der letzten 10 Jahre", so Scheunemann. Neben dieser weiteren Renditekompression haben auch die Mieten 2016 weiter zugelegt. Damit sind die Büro-Kapitalwerte 2016 im Schnitt über alle Big 7 hinweg um über 20 % angestiegen. "2017 wird sich der Preisauftrieb mit einem Plus von 7 % voraussichtlich deutlich verlangsamen. Umso mehr wird es für Investoren auf das Mietwachstum und auf eine realistische Einschätzung des Wachstumspotenzials ankommen", so Tschammler.
Die Renditekompression trifft, wenn auch nicht so ausgeprägt, auch auf die anderen Assetklassen zu. Die starke Nachfrage gepaart mit einem deutlichen Mangel an guten Produkten hat sich besonders für Fachmarktzentren bemerkbar gemacht. Hier reduzierten sich die Anfangsrenditen um 35 Basispunkte auf nun 4,90 %. Für innerstädtische Geschäftshäuser gaben die Renditen um 24 Basispunkte nach und erzielten im Schnitt 3,51 % über die Big 7 hinweg. Auch für Shopping Center bewegten sich die Renditen um 25 Punkte nach unten auf 4,00 %. Die Renditen für einzelne Fachmärkte gaben dagegen nur leicht um 5 Basispunkte (auf 5,45 %) nach. Auch für Lager-/Logistikimmobilien zeigten sich die Investoren preisaggressiv, ein Spiegelbild des erzielten Rekord-Transaktionsvolumens. Im Mittel über die Big 7- Logistik-Regionen konnten 5,01 % und damit 26 Basispunkte weniger als noch Ende 2015 erzielt werden.
Anlagestrategie ändert sich nicht grundsätzlich
Trotz des Preisanstiegs ist nicht festzustellen, dass Investoren ihre Anlagestrategie grundsätzlich ändern, wenngleich eine leicht erhöhte Risikobereitschaft zu erkennen ist. Für Büroimmobilien gilt zumindest, dass sich der Suchradar erweitert hat und vermehrt auch gute Objekte in Zweitlagen von A-Städten in den Fokus rücken. Dies hat auch an diesen Standorten ein Sinken der Renditen zur Folge. Allerdings ist der Abstand zur Spitzenrendite nach wie vor groß genug, um damit das erhöhte Risiko abzufedern", notiert Timo Tschammler.
Über 80 % des in Büroimmobilien investierten Kapitals floss 2016 in eine der Big 7, das heißt im Umkehrschluss, dass in anderen Märkten in Bezug auf diese Assetklasse eher nur verhalten gekauft wird - auch hier zum einen eine Folge des geringen Angebots. "Aber ebenso ein Hinweis darauf, dass die Marktteilnehmer nicht bereit sind, jedes Risiko einzugehen. Als weiteres Regulativ im Markt wirkt die nach wie vor eher konservative Finanzierungshaltung der Banken. Eine immer stärker werdende Regulierung der Aufsichtsbehörden bremst die Kreditvergabe für Finanzierungen außerhalb des klassischen Core-Produkts", so Tschammler.
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