Deutscher Investmentmarkt für Wohnportfolios 2016: Auch ohne Megadeals überdurchschnittliches Transaktionsvolumen - Jede vierte Transaktion eine Projektentwicklung
Frankfurt (ots)
Immerhin auf das Treppchen der Fünfjahres-Statistik hat es der deutsche Investmentmarkt für Wohnportfolios 2016 nach Informationen von JLL geschafft. Nach dem vom Fusionsfieber getriebenen Rekordjahr 2015 (25 Mrd. Euro) mit der Megaübernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington (zu Vonovia) und weiteren Übernahmen war bereits am Ende des ersten Quartals klar, dass 2016 mangels Megafusionen bei weitem nicht an 2015 heranreichen kann. JLL hatte mit einem Volumen zwischen 13 und 15 Mrd. Euro gerechnet, einem erneut überdurchschnittlich guten Transaktionsresultat. Das konnte auch realisiert werden. Letztlich schlugen 13,7 Mrd. Euro bei knapp 400 Transaktionen (2015: 460) zu Buche bei allerdings eher bescheidenen 137.000 Wohneinheiten, am unteren Ende der Skala der letzten Jahre. Lediglich zwei Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von mehr als 500 Mio. Euro haben die Bilanz geschönt, mit einem freilich deutlich geringeren Anteil am Gesamtergebnis (20 %) als ein Jahr zuvor, als sechs Transaktionen in dieser Größenkategorie für mehr als die Hälfte des damaligen Investmentvolumens standen. Vertragsabschlüsse mit jeweils unter 500 Mio. Euro summierten sich auf fast 11 Mrd. Euro und lagen damit nur unwesentlich unterhalb des Vorjahreswertes (11,6 Mrd. Euro).
Die wenigen Großtransaktionen, zuletzt die Übernahme der Kontrollmehrheit der Conwert SE durch die Vonovia SE, wirkt sich auch auf die Struktur der gehandelten Investments aus. Während die durchschnittlich gehandelte Portfoliogröße auf etwa 360 Wohnungen zurückgegangen ist, dem drittniedrigsten Wert seit 2006, hat der durchschnittliche Preis pro Wohneinheit mittlerweile zugelegt und sich bei um die 100.000 Euro pro Wohnung eingependelt (2006: 46.000 Euro). Ausschlaggebend für diese Entwicklung sind die Verkäufe von Portfolios, deren Wohneinheiten nach Lage und Baualter höherwertig sind und damit auch die Preisgestaltung beeinflussen. Hinzu kommen Verkäufe zahlreicher teurerer Projektentwicklungen in Kombination mit dem beschleunigten Preisanstieg in den Metropolen. Das Volumen der Forward Deals habe 2016 erstmals die 3 Mrd. Euro-Marke überschritten, mehr als jede vierte Transaktion sei eine Projektentwicklung gewesen.
Durch Verkäufe von Projektentwicklungen ist in die Geldbörse der Entwickler mit fast 4 Mrd. Euro 2016 das meiste Kapital geflossen. Darüber hinaus haben aber auch Privatinvestoren die steigenden Preise genutzt und für 840 Mio. Euro mehr verkauft als gekauft.
Auf der Käuferseite standen die deutschen Spezialfonds mit 2,6 Mrd. Euro Vermögensaufbau auf Platz eins. Diese Fonds sind die Haupterwerber von Projektentwicklungen, gespeist durch Kapital von Pensionskassen, Versicherungen oder anderen indirekt investierenden Gesellschaften. Die jahrelang agilsten Aktiengesellschaften investierten netto lediglich 1,6 Mrd. Euro in Wohnimmobilien, sehr wenig verglichen mit den letzten fünf Jahren, als im Mittel mehr als 5,5 Mrd. Euro pro Jahr aufgebaut wurden. Ursache dafür sind zum einen die Bereinigung der in der Vergangenheit angekauften Portfolios, zum anderen aber die fehlenden handelbaren Großportfolios, die zum weiteren Wachstum beitragen könnten.
Mit etwa 2,9 Mrd. Euro ist Berlin traditionell auch die Hauptstadt des Transaktionsmarktes für Wohnimmobilien. Mehr als ein Fünftel aller gewerblichen Wohntransaktionen in Deutschland fand hier statt. Auch ein Rückgang des Transaktionsvolumens von fast 60 % gegenüber dem Vorjahr konnte den Spitzenrang nicht gefährden. Bemerkenswert ist, dass fast 40 % des Trankaktionsvolumens in der Hauptstadt von Investoren aus dem Ausland getätigt werden. Frankfurt mit 790 Mio. Euro und einem Plus von fast 3 % als Zweitplatzierter ist zwar deutlich weniger international ausgerichtet, dafür aber die Kapitale der Projektentwicklungen. 90 % des gesamten Transaktionsvolumens in der Stadt entfallen auf Forward Deals. Die Hansestadt Hamburg muss sich 2016 mit dem dritten Platz begnügen. Hier wurden etwa 640 Mio. Euro investiert, entsprechend einem Jahresrückgang von etwas mehr als einem Viertel.
Auf mehr als 10 Länder entfiel mehr als ein Viertel des in Deutschland investierten Kapitals (2015: 15%), erstmals angeführt von China. Mit fast 1,2 Mrd. Euro wurde über einen Fonds das deutsche Wohnimmobilienportfolio der australischen BGP Investments erworben. Großbritannien mit etwas mehr als 430 Mio. Euro und Israel mit ca. 400 Mio. Euro folgen auf den Plätzen. Ob die gestiegenen internationalen Aktivitäten ihre Ursachen in der derzeit unsichereren Großwetterlage haben mit einem vermeintlichen oder tatsächlichen Safe Haven Deutschland - oder die deutschen Wohnimmobilienpreise immer noch als unterbewertet gesehen werden, lässt sich nicht eindeutig schlussfolgern. Fakt sei, dass Deutschland auch 2017 auf der Prioritätenliste internationaler Investoren weit oben stehe. Das Wachstum der Städte, die nach wie vor hohe Migration, die gesunde Wirtschaftsstruktur und der steigende Wohlstand führen zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnungen. Das Neubauvolumen ist zuletzt zwar gestiegen, hält aber mit der Nachfrage insbesondere in den Großstädten nach wie vor nicht Schritt. Bei weiter niedrigen Leitzinsen im Euroraum stellen Wohninvestments eine stabile Alternative zu Staatsanleihen dar. Ausländisches Kapital insbesondere aus Asien suche darüber hinaus rentable und risikoarme Anlagen mit Wertsteigerungspotenzial. Auch die politischen Diskussionen um Wohnpreise und die Mietpreisbremse haben die Nachfrage nach dem Investitionsprodukt Wohnimmobilien letztlich nicht gebremst. Limitierend wirkt hingegen nach wie vor die Verfügbarkeit von Produkten. Fast alle Großportfolios haben in den letzten Jahren die Eigentümer gewechselt. Projektentwicklungen und Portfoliobereinigungen können diese Lücke nicht schließen. Sollte keine Großfusion von Wohnungsbestandshaltern stattfinden, wie gelegentlich diskutiert wird, wird sich das Transaktionsvolumen 2017 bei etwa 10-12 Mrd. Euro einpendeln.
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