Händler denken um: Mittelstädte knöpfen Big 10 große Marktanteile ab
Hohes Mietniveau in den Toplagen ist dem Umsatzwachstum enteilt
Frankfurt (ots)
Der Himmel über dem deutschen Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat sich nach dem ersten Halbjahr 2017 wieder etwas aufgeklart: Bei 533 Anmietungen setzte der Markt binnen sechs Monaten 246.900 m² um. Das sind 10.000 m² und 25 Deals mehr als im Vorjahreszeitraum. Allerdings liegt der Flächenumsatz trotz des positiven Trends noch 3 % unter dem 5-Jahres-Schnitt.
Deutlich abwärts ging es dabei allerdings für die Big 10, der zehn bedeutendsten Einzelhandelsmetropolen Deutschlands. Deren Anteil am Gesamtvermietungsvolumen fiel im Jahresvergleich signifikant von fast 35 % auf 23 % - der niedrigste Wert der vergangenen fünf Jahre. Dieser rückläufige Trend zeichnete sich bereits 2016 ab, hier konnten die Big 10 aber noch ein Durchschnittsergebnis von 37 % erreichen. Offenbar rücken verstärkt attraktive Mittelstädte in den Fokus der Expansionsleiter. Standorte, die von dieser Entwicklung profitierten, waren z.B. Münster, Bielefeld, Wiesbaden oder Gießen, die im ersten Halbjahr Ergebnisse zwischen 3.200 m² und 9.500 m² erzielten.
Unter den Big-10-Städten lieferten sich Berlin (13.400 m²) und Hamburg (12.300 m²) ein Kopf-an-Kopf-Rennen. Beide verbesserten sich deutlich im Vergleich zum Vorjahr. Erst mit Abstand und jeweils 7.300 m² folgen Stuttgart und Köln. Allen Metropolen gemein: Sie liegen deutlich unter ihren 5-Jahres-Schnitten. Das gilt insbesondere für München (5.400 m²/19.300 m² im Schnitt in den Jahren 2012 bis 2016), Düsseldorf (4.300 m²/16.400 m²) und Frankfurt (4.000 m²/23.100 m²).
Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: "Die Standorte jenseits der Big 10 sind seit geraumer Zeit im Fokus der Expansionsmanager. Das hängt damit zusammen, dass in den 1A-Lagen der Big 10 die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich stärker als die Umsätze gestiegen sind. Wer dort vertreten ist, muss mittlerweile einen starken Druck auf die Marge aushalten - und das wollen und können immer weniger. Viele Eigentümer gehen weiterhin von stabil hohen oder gar steigenden Mieten aus. Neue Anmietungen sehen wir deshalb außerhalb der wirklich absoluten Prime-Lagen fast ausschließlich nur dort, wo die Vermieter sich bei den Vertragskonditionen flexibler zeigen. Doch aktuell ist dieses Verhalten noch die Ausnahme."
Die Folge: Gerade in Zeiten stagnierender Umsätze sind Städte in kaufstarken Regionen, die zugleich nicht auf dem Mietniveau der Big 10 liegen, eine attraktive Alternative. Das gilt vor allem für Städte, die als Oberzentren ihrer Region über eine starke Zentralitätsziffer verfügen und Kaufkraft aus dem Umland anziehen. "Eine attraktive Mischung aus Geschäften und Gastronomie, die für Genuss, Erlebnis und Aufenthaltsqualität sorgt, ist für viele Städte das Rezept für nachhaltigen Erfolg", sagt Wichner.
Auffällig dynamisch zeigt sich seit Jahresbeginn der Bereich Gesundheit/Beauty, der seinen Flächenanteil von 13 % auf 19 % deutlich steigerte und erstmals Rang zwei unter den flächenumsatzstärksten Branchen erreichte. Der Aufsteiger der vergangenen Jahre, die Gastronomie, musste mit 18 % einen Dämpfer hinnehmen, nachdem sie zuletzt immer konstant bei bis zu 24 % gelegen hatte. Die Gründe für den Platzwechsel: Die Drogeriemarktketten Müller und Rossmann waren mit großflächigen Anmietungen aktiv, aber auch die Fitnessbranche im Discountsegment versucht, in den Innenstädten weiter Fuß zu fassen. Zum anderen wird im Gastronomiebereich eher im mittleren oder - je nach Konzept - auch im kleineren Flächenbereich angemietet.
Der traditionelle Branchenspitzenreiter Textilien fiel mit 29 % unter die historische 30-%-Marke zurück. Hier waren vor allem die internationalen Akteure dominant: Sie mieteten 56.600 m² an, während nationale Marken nur 15.700 m² verbuchten. Es rücken immer wieder neue Konzepte nach, wie zuletzt das italienische Modelabel Peserico oder Arket, eine Multilabelkette von H&M. Ebenfalls erfolgreich startete die türkische Modemarke Yargici ihre Deutschlandexpansion und sicherte sich bereits vier Standorte.
Einzelne Unternehmen dominierten derweil die Bereiche Warenhaus (8 %) und Heim-Haus-Wohnbedarf (6 %). Hier zeigte sich Woolworth weiterhin expansiv, aber auch die Nachvermietung der ehemaligen Strauss-Flächen an das Kaufhauskonzept Elanza mit sechs Anmietungen schlug zu Buche.
Leichte Rückgänge verbuchen derweil die Spitzenmieten: In den Big 10 gingen die Spitzenmieten im ersten Halbjahr 2017 gegenüber 2016 um 0,9 % zurück. Das geht allerdings weitgehend auf Berlin zurück, wo der Spitzenwert um rund 6 % fiel. Sieben Städte blieben konstant. Bis Jahresende geht JLL von keiner weiteren Veränderung aus. Im Durchschnitt aller deutschlandweit untersuchten 185 Einzelhandelsmärkte fiel der Rückgang der Spitzenmiete hingegen mit 1,8 % doppelt so hoch aus. In Bezug auf die Mietpreisentwicklung ist erkennbar, dass sich der deutsche Einzelhandelsmarkt immer mehr ausdifferenziert und es gibt durchaus Städte abseits der Big 10, die auch weiterhin Mietpreissteigerungen im Spitzensegment zu verzeichnen haben. Den größten absoluten Anstieg erfuhr Bonn, wo der Spitzenwert seit dem ersten Halbjahr 2016 um 15 Euro auf aktuell 125 Euro/m²/Monat zulegte.
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