Das Büroflächenangebot sinkt weiter auf breiter Front - Anhaltend hohe Nachfrage
Frankfurt (ots)
Historisches Debakel bei der Fußball-WM, ausufernder Handelsstreit, immense Uneinigkeiten innerhalb der Regierungskoalition und innerhalb der EU. Diese Schlagzeilen bestimmten das Ende des zweiten Quartals des Jahres 2018. Ein Jahr, das zu Beginn noch vor ökonomischer Kraft strotzte und mit positiven Wachstumsraten aufwartete. Das hat sich geändert. Nicht nur die aktuelle Lage wird von den Unternehmen im jüngsten ifo-Index und im ZEW-Index, der auf den niedrigsten Stand seit November 2012 gefallen ist, schlechter beurteilt, auch die Wirtschaftsforschungsinstitute haben ihre konjunkturellen Erwartungen für Deutschland im laufenden Jahr zum Teil deutlich nach unten korrigiert. Das BIP soll laut Consensus Economics um 2,1% wachsen (nach 2,4% im letzten Quartal) und für 2019 sieht das Institut ein Wachstum von unter 2%. Den signifikantesten Einfluss auf das reduzierte Wachstum hat die rückläufige Exporttätigkeit. Da ein Ende des Handelskonfliktes mit den USA aktuell nicht abzusehen ist, werden die Verunsicherung der Unternehmen und die Marktturbulenzen ständige Begleiter im weiteren Jahresverlauf sein. Positive Signale werden dessen ungeachtet nach wie vor vom Arbeitsmarkt gesendet. Die Arbeitslosenquote ist im Mai weiter auf 5,2% gesunken. An der sich weiter öffnenden Schere zwischen Arbeitskräftebedarf und Fachkräfteangebot hat sich grundsätzlich nichts geändert. Die prinzipiell erfreuliche Situation auf dem Arbeitsmarkt stärkt den privaten Konsum, der immer mehr zur tragenden Säule der deutschen Konjunktur wird. Daran ändern auch die nach dem Ausscheiden bei der WM nun zu erwartenden Umsatzeinbußen in der Gastronomie nichts.
Umsatzvolumen wieder deutlich stabilisiert - flexible Büroflächenbetreiber expandieren weiter
"Die von uns zum Ende des ersten Quartals thematisierte Frage nach 'Trendwende oder Zwangspause?' beim Vermietungsvolumen lässt sich drei Monate später mit 'Zwangspause' beantworten. Der Umsatz in den sieben Büro-Hochburgen hat sich wieder deutlich stabilisiert und liegt mit 1,83 Mio. m² auf einem nahezu identischen Niveau mit dem Vorjahr", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Tschammler weiter: "Die fundamentalen Arbeitsmarktdaten sind nach wie vor intakt und ungeachtet der politischen Turbulenzen und der konjunkturellen Volatilitäten suchen die Unternehmen nach wie vor händeringend nach Fachpersonal. Diese Suche ist nicht immer von Erfolg gekrönt. So bleiben manche Expansionspläne in der Schublade und in der Folge wird ein möglicher Umzug aufgeschoben. Und selbst wenn ein Umzug anvisiert und geplant ist, lässt sich dieser angesichts des weiter voranschreitenden Mangels an geeigneten Büroflächen nicht immer realisieren. Beides sind Gründe dafür, warum wir die aktuelle Lage weiterhin als Zwangspause charakterisieren."
Umsatzspitzenreiter zum Halbjahr 2018 ist wieder München mit rund 468.000 m² vermieteter Fläche und einem Plus von 12 % gegenüber dem Vergleichswert aus 2017, gefolgt von Berlin mit 391.000 m². In der Hauptstadt macht sich die Knappheit besonders bemerkbar. Der Mangel an Flächen sorgte für einen Rückgang des Umsatzes von mehr als 8 % im Einjahresvergleich. Die stärksten Einbußen musste allerdings Hamburg mit fast 23 % hinnehmen, das dickste Plus notiert zur Jahresmitte in Köln mit einem Sprung von 35 % auf fast 124.000 m².
Am Ergebnis der Nettoabsorption, die in den Monaten April bis Ende Juni gegenüber dem Vorquartal deutlich zugelegt hat und summiert für das Halbjahr ein Volumen von 232.000 m² ausweist, wird deutlich, dass sich an der grundsätzlichen Expansionsfreude vieler Unternehmen nichts geändert hat: "Wenn sie umziehen, werden häufig größere Flächen als vorher angemietet", so Tschammler.
"Ein weiterer relevanter Aspekt des aktuellen Vermietungsmarktes ist die anhaltend sehr expansive Nachfrage von Flexible Office Space-Betreibern speziell in den sieben Hochburgen. Dabei beobachten wir, dass der Expansionsdrang der Betreiber immer mehr auch auf offene Ohren bei den Eigentümern von Büroflächen stößt. Damit stehen diese neuen flexiblen Arbeitsplatz-Modelle im Wettbewerb zu den "normalen" anzumietenden Flächen und Nutzer sehen sich insbesondere angesichts der aktuellen Flächenknappheit vor der Frage, welches Konzept ihnen welche Möglichkeiten und Vorteile eröffnet", betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. In den Big 7-Standorten gibt es zum Halbjahr rund 430 eröffnete und fast 60 geplante Flexible Office Space-Standorte von insgesamt fast 240 Betreibern. Nach Eröffnung aller Standorte werden dann nahezu 77.000 Arbeitsplätze auf 764.000 m² Bürofläche zur Verfügung stehen. Im laufenden Jahr dürfte das Volumen des Vorjahres mit einer Gesamtfläche von 120.000 m² deutlich übertroffen werden. Damit steigt auch der Anteil am gesamten Umsatzvolumen. Nachdem 2017 rund 250.000 m² an Flexible Office Space-Betreiber vermietet wurden, bewegt sich der Umsatz es in den ersten sechs Monaten 2018 bereits bei knapp 116.000 m². Das entspricht einem Anteil am gesamten Umsatzvolumen in den Big 7 von ca. 6 %. Besonders stark agieren die Betreiber aktuell in Frankfurt und München. Allein auf diese beiden Hochburgen entfallen fast 70.000 m² des Umsatzvolumens. Die größten Abschlüsse in diesem Segment wurden durch Design Offices mit 14.000 m² in München und weiteren 8.600 m² in Hamburg sowie durch WeWork ebenfalls in München mit 11.600 m² registriert.
"Für das zweite Halbjahr rechnen wir mit einer Fortsetzung des florierenden Büroflächenmarktes bei einer anhaltend hohen Nachfrage und einer hohen potenziellen Umzugsbereitschaft der Unternehmen sowie einer sich weiter prekär verschärfenden Angebotsseite. Unsere Umsatzprognose für das Gesamtjahr haben wir leicht auf knapp 3,9 Mio. m² erhöht, das Volumen des Vorjahres wird aber aller Voraussicht nach nicht erreicht werden", so Timo Tschammler.
Dynamik beim Leerstandsabbau hält unvermindert an
Die über die Big 7 kumulierte Leerstandsquote reduzierte sich erneut innerhalb der letzten drei Monate um 20 Basispunkte auf nun 4,3 %. "Wenn dieses Tempo so aufrecht erhalten bleibt, wäre der komplette Leerstand in den sieben Hochburgen in rund fünf Jahren verschwunden. Das ist sicher unrealistisch. Aber wenn man bedenkt, wie lange Neubauprojekte von der Planung bis zur Realisierung benötigen, wird schon deutlich, dass wir es nach wie vor mit einem signifikanten Mangel an guten Flächen zu tun haben. Das kurzfristig zur Verfügung stehende Angebot an Bürofläche ist mit Leerstandsquoten von über 7 % nur noch in Düsseldorf und in Frankfurt als ausreichend zu beschreiben. In allen anderen Hochburgen liegen die Leerstandsquoten zwischen 4,6 % in Hamburg und 2,3 % in Stuttgart", so Scheunemann. Eine Trendwende wäre nur bei einem Anstieg von Neubauflächen realistisch. Dies sei allerdings nicht der Fall, denn die vollen Auftragsbücher der Bauunternehmen lassen kaum Spielraum für neue Aufträge. "Damit schiebt sich eine Investitionswelle zeitlich immer weiter, verbunden mit einer größtmöglichen Ungewissheit, wann geplante Projekte tatsächlich auch in Bau gehen können", so Tschammler. Scheunemann ergänzt: "Bis Ende des Jahres erwarten wir ein weiteres Absinken der Leerstandsquote auf 4,2 %. Für Nutzer, die umziehen oder expandieren möchten, schränkt sich die Auswahl an Bestandsflächen insofern weiter ein. Für sie bleibt der Abschluss in einer Projektentwicklung oder sie weichen zumindest temporär in eine Coworking- oder Business Center-Fläche aus."
Neubauvolumen 2018 mit 1 Mio. m² nur 5% über Fünfjahresschnitt
Im ersten Halbjahr 2018 wurden aggregiert über alle sieben Hochburgen hinweg knapp 329.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Das sind fast 20 % weniger als noch vor einem Jahr. Lediglich in zwei Städten nahmen die Neubauten zu: in Düsseldorf um fast 18 %, in München um fast 57 %. Gerade am Beispiel der bayerischen Immobilienhochburg wird deutlich, dass der starke relative Anstieg täuscht und das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage weiterhin vorhanden ist. Letztendlich kamen nur 63.500 m² Neubauflächen auf den Markt, das Leerstandsvolumen sank aber im gleichen Zeitraum um 11 %.
Im zweiten Halbjahr 2018 dürften in den Big 7 weitere rund 674.000 m² Neubaufläche hinzukommen. Das würde das Jahresvolumen im Vergleich zu den bisherigen Erwartungen noch einmal leicht reduzieren auf dann knapp über eine Million Quadratmeter. "Insgesamt also viel zu wenig, zumal von den im Bau befindlichen Flächen mit Fertigstellung 2018 rund 38 % allein auf München entfallen", so Helge Scheunemann. Noch entscheidender für die Gesamtbeurteilung sei die Tatsache, dass nur 141.000 m² (21 %) noch frei zur Verfügung stehen.
"Die zeitlichen Verschiebungen von Projekten haben den Effekt, dass aus derzeitiger Sicht die Fertigstellungszahlen im nächsten Jahr deutlich nach oben gehen sollten. Aktuell stehen für 2019 mehr als 1,9 Mio. m² in der Pipeline. Das wäre das größte Volumen der vergangenen 10 Jahre. Ob diese Flächen im nächsten Jahr tatsächlich realisiert werden, bleibt abzuwarten und hängt nicht zuletzt auch von den Ressourcen und Kapazitäten der Bauunternehmen ab", betont Timo Tschammler.
Mietpreisanstieg gewinnt an Breite
Das Missverhältnis aus Angebot und Nachfrage ist der ideale Nährboden für weiteres Mietpreiswachstum in nahezu allen Büro-Hochburgen. Am stärksten fällt das Wachstum in den beiden Städten mit den geringsten Leerständen aus: Berlin liegt mit fast 13 % Plus bei der Spitzenmiete im 12-Monatsvergleich vor Stuttgart mit fast 7 %.
Der JLL-Spitzenmietpreisindex für die Big 7 hat Ende Juni 2018 197,9 Punkte erreicht und damit den höchsten Wert seit dem dritten Quartal 2001. Im Einjahresvergleich ergibt sich damit ein Plus von 4,4 %. Bis Ende des Jahres rechnen wir mit einem weiteren Anstieg im Index auf dann 201,7 Punkte, entsprechend einem Plus auf Jahressicht von 3,7 %. "Neben den Top-Lagen entfaltet sich auch in weiteren Teilmärkten innerhalb der Hochburgen eine entsprechende Nachfrage, die zu Mietpreissteigerungen führt. Teilweise weichen Büronutzer aufgrund der in den Innenstädten und CBDs gestiegenen Mietpreise auf periphere Lagen aus, zumal dort auch die Verfügbarkeit von Flächen größer ist. Für die Büromärkte ist eine breiter angelegte Nachfrageverteilung zweifellos förderlich, auch wenn eine derartige Ausweichbewegung nicht für alle Nutzergruppen gleichermaßen in Frage kommt", betont Tschammler.
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