Auf den europäischen Büromärkten legen Mietpreise (noch leicht) und Angebot (deutlich) zu
Frankfurt (ots)
- Der europäische Mietpreis-Index von JLL steigt im ersten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozent - Anstieg im Jahresvergleich um 1,0 Prozent ist die niedrigste Wachstumsrate seit 2014.
- Mit ca. 2,1 Mio. m² liegt der europäische Büroflächenumsatz um 11 Prozent unter dem Vorjahresvolumen.
- Europäische Leerstandsquote auf 7,1 Prozent gestiegen - Mit 1,5 Mio. m² Fertigstellungsvolumen im ersten Quartal höchster Stand seit Ende März 2008.
Der Verlauf der Pandemie bleibt die wichtigste Determinante für die Wirtschaftsleistung und die Immobilienmarkt-Performance. Eine zweite / dritte Welle hat europaweit erneut zu Reisebeschränkungen, Einschränkungen und Unsicherheiten bei den Unternehmen geführt mit weiteren Abschwächungen der Wirtschaftsleistungen in den ersten drei Monaten. Das sorgte für eine weitere Verschiebung der Erholungsphase. Versorgungsengpässe bei der Lieferung der Impfstoffe, unzureichende Vorbereitung, unerwartete Nebenwirkungen verzögern geplante Impfkampagnen. Um die Wirtschaft in vielen Bereichen zu stützen, bleiben Finanzhilfe und steuerliche Entlastungsprogramme weitgehend bestehen. Die Hoffnung auf eine deutlich bessere zweite Jahreshälfte wird v.a. getragen von den Aussichten auf schnellere Impfungen weltweit und damit einer Aufhebung der Beschränkungen.
JLL Spitzenmietpreis-Index noch leicht im Plus - immer mehr Nutzer profitieren von Incentives
Der gewichtete europäische nominale Spitzen-Mietpreisindex von JLL* legte im ersten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozent zu. Diese solide Performance unter den außergewöhnlichen Marktbedingungen der Pandemie wurde u.a. ermöglicht durch den Mangel an verfügbarem Angebot von 1A-Flächen bei starker Nachfrage in diesem Segment. Allerdings: Der Anstieg im Jahresvergleich um 1,0 Prozent ist die niedrigste Wachstumsrate seit 2014. Der Fünf- und Zehnjahresschnitt lag bei 3,7 bzw. 2,5 Prozent.
Nur in einigen wenigen Städten dürfte 2021 ein niedriger einstelliger Rückgang der nominalen Spitzenmiete zu Buche schlagen. Mit dem weiter anhaltenden Fokus auf qualitativ hochwertige Flächen werden deutlichere Einbußen bei schlechter ausgestatteten Objekten außerhalb der sehr guten Lagen erwartet.
Mietzuwächse im Spitzensegment im ersten Quartal wurden in lediglich zwei der 24 Index-Städte verzeichnet: in Luxemburg (+ 2,0% gegenüber dem Vorquartal) und Paris (+ 1,2%). In Paris stiegen die Nominalmieten zum vierten Mal in Folge und liegen derzeit bei 930 Euro/m²/Jahr. Vorwiegend Finanz- und Beratungsunternehmen unterzeichneten Verträge mit solchen Vertragsmieten. Dabei liegt die Verfügbarkeit von erstklassigen 1-A-Flächen auf einem Allzeittief.
In keinem Markt war ein Rückgang der Spitzenmieten zu verzeichnen. In einigen europäischen Städten wurden allerdings Büroflächen von Untermietern zu Mietpreisen bezogen, die deutlich unter Marktniveau liegen. Während die Durchschnittsmieten dadurch weiter unter Druck gesetzt werden, wurde das Spitzensegment vor allem in Projektentwicklungen bislang nicht stark beeinträchtigt.
Beim Blick auf die deutsche Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigen Hamburg mit 6,9 Prozent und die schwäbische Metropole mit einem Plus von 4,1 Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich. Berlin kommt auf 2,7 Prozent. Im weiteren Jahresverlauf erwartet JLL nur noch für Berlin ein Wachstum von 2,6 Prozent, alle anderen Märkte bleiben voraussichtlich stabil bei ihren aktuellen Werten. Die große Mietpreis-Dynamik wird in den deutschen Immobilienhochburgen auch 2022 nicht erwartet, dagegen sprechen die Schwere der aktuellen Krise und die länger als von vielen erwartete andauernde Erholungsphase.
Die Unternehmen müssen in kleinen und vor allem wohlüberlegten Schritten denken, zu einschneidend sind die künftigen Veränderungsprozesse in Bezug auf Remote Working, Bürobelegungsquoten oder Flächenausstattungen.
Der Blick auf den Index für die effektive Netto-Spitzenmiete ist gegenüber dem Vorquartal unverändert geblieben. Zum zweiten Mal in Folge zeigt sich damit für den Jahresvergleich ein Rückgang: 0,9 Prozent sind es im aktuellen Zeitraum (Q1 2021/Q1 2020). 14 Indexstädte weisen gegenüber dem ersten Quartal 2020 eine Verminderung der effektiven Netto-Spitzenmieten auf, darunter Prag (-12,2%) Utrecht (-11,6%), Barcelona (-8,2%), Madrid (-7,9%), Stockholm (-6,8%), Frankfurt (-3,3%) und München (- 0,8 %). In diesen Städten zeigen sich damit mieterfreundlichere Bedingungen. Im Gegensatz dazu blieben sowohl die französische Hauptstadt (+8,1% gegenüber Vorjahr) als auch Hamburg (+ 6,9 % sowohl für Nominal- als auch Netto-Effektivmiete) sehr vermieterfreundliche Märkte.
Für 2021 wird in den meisten Städten eine deutliche Zunahme von Mietanreizen erwartet, da Vermieter versuchen werden, ihre Mieteinnahmen zu sichern, insbesondere bei Pipeline-Projekten für den Zeitraum 2021-2023.
Es wird wieder mehr angemietet
Nach einem verhaltenen Jahresbeginn im Januar waren in den europäischen Büromärkten im Februar und März Anzeichen einer verstärkten Aktivität zu beobachten - vor allem in London und in Deutschland kam es gegen Ende des ersten Quartals zu einem deutlichen Anstieg an Besichtigungen, Vertragsverhandlungen und -abschlüssen. Mittlerweile arbeiten immer mehr Unternehmen an Rahmenbedingungen, wann und unter welchen Bedingungen die Mitarbeiter wieder ins Büro zurückkehren können. Da viele Arbeitnehmer wachsenden Wert auf Gesundheit, Wohlbefinden, Büroausstattung und Erreichbarkeit legen, ist die Nachfrage nach Objekten/Flächen, deren Eigenschaften diesem Bedürfnis nachkommen, am größten.
Die Vermietungsaktivitäten in den 24 Index-Märkten sind auch im ersten Quartal 2021 durch die Unsicherheit im Blick auf eine allgemeine Erholung des Marktes und strukturelle Auswirkungen auf die Büroflächen-Nachfrage belastet. In 13 Märkten gab es einen Rückgang, in 11 einen Anstieg. Allerdings zeigen sich mit einem Umsatz von 2,1 Mio. m² in den ersten drei Monaten 2021 deutlich weniger Einbußen (-11%) als ein Jahr zuvor (-27 %). Im Zehnjahresvergleich (der ersten Quartale) gilt es aber immer noch ein Minus von 20 Prozent zu notieren, wenngleich auch eine deutliche Verbesserung gegenüber den neun Monaten April bis Dezember 2020. In diesem Zeitraum war das Vermietungsvolumen gegenüber dem Zehnjahresschnitt um 40 Prozent zurückgegangen.
Mit zunehmenden Nutzeraktivitäten werden die Anzeichen für veränderte Bedarfe deutlich. Im ersten Quartal 2021 gab es eine Reihe von Abschlüssen, bei denen die Pandemie direkt als entscheidender Faktor dafür genannt wurde, weniger Flächen als vor der Pandemie geplant anzumieten. Gleichzeitig gehen solche Anmietungen einher mit höheren Investitionen im Blick auf die Qualität der Immobilie und ihre Ausstattung.
London verzeichnete mit einem Büroflächenumsatz in den ersten drei Monaten von 120.000 m² das stärkste Quartal seit Beginn der Pandemie, dies auf Basis einer Reihe größerer Deals, vor allem von Rechtsanwaltskanzleien oder von Unternehmen aus dem Finanzsektor.
Während der gesamten Krise zeigten die größten deutschen Märkte im Vergleich zu den meisten europäischen Ländern eine relativ geringe Volatilität, nicht zuletzt auch aufgrund ungewöhnlich vieler Abschlüsse durch Nutzer der Öffentlichen Hand. Insgesamt kamen die Big-7-Märkte auf ein Umsatzvolumen von 715.000 m², ein Ergebnis auf dem Niveau des ersten und bislang letzten weitgehend coronafreien Quartals 2020. Die Nachfragedelle scheint überwunden. Angesichts der zahlreichen in diesem Jahr auslaufenden Mietverträge standen und stehen viele Unternehmen unter einem gewissen Druck, aktiv zu werden. Wenn die Option Mietvertragsverlängerung nicht zum Tragen kommt, ist es am Ende der Umzug in neue Flächen.
Beim Blick auf die einzelnen Märkte kann immerhin in vier der sieben deutschen Hochburgen ein Umsatzplus gegenüber dem ersten Quartal 2020 konstatiert werden. Dieses Plus fällt in Köln mit über 130 Prozent besonders deutlich aus (auf 89.400 m²). Auch in Hamburg (+31 %; 137.000 m²), Frankfurt (+22 %; 82.700 m²) und Berlin (+20 %; 212.700 m²) konnte Wachstum registriert werden. Stuttgart hielt mit vermieteten rund 33.000 m² sein Vorjahresniveau, lediglich München (- 44 %; 103.600 m²) und Düsseldorf (- 52 %; 47.100 m²) mussten weitere deutliche Einbußen hinnehmen. In der bayerischen Landeshauptstadt fehlten in diesem Quartal die sonst so typischen Eigennutzerdeals besonders im Umland.
Bemerkenswerte Umsatz-Ergebnisse wurden auch in Barcelona (+ 101% gegenüber Vorjahr auf 56.000 m²), Luxemburg (+ 92% auf 87.000 m²), Brüssel (+ 50% auf 113.000 m²) und Prag (+ 50% auf 80.000 m²) notiert. Deutliche Umsatzrückgänge gab es gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr bei Dublin (-96% auf 3.750 m²), Amsterdam (-65% auf 30.000 m²), Edinburgh (-44% auf 7.000 m²), Madrid und Paris (jeweils -30% auf 66.000 bzw. 327.000 m²).
JLL geht davon aus, dass sich Stimmung, Büro-Anmietungsvorhaben und auch realisierter Umsatz in den kommenden neun Monaten sukzessive erholen werden. Mit rund 9,5 Mio. m² wird der Umsatz 2021 voraussichtlich um 15 bis 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegen. 2020 war eines der schwächeren Jahre und lag mit 8,2 Mio. m² 31 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt.
Büroflächen-Angebot steigt: Leerstandsquote und Fertigstellung legen in fast allen Märkten zu
Die Leerstandsquote in Europa ist im ersten Quartal 2021 um 40 Basispunkte angestiegen, mit 7,1 Prozent ist es der höchste Wert der letzten drei Jahre. Europaweit verzeichneten drei der 24 Indexstädte gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang der Leerstände: Budapest (-20 Basispunkte auf 8,9%), Luxemburg (-10 Bps auf 4,0%) und Hamburg (-10 Bps auf 2,9 %).
In 19 Index-Städten stieg der Leerstand, wobei London (+100 Basispunkte auf 7,8%), Utrecht (+90 Bps auf 6,0%), Den Haag (+80 Bps auf 4,8%), Rotterdam (+80 Bps auf 8,7%) und Stockholm ( +70 Bps auf 8,0%) den größten Anstieg verzeichneten. Leerstände in 1A-Flächen bewegen sich allerdings auf historischem Tiefstand.
Die Leerstandsquoten in den deutschen Immobilienhochburgen haben bis auf zwei Städte zugelegt. Der über die Big 7 gemittelte Wert liegt mit 3,9 Prozent aber deutlich niedriger als der europäische Durchschnitt. Am stärksten hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt, plus 19 Prozent auf eine Quote von 3,4 Prozent, ebenfalls deutlich über dem Big 7 - Schnitt liegt München mit einem Plus des Leerstandsvolumens von 8 Prozent auf eine Quote von 3,8 Prozent. Bis Jahresende wird es für die deutschen Big 7 einen moderaten Anstieg der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt geben.
Auch für Europa insgesamt wird der Anstieg eher moderat ausfallen, bleibt es bei der "7" vor dem Komma. JLL geht davon aus, dass 2021 7,7 Prozent erreicht werden, zurückzuführen auf ein großes Neubauvolumen und auf einen zunehmenden Anteil verfügbarer Untermietflächen. Unternehmen werden versuchen, ihre Liquidität durch solche Untervermietungen zu verbessern.
Die Projektentwicklungs-Pipeline nimmt europaweit zu. Im ersten Quartal 2021 wurden rund 1,5 Mio. m² fertiggestellt. Dies war der höchste Stand seit dem ersten Quartal 2008. Auf Moskau (309.000 m²), Paris (293.000 m²) und Warschau (156.000 m²) entfiel der größte Anteil der neu fertiggestellten Flächen. Weitere 6,4 Mio. m² Bürofläche werden voraussichtlich bis Ende des Jahres auf den Markt kommen. Dies würde die Fertigstellungen von 2021 auf ca. 7,8 Mio. m² anwachsen lassen, auf annähernd zwei Drittel über dem Niveau von 2020. Ein hoher Anteil ist allerdings bereits vorvermietet.
* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.
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