Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt": Wo die Immobilienpreise die Einkommen überholen
In neun von zehn Großstädten steigen die Wohnungspreise deutlich schneller als die Einkommen
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Bonn (ots)
In neun von zehn deutschen Großstädten haben die Wohnungspreise seit Beginn der Eurokrise stärker zugelegt als die Einkommen in den jeweiligen Regionen. In Deutschlands teuerster Stadt München müssen Interessenten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung mehr als 15 durchschnittliche Pro-Kopf-Jahreseinkommen auf den Tisch legen. Im Jahr 2010 genügten noch neun. Auch in Hamburg und Mainz sind die Kaufpreise den Einkommen so weit vorausgeeilt, dass heute über drei Jahreseinkommen zusätzlich aufgebracht werden müssen als noch vor fünf Jahren, in Berlin und Kiel sind es jeweils zweieinhalb Jahreseinkommen mehr. Das sind Ergebnisse der Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt", die die Immobilienmärkte in den 36 bundes- und landesweit größten Städten unter die Lupe nimmt.
Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen in Deutschlands Großstädten hängen eng mit den örtlichen Einkommensniveaus zusammen. Für 36 Großstädte ließ die Postbank die Relation zwischen den regional verfügbaren Durchschnittseinkommen und den Immobilienpreisen ermitteln. Der Städtevergleich zeigt: Wo das verfügbare Pro-Kopf-Jahreseinkommen durchschnittlich 1.000 Euro höher ist als in einer anderen Stadt, kostet der Quadratmeter Wohneigentum rund 200 Euro mehr. Das verfügbare Pro-Kopf-Jahreseinkommen ergibt sich aus der Summe verfügbarer Nettoeinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, dividiert durch ihre Bevölkerungszahl.
100 Quadratmeter Wohneigentum kosten Großstädter 7,5 Jahreseinkommen
Über alle Städte hinweg ergibt sich folgendes Verhältnis: Wer sich eine Eigentumswohnung mit etwa 100 Quadratmetern Wohnfläche kaufen möchte, muss im Schnitt siebeneinhalb regionale Pro-Kopf-Jahreseinkommen dafür bezahlen. Überdurchschnittlich teuer ist München: In der bayerischen Landeshauptstadt sind mit 15 Jahreseinkommen doppelt so hohe finanzielle Mittel notwendig. Auch in Stuttgart (11,1), Hamburg (10,0) und Berlin (9,8) müssen in Relation zu den Einkommen überdurchschnittlich hohe Kaufpreise gezahlt werden. In Chemnitz dagegen reichen für den Wohnungskauf weniger als vier durchschnittliche Jahreseinkommen, in Gelsenkirchen sind Wohnungen nur geringfügig teurer (4,3 Jahreseinkommen).
Immobilienboom seit der Eurokrise
Nachdem die Kaufpreise zwischen den Jahren 2000 und 2005 in Relation zu den Einkommen in der Regel kräftig gefallen sind, haben sie sich bis 2010 parallel zur Arbeitsmarktsituation stabilisiert. Mit Beginn der Eurokrise und der daraus resultierenden Niedrigzinsphase sind die Preise für Wohnimmobilien in neun von zehn Städten dann deutlich angestiegen, am stärksten in München: Hier müssen Interessenten heute über sechs Pro-Kopf-Jahreseinkommen mehr investieren als vor fünf Jahren, was einer Verteuerung um mehr als zwei Drittel entspricht. Auf Platz zwei und drei stehen Hamburg und Mainz, wo heute jeweils über drei Jahreseinkommen mehr nötig sind als noch 2010. In Berlin und Kiel benötigen Kaufinteressenten zusätzliche 2,5 Jahreseinkommen.
Kein Preisverfall in Sicht
"Die Verunsicherung auf den Kapitalmärkten und die niedrigen Zinsen für feste Geldanlagen haben die Immobilienmärkte seit 2010 so stark befeuert, dass sie die Einkommensentwicklung überholt haben", sagt Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. Der Experte geht davon aus, dass die Preise in nächster Zeit nicht fallen werden. Im Gegenteil: "Untersuchungen deuten darauf hin, dass die Preise für Eigentumswohnungen aufgrund der erhöhten Nachfrage in vielen Städten weiter steigen - und die Einkommen langsam nachziehen", so Hoogendijk. "Somit ist Wohneigentum in der anhaltenden Niedrigzinsphase in vielen Großstädten ein lohnenswertes Investment mit guten Chancen auf Wertsteigerung." Haushalte mit Doppelverdienern finden dem Experten zufolge auch in Städten mit hohem Preisniveau noch erschwingliche Objekte.
Preise für 100 Quadratmeter Wohneigentum in Anzahl regionaler Jahreseinkommen pro Kopf*
Stadt // 2015 // 2010 // Veränderung 2010 zu 2015
München // 15,19 // 8,99 // 6,20 Stuttgart // 11,06 // 8,73 // 2,33 Hamburg // 9,97 // 6,76 // 3,21 Berlin // 9,82 // 7,32 // 2,51 Köln // 9,56 // 7,74 // 1,82 Mainz // 9,25 // 6,10 // 3,16 Düsseldorf // 8,87 // 7,95 // 0,91 Frankfurt a.M. // 8,73 // 7,20 // 1,53 Augsburg // 8,71 // 7,58 // 1,13 Potsdam // 8,69 // 7,50 // 1,18 Bonn // 8,66 // 7,05 // 1,61 Karlsruhe // 8,63 // 6,65 // 1,99 Mannheim // 8,43 // 6,85 // 1,59 Kiel // 8,39 // 5,90 // 2,49 Wiesbaden // 7,69 // 6,94 // 0,75 Rostock // 7,68 // 6,53 // 1,14 Dortmund // 7,58 // 7,09 // 0,50 Mönchengladbach // 7,15 // 5,26 // 1,89 Saarbrücken // 7,07 // 6,56 // 0,51 Münster // 6,97 // 6,37 // 0,61 Nürnberg // 6,65 // 4,89 // 1,77 Dresden // 6,60 // 5,06 // 1,54 Aachen // 6,58 // 6,06 // 0,52 Hannover // 6,55 // 4,26 // 2,29 Erfurt // 6,14 // 5,26 // 0,88 Braunschweig // 6,01 // 4,60 // 1,42 Bielefeld // 6,01 // 4,35 // 1,66 Leipzig // 6,01 // 4,68 // 1,33 Bochum // 5,67 // 5,30 // 0,37 Duisburg // 5,66 // 6,52 // -0,86 Bremen // 5,56 // 3,63 // 1,93 Halle (Saale) // 5,27 // 3,99 // 1,28 Wuppertal // 5,06 // 5,24 // -0,19 Essen // 4,93 // 4,56 // 0,37 Gelsenkirchen // 4,34 // 4,71 // -0,37 Chemnitz // 3,98 // 4,07 // -0,09
Quellen: BBSR (2015a,b); IVD (2016); Statistische Ämter der Länder (2015); ETR (2016).
* Das verfügbare Jahreseinkommen pro Kopf entspricht dem Nettoeinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner. Es setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) - abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.
Hintergrundinformationen zur Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt"
Die Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt" wurde unter der Leitung von Michael Bräuninger, Professor an der Helmut-Schmidt-Universität und Experte für Economic Trends Research, durchgeführt. Analysiert wurden die 30 größten deutschen Städte sowie sechs Städte, die jeweils die größten eines Bundeslandes sind und nicht zu den Top 30 gehören. Im Fokus der vorliegenden Analyse steht die Entwicklung der Kaufpreise für Wohneigentum in Relation zur regionalen Einkommensentwicklung. Als Messgröße wurde das verfügbare Pro-Kopf-Jahreseinkommen der Städte in den untersuchten Zeiträumen herangezogen.
Das verfügbare Jahreseinkommen pro Kopf entspricht dem Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) - abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.
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