Postbank Studie Wohnatlas 2017
Gelsenkirchen: günstigste Großstadt im Westen
Bonn (ots)
- Revierstadt nicht von bundesweiter Preisrallye betroffen - Kauf oft günstiger als Miete
Der langjährige Höhenflug des Immobilienmarktes ist an Gelsenkirchen weitgehend vorbeigegangen. Inflationsbereinigt stiegen die Preise zwischen 2012 und 2016 nur um 1,9 Prozent. Durchschnittlich 974 Euro kostete ein Quadratmeter Wohnraum im vergangenen Jahr. Damit ist Gelsenkirchen - neben Chemnitz - die einzige deutsche Großstadt, in der ein Quadratmeter noch im dreistelligen Bereich zu haben ist. Dies sind Ergebnisse des Postbank Wohnatlas 2017, der die Immobilienmärkte in 402 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten unter die Lupe nimmt.
Um eine 100-Quadratmeter-Wohnung zu erwerben, müssen Käufer in Gelsenkirchen im Schnitt 5,5 örtliche Pro-Kopf-Jahreseinkommen* investieren. Zum Vergleich: In Deutschlands teuerster Stadt München werden 21 Jahreseinkommen fällig, also fast das Vierfache. Auch in Relation zu den Mietpreisen steht die Revierstadt gut da. Immobilien kosten im Schnitt 15,2 Netto-Jahreskaltmieten. In keiner der 40 größten Städte Deutschlands kann man sich den Traum von den eigenen vier Wänden günstiger erfüllen. "Wer in Gelsenkirchen von der Mietwohnung ins Eigenheim wechseln möchte, profitiert gleich doppelt von der Marktlage", erläutert Sahand Kiumarssi, Baufinanzierungsspezialist der Postbank. "Die Kaufpreise sind seit Jahren vergleichsweise niedrig, ebenso wie die Bauzinsen. Ein Darlehen ist hier also sehr viel schneller abbezahlt als beim Kauf in anderen deutschen Großstädten."
Tabelle: Ruhrgebiet in Zahlen
A Preis/qm 2016 B Kaufpreis/Einkommen* 2016 C Preiswachstum real 2012-2016 D Vervielfältiger** 2016 E Bevölkerungswachstum p.a. 2016-2030 F Kaufpreisprognose p.a. real 2016-2030
A B C D E F Gelsenkirchen, Stadt 974 EUR 5,5 1,9 % 15,2 -0,70 % -2,02 % Bochum, Stadt 1391 EUR 6,7 8,2 % 18,3 -0,40 % -1,16 % Dortmund, Stadt 1417 EUR 7,0 11,6 % 8,2 -0,26 % -0,64 % Essen, Stadt 1436 EUR 6,7 13,2 % 18,3 -0,32 % -1,08 % Duisburg, Stadt 1062 EUR 5,8 0,8 % 15,7 -0,49 % -1,31 %
* Kaufpreis einer 100-Quadratmeter-Wohnung in Relation zum verfügbaren Einkommen pro Kopf, ** Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. Quellen: Empirica (2017); MB Research (2016); BBSR (2015); Berechnungen des HWWI.
Wer in Gelsenkirchen ein Haus oder eine Wohnung als Investitionsobjekt erwirbt, sollte allerdings ganz genau hinsehen. Die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die die Studie für die Postbank erstellt haben, prognostizieren einen Wertrückgang. Im gesamten Ruhrgebiet sinkt die Bevölkerungsdichte. Damit fallen auch die Preise. Gelsenkirchen kann sich diesem Trend nicht entziehen. Bis 2030 müssen Eigentümer einen jährlichen Verlust von 2,02 Prozent mit einkalkulieren. Neben der künftigen Entwicklung der Einwohnerzahlen wurden auch weitere Parameter wie Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben in die Berechnungen einbezogen, um eine Prognose für die Kaufpreisentwicklung bis 2030** zu erstellen.
Wechsel ins Eigentum sinnvoll
Trotz fallender Preise ist der Eigentumserwerb für Mieter oft sinnvoll. Sahand Kiumarssi warnt vor einem häufigen Irrtum: "Potenzielle Käufer schrecken oft zurück, weil der Wert ihrer Immobilie sinken kann. Doch selbst dann kann der Kauf sich rechnen, denn unter dem Strich bauen Eigentümer viel mehr Vermögen auf als Mieter - gerade bei den derzeit noch sehr günstigen Hypothekenzinsen. Gelsenkirchen ist mit dem günstigen Preisniveau dafür hervorragend geeignet."
Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017
Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde).
* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:
Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) - abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.
** Prognose reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:
Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage als auch die des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.
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