07.11.2023 – 10:31

Stabilisierung am Markt für Immobilienfinanzierungen?

Hüttig & Rompf wieder mit mehr Finanzierungen von Wohnimmobilien als im Vorquartal
Bodenbildung der Kaufpreise bei Selbstnutzern. Zeit des Abwartens könnte sich dem Ende nähern
Zinsumfeld bleibt wegen geopolitischer Unsicherheit volatil. Weiterhin moderat ansteigende Bauzinsen sind nicht ausgeschlossen

Die Baufinanzierungsvermittlung befindet sich nach wie vor in einem sehr schwierigen Fahrwasser. Massiv angestiegene Zinsen, der einbrechende Neubau und viel Unsicherheit durch die aktuelle Politik haben in den letzten eineinhalb Jahren für ein kontinuierlich rückläufiges Finanzierungsvolumen gesorgt. Zumindest auf Quartalsbasis ist dieser Trend erstmals zum Stoppen gekommen. Dies signalisieren die aktuellen Marktdaten des Baufinanzierungsberaters Hüttig & Rompf.

Zunehmende Finanzierungsabschlüsse, aber noch keine Trendwende

So stiegen die Zahl und das Volumen der von Hüttig & Rompf zwischen Anfang Juli und Ende September vermittelten Finanzierungen gegenüber dem Vorquartal deutlich gegen den Markttrend, gleichermaßen bei Eigennutzern und Kapitalanlegern. "Wir freuen uns über die positive Entwicklung der vermittelten Finanzierungen", sagt Benjamin Papo, Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG. "Von einer echten Trendwende sollte allerdings noch nicht gesprochen werden. Zwar wird in manchen Bereichen des Marktes wieder gekauft oder investiert, in anderen wird weiter abgewartet, etwa aufgrund der noch unsicheren Förderkulisse zum Gebäudeenergiegesetz." Das Vorjahresniveau ist derweil nämlich noch nicht wieder aufgeholt; und auch die branchenweiten Bundesbankdaten für den September 2023 zeigen noch keine Erholung an.

Ältere Immobilien versus Neubauten

Einen maßgeblichen Anteil an der veränderten Lage haben insbesondere die Immobilien älteren Baujahres. Während die Zahl der kreditfinanzierten Neubauten erneut zurückgegangen ist, hat sich der Anteil der Transaktionen mit mittelalten und älteren Immobilien (über 20 Jahre) weiter erhöht. Bei Eigennutzern macht diese Kategorie inzwischen 70,1% der Finanzierungen aus, bei Kapitalanlegern sind es sogar 77,5%. In den drei Monaten zuvor lagen die entsprechenden Werte noch bei 67,2% bzw. 74,7%. "Die Angebotspreise älterer Immobilien haben nach den Rückgängen in den vergangenen eineinhalb Jahren inzwischen wohl ein Niveau erreicht, auf dem sich die Nachfrage auch unter Berücksichtigung der aktuellen Zinssätze zu stabilisieren scheint", meint auch Papo. Die "Entschärfung" des neuen Gebäudeenergiegesetzes ("Heizungsgesetz"), das im September verabschiedet wurde, dürfte an dieser Entwicklung noch keinen Anteil haben. Die längeren Vorlaufzeiten hinsichtlich einer gesetzlich geforderten Heizungsmodernisierung bei Altbauten werden sich frühestens 2024 bemerkbar machen.

Kehrtwende bei den Kaufpreisen?

Auf eine langsame Normalisierung am Markt für Immobilienfinanzierungen deutet auch die Entwicklung der durchschnittlichen Gestehungskosten hin. Bei selbstgenutzten Immobilien haben sich diese zum ersten Mal seit sechs Quartalen wieder leicht erhöht. Sie lagen über alle Altersklassen betrachte zuletzt bei 508.231 Euro und damit 2,5% über dem Vorquartal, was gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum (Q3/2022) allerdings immer noch einem Rückgang von 5,3% entspricht. Die Zeit, in der sich das Warten auf noch günstigere Immobilienpreise ausgezahlt hat, könnte sich somit langsam dem Ende nähern. Bei den Kapitalanlegern sind die Gestehungskosten sowohl auf Sicht von zwölf Monaten (-12,5%) als auch auf Quartalssicht (-3,7%) weiter rückläufig. Während die von Selbstnutzern im Durchschnitt erworbene Quadratmeterzahl in den vergangenen zwölf Monaten jedoch unverändert geblieben ist, hat sich diese bei den Kapitalanlegern von 92,6 m² auf 86,6 m² reduziert. Auf den Quadratmeter umgerechnet beträgt der Rückgang der Bau- und Kaufkosten somit nur 6,3%. Im Vergleich zu Q2/2023 ist es in den zurückliegenden drei Monaten sogar zu einem Anstieg der Gestehungskosten pro Quadratmeter um 9,4% gekommen.

Wieder moderat steigende Zinsen

Nochmals erhöht haben sich bei neu abgeschlossenen Hypothekendarlehen die monatlichen Belastungen. Bei Selbstnutzern sind diese im Jahresvergleich um 6,6% auf durchschnittlich 1.923 Euro angestiegen, bei Kapitalanlegern sind es nun 1.265 Euro (+4,5%). Vom zweiten auf das dritte Quartal 2023 beträgt der Anstieg 1,1% bzw. 3,1%. Dabei ist bei den von Kapitalanlegern durchgeführten Transaktionen wiederum die zurückgegangene Objektgröße zu berücksichtigen.

Maßgeblicher Grund für die Zunahme der monatlichen Gesamtrate sind die weiter gestiegenen Hypothekenzinssätze. Je nach Laufzeit haben sich diese in den zurückliegenden zwölf Monaten um ca. 0,25 bis 0,4 Prozentpunkte erhöht. Der wesentliche Anteil des Anstiegs erfolgte hiervon in den zurückliegenden drei Monaten (ca. 0,3 Prozentpunkte). Dem stehen rückläufige Tilgungssätze (0,15 bis 0,2 Prozentpunkte) sowie eine um ca. 1,2 Prozentpunkte höhere Eigenkapitalquote gegenüber. Bei den Eigennutzern ist im Schnitt zudem eine verkürzte Zinsfestschreibungsdauer festzustellen.

Ausblick - Kaufpreise

Benjamin Papo: "Im zurückliegenden Quartal sind die Gestehungskosten für selbstgenutzte Wohnimmobilien erstmals seit eineinhalb Jahren wieder leicht angestiegen (+2,5%). Daraus eine Trendwende ableiten zu wollen, ist sicherlich verfrüht. Gleichwohl scheint sich auf dem aktuellen Zinsniveau hinsichtlich der Bau- und Kaufpreise zumindest bei dieser Käufergruppe eine Bodenbildung abzuzeichnen. Längeres Abwarten will aus dieser Sicht somit gut überlegt sein. Die von Kapitalanlegern gezahlten Kaufpreise sind nach wie vor rückläufig. Im abgelaufenen Quartal ist dies allerdings ausschließlich auf die im Durchschnitt niedrigere Quadratmeterzahl der erworbenen Objekte zurückzuführen."

Ausblick - Zinsentwicklung

Benjamin Papo: "Die Inflationsrate in der Eurozone ist im Oktober weiter auf 2,9% zurückgegangen. Der Druck auf die EZB, weiter an der Zinsschraube zu drehen, nimmt damit weiter ab, was auch die jüngste Zinspause zeigt. Gleichwohl hat die Entwicklung der Hypothekenzinsen in letzten drei Monaten gezeigt, dass der Höhepunkt an dieser Stelle noch nicht (ganz) erreicht sein muss. Das Zinsumfeld bleibt in jedem Fall nervös, gerade vor dem Hintergrund der anhaltenden geopolitischen Konflikte, volatiler Energiepreise und hoher Renditen auf den Anleihemärkten."

Pressekontakt:

Dirk Ulmer
Kerl & Cie Kommunikationsberatung
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