Investitionschancen im Raum Düsseldorf
Experten analysieren Immobilienmärkte im Umfeld der Landeshauptstadt
Steigende Kosten in Düsseldorf, Preisverfall im Umland
Bonn (ots)
Die Immobilienpreise in Düsseldorf koppeln sich von denen der angrenzenden Region ab. Der Postbank Wohnatlas 2017 zeigt ein reales Wachstum von 28,8 Prozent für den Zeitraum von 2012 bis 2016. Der Quadratmeter kostet inzwischen durchschnittlich 3.116 Euro. In den kommenden Jahren wird sich der Preisanstieg voraussichtlich fortsetzen.
Erheblich günstiger ist das Wohnen in den umliegenden Städten und Landkreisen, obwohl deren Infrastruktur kaum schlechter ist. Am billigsten ist die Nachbarstadt Duisburg mit 1.062 Euro pro Quadratmeter, am teuersten der Landkreis Mettmann mit 1.725 Euro. Doch Vorsicht: Die Immobilienpreise haben hier wahrscheinlich bereits ihren Höchststand erreicht. Wer in diesen Städten oder Kreisen kauft, riskiert einen Wertverlust. Das sind Ergebnisse der aktuellen Studie Wohnatlas 2017, die das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank erstellt hat.
Einkommen können nicht Schritt halten
Mit höherem Nachfragedruck durch Zuzug ist der Preisanstieg in Düsseldorf nicht zu erklären: Die Einwohnerzahl stagniert. Bis 2030 wird nur ein jährliches Wachstum von 0,05 Prozent pro Jahr vorausgesagt. Dennoch wird es für Düsseldorfer immer teurer, Wohneigentum zu erwerben. Wer den Schritt getan hat, darf sich über Wertsteigerung von 0,88 Prozent pro Jahr freuen, so die Kaufpreisprognose** bis 2030.
Andererseits liegt das Einkommensniveau in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt vergleichsweise hoch. Seit 2012 sind die real verfügbaren Einkommen um sieben Prozent gestiegen. Die Immobilienpreise haben sich jedoch viermal so schnell nach oben entwickelt. Mittlerweile müssen für eine 100-Quadratmeter-Wohnung 11,9 Pro-Kopf-Netto-Jahreseinkommen* auf den Tisch gelegt werden. Damit ist Düsseldorf aber immer noch günstiger als andere deutsche Großstädte. In München werden 21 Jahreseinkommen fällig, in Hamburg 15,9, in Berlin sind es 15,8.
Kaufpreise steigen schneller als Mieten
Die Kaufpreise haben auch die Mieten abgehängt: Der Erwerb einer Immobilie kostet in Düsseldorf umgerechnet 26,5 Jahresnettokaltmieten. Im Umland liegt der Kaufpreis-Miet-Quotient zwischen 15 und 20. Hier rechnet sich eine selbstgenutzte Immobilie also sieben bis zwölf Jahre früher - allerdings mit unterschiedlichen Perspektiven bei der Wertentwicklung.
Preisverfall im Umland
In den Kreisen und Städten in Düsseldorfs Umgebung schrumpft die Bevölkerung und die Immobilienpreise sinken. Der Preisboom der vergangenen Jahre hat sich hier spürbar schwächer niedergeschlagen: In Krefeld stiegen die Preise seit 2012 nur um 18,1 Prozent, also mehr als zehn Prozentpunkte weniger als im benachbarten Düsseldorf. In den beiden nördlichen Nachbarstädten Mülheim an der Ruhr und Duisburg haben die Preise mit 3,7 beziehungsweise 0,8 Prozent Steigerung seit 2012 sogar fast stagniert. Duisburgs Einwohnerzahl wird bis 2030 voraussichtlich um 0,49 Prozent pro Jahr schrumpfen. Wer hier Eigentum erwirbt, muss einen Wertverlust von 1,31 Prozent pro Jahr einkalkulieren. Auch in den anderen Umland-Kreisen und -Städten fällt die Prognose negativ aus. "Allerdings muss das nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. Wer an Wohneigentum in diesen Regionen interessiert ist, sollte dieses Investment sorgfältig prüfen. Denn es gibt auch hier die Chance, Häuser und Wohnungen mit Potenzial zu entdecken", sagt Ron Stolle, Vertriebsdirektor der Finanzierungsspezialisten von der Postbank in Düsseldorf.
Tabelle: Region Düsseldorf in Zahlen
A Preis/qm 2016 B Kaufpreis/Einkommen* 2016 C Preiswachstum real 2012-2016 D Vervielfältiger** 2016 E Bevölkerungswachstum p.a. 2016-2030 F Kaufpreisprognose p.a. real 2016-2030
A B C D E F Düsseldorf, Stadt 3116 EUR 11,9 28,8 % 26,5 0,05 % 0,88 % Duisburg, Stadt 1062 EUR 5,8 0,8 % 15,7 -0,49 % -1,31 % Krefeld, Stadt 1422 EUR 6,6 18,1 % 18,2 -0,28 % -0,97 % Mülheim an der Ruhr 1520 EUR 6,4 3,7 % 19,6 -0,35 % -0,88 % (Stadt) Solingen, Stadt 1533 EUR 6,9 10,9 % 19,9 -0,33 % -0,83 % Mettmann, Landkreis 1725 EUR 6,9 14,3 % 19,8 -0,20 % -0,99 %
* Kaufpreis einer 100-Quadratmeter-Wohnung in Relation zum verfügbaren Einkommen pro Kopf,
** Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. Quellen: Empirica (2017); MB Research (2016); BBSR (2015); Berechnungen des HWWI.
Großraum Düsseldorf punktet bei der Infrastruktur
Wem eine gute Infrastruktur wichtig ist, der kann in dieser Region kaum etwas falsch machen. Die Anbindung an Autobahn, Fernbahnhof und Flughafen, die Gesundheitsversorgung und Auswahl an Schulen sind im Großraum Düsseldorf im Vergleich zum bundesweiten Standard überdurchschnittlich gut. Die Verkehrsanbindung(1) ist sogar überall herausragend, außer im etwas weiter von der Hauptstadt entfernten Solingen. Hier und in Krefeld werden dafür Spitzenwerte bei der Gesundheitsversorgung(2) erreicht. In punkto Schulauswahl(3) sind Solingen, Duisburg und der Landkreis Mettmann exzellent aufgestellt. Die Landeshauptstadt selbst liegt in allen drei Aspekten weit über dem Bundesdurchschnitt.
"Die Infrastruktur kann ein wichtiger Faktor für eine Kaufentscheidung sein. Allerdings ist auch hier eine genaue Prüfung wichtig: Je nach Lage kann die Versorgung und Verkehrsanbindung besser ausfallen als die Gesamtbewertung des betreffenden Kreises vermuten lässt - und damit auch die Chancen auf Wertsteigerungen in der Zukunft. Denn auch die können je nach Objekt individuell unterschiedlich ausfallen", erläutert Postbank Experte Ron Stolle.
Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017
Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse steht die Region München.
* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:
Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner; Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) - abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.
** Prognose reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:
Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage als auch die des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.
Untersuchte Indikatoren der Infrastruktur auf Kreisebene: (1) Verkehrsanbindung: Minuten Autofahrt zur nächsten Autobahn, Fernbahn, Flughafen mit dem Automobil im Jahr 2015. (2) Gesundheitsangebot: Ärzte pro Einwohner und Krankenhäuser im Verhältnis zum Kreisgebiet 2015. (3) Schulangebot: Zahl der Grundschulen und weiterführenden Schulen im Verhältnis zur Siedlungsfläche 2014.
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