Immobilienanalyse der Bundesländer: Etwas mehr Neubauten im Angebot, aber weniger Baugenehmigungen
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- In 14 von 16 Bundesländern stieg 2024 der Neubauanteil leicht, doch deutschlandweit fielen die Baugenehmigungen auf 1,97 pro 1.000 Einwohner (2021: 3,88 Baugenehmigungen)
- Der höchste Anteil an angebotenen Neubauimmobilien stand 2024 in Rheinland-Pfalz mit 18,5 Prozent und im Saarland mit 17,8 Prozent zur Verfügung
- Das geringste Neubauangebot fanden Käufer 2024 in Bremen mit lediglich 5,9 Prozent sowie in Sachsen-Anhalt und Berlin mit jeweils 10 Prozent vor
Zwar gibt es aktuell wieder etwas mehr Neubauimmobilien, die Zahl neuer Baugenehmigungen ist jedoch weiter rückläufig. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben sich die Entwicklung der angebotenen Neubauten am Gesamtmarkt und neuer Baugenehmigungen in den deutschen Bundesländern von 2021 bis 2024 genauer angeschaut. Die Pressemitteilung dazu finden Sie nachfolgend und im Anhang als pdf.
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Franka Schulz
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PRESSEMITTEILUNG
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Immobilienanalyse der Bundesländer: Etwas mehr Neubauten im Angebot, aber weniger Baugenehmigungen
- In 14 von 16 Bundesländern stieg 2024 der Neubauanteil leicht, doch deutschlandweit fielen die Baugenehmigungen auf 1,97 pro 1.000 Einwohner (2021: 3,88 Baugenehmigungen)
- Der höchste Anteil an angebotenen Neubauimmobilien stand 2024 in Rheinland-Pfalz mit 18,5 Prozent und im Saarland mit 17,8 Prozent zur Verfügung
- Das geringste Neubauangebot fanden Käufer 2024 in Bremen mit lediglich 5,9 Prozent sowie in Sachsen-Anhalt und Berlin mit jeweils 10 Prozent vor
Frankfurt am Main, 25. FEBRUAR 2025 – Es steht außer Frage, dass sich der deutsche Immobilienmarkt weiterhin im Wandel befindet – insbesondere im Neubausegment. Während es aktuell wieder etwas mehr Neubauimmobilien im Angebot gibt, ist die Zahl der neuen Baugenehmigungen weiterhin rückläufig. Der Markt bleibt also herausfordernd. Zusätzlich lassen die bevorstehenden Wahlen sowie globale Entwicklungen viele Fragen offen. Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind noch nicht absehbar. Dabei ist es höchste Zeit gegenzusteuern. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten (www.von-poll.com) haben sich die Entwicklung der angebotenen Neubauten1 am Gesamtmarkt sowie der neuen Baugenehmigungen2 in den deutschen Bundesländern von 2021 bis 20243 genauer angeschaut.
Der Anteil der angebotenen Neubauten ist im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 in 14 von 16 Bundesländern minimal gestiegen. Der leicht positive Trend bei den angebotenen Neubauten täuscht leider nicht über die Tatsache hinweg, dass die Zahl der Baugenehmigungen in allen 16 Bundesländern nach wie vor rückläufig ist – im Vergleich zu 2021 sogar teilweise deutlich. Deutschlandweit wurden 2024 nur circa 1,97 Baugenehmigungen je 1.000 Einwohner erteilt. Zum Vergleich: 2021 waren es noch 3,88 Genehmigungen.
„Dass der Anteil der aktuell angebotenen Neubauten in 14 von 16 Bundesländern leicht gestiegen ist, dürfte zu einem großen Teil auf die Aktivierung bereits länger geplanter Bauvorhaben zurückzuführen sein. Dieser scheinbar positive Trend darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Gesamtzahl der Baugenehmigungen eigentlich weiter rückläufig ist – und das schon seit Jahren“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Der Markt bleibt anspruchsvoll: Neben komplexen Vorgaben und deutlich gestiegenen Baukosten erschwert auch ein sich verändernder Finanzierungsmarkt den Neubausektor. Hinzu kommt die Unsicherheit im Vorfeld der anstehenden Wahlen – noch ist unklar, welche politischen Entscheidungen getroffen und welche Folgen sie für den Immobilienmarkt haben werden. Erste Anzeichen einer volatilen Zinsentwicklung sind bereits sichtbar, was die Planbarkeit für Bauherren und Investoren zusätzlich erschwert.“
Von allen Bundesländern hatte Rheinland-Pfalz im Jahr 2024 mit 18,5 Prozent den höchsten Anteil an angebotenen Neubauimmobilien, gefolgt vom Saarland mit 17,8 Prozent. Interessant ist, dass der Neubauanteil gegenüber 2023 in Rheinland-Pfalz um 3,5 Prozent und im Saarland um 5,7 Prozent gestiegen ist und sie damit die höchsten Anstiege unter den Bundesländern aufweisen. Ein Blick auf die Baugenehmigungen 2024 zeigt allerdings auch, dass sich dieser Trend bald umkehren könnte. Während in Rheinland-Pfalz nur 1,87 Baugenehmigungen je 1.000 Einwohner bewilligt wurden, verzeichnet das Saarland lediglich 0,77 Genehmigungen je 1.000 Einwohner. Damit gehört das Saarland 2024 zu den beiden Schlusslichtern bei den erteilten Baugenehmigungen unter den Bundesländern. Der kontinuierliche Abwärtstrend bei den Genehmigungen für Bauvorhaben ist in allen Bundesländern seit 2021 zu beobachten. In Rheinland-Pfalz wurden 2021 noch 3,79 Bauvorhaben je 1.000 Einwohner und im Saarland noch 1,99 Bauprojekte je Einwohner genehmigt.
„In Mainz gibt es noch einige Neubauvorhaben, die seit 2021 noch nicht verkauft und noch auf dem Markt sind. Dies verdeutlicht, dass die damaligen Preisvorstellungen heute nicht mehr realisierbar sind und sich auch das Neubausegment den gesunkenen Preisen anpassen musste. Eine Ausnahme bilden Neubauprojekte in absoluten A-Lagen mit guter Infrastruktur, hochwertiger Ausstattung und barrierefreiem Zugang. Diese Neubauprojekte sind immer noch sehr nachgefragt, gerade in Mainz-Gonsenheim oder in der Mainzer Oberstadt“, lässt Kim Ricci-Schlaak, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Mainz, Wiesbaden und Ingelheim/Bingen, wissen. Und sie ergänzt: „Übrigens haben wir aktuell ein interessantes Neubauprojekt mit seniorengerechten Wohnungen in attraktiver Lage von Mainz-Gonsenheim mit sehr guter Infrastruktur in der Planung. Sobald die Bauvoranfrage genehmigt ist, gehen wir fest davon aus, dass dies ein nachgefragtes Neubauprojekt mit schneller Vermarktung wird. Im Gegensatz dazu müssen die Preise von Neubauten in B-Lagen immer realistisch angepasst werden. Wird hier die Preisspanne nicht richtig gewählt, kann sich die Vermarktungszeit deutlich verlängern.“
Zwischen 15,1 Prozent und 16,5 Prozent betrug der Anteil neugebauter Wohnungen und Häuser in den Bundesländern Bayern, Hessen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern. Im Vergleich zu 2023 ist das Angebot im Neubausegment allerdings in Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Bayern und Brandenburg nur leicht um 0,2 Prozent bis 1,5 Prozent gestiegen beziehungsweise stagniert, während Käufer in Schleswig-Holstein immerhin 4,8 Prozent mehr Neubauimmobilien im Angebot fanden als im Vorjahr.
Zu den Schlusslichtern mit den wenigsten Neubauten bei den angebotenen Immobilien 2024 gehören Sachsen-Anhalt und Berlin mit jeweils nur 10 Prozent. Noch seltener werden Kaufinteressenten in Bremen fündig, wo der Anteil der Neubauobjekte am Gesamtmarkt lediglich 5,9 Prozent beträgt. Während Sachsen-Anhalt und Bremen im Jahr 2024 nur 1,03 beziehungsweise 1,51 Baugenehmigungen je 1.000 Einwohner erteilten und damit im unteren Drittel der Bundesländer mit den wenigsten Baugenehmigungen liegen, nimmt Berlin mit 2,5 Baugenehmigungen je 1.000 Einwohner immerhin den vierten Platz in diesem Ranking ein. Allerdings wurden 2021 in der Hauptstadt noch 4,45 Genehmigungen je 1.000 Einwohner für Bauprojekte vergeben, was den rückläufigen Trend deutlich macht.
„Wegen der stagnierenden Neubautätigkeit gibt es eine große Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Immobilien – auch im hochpreisigen Segment. Kunden interessieren sich besonders für nachhaltige Neubauten, während viele Erstkäufer aufgrund der hohen Preise sowie dem höheren Zinsniveau auf günstigere Bestandsimmobilien ausweichen müssen. Die künftige Entwicklung des Neubausegments wird stark von der Baukostenentwicklung sowie der Bauzinsen und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen“, erklärt Andreas Gräfenstein, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Berlin – Treptow/Köpenick: Und weiter: „Trotz der Herausforderungen gibt es in Berlin einzelne Projekte, die gut laufen. Vor allem in attraktiven Lagen wie den Wasserlagen in Köpenick oder in zentrumsnahen Quartiersentwicklungen gibt es weiterhin Bewegung. Ein positives Beispiel ist das Neubauprojekt Achterdeck im Berliner Bezirk Treptow-Köpenick, welches modernes Wohnen am Wasser mit hoher Lebensqualität verbindet.“
Der Anteil an Neubauimmobilien am Gesamtangebot lag 2024 in Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Baden-Württemberg, Sachsen und Hamburg zwischen 12,8 Prozent und 14,3 Prozent. Auffällig ist, dass der Neubauanteil in Sachsen und Thüringen im Jahr 2024 gegenüber 2023 sogar noch um -1,2 Prozent beziehungsweise um -2,2 Prozent gesunken ist. In Thüringen sind auch die Baugenehmigungen im Bundesländervergleich sichtlich zurückgegangen. So wurden nur noch 0,58 Bauvorhaben je 1.000 Einwohner genehmigt, womit Thüringen im Jahr 2024 bei den Baugenehmigungen das Schlusslicht unter den Bundesländern bildet.
„Die Neubauentwicklung in Thüringen stagniert. Gestiegene Bau- und Energiekosten sowie höhere Zinsen bremsen viele Bauherren aus. Gleichzeitig erschweren langwierige Genehmigungsverfahren und steigende Auflagen potenzielle Neubauprojekte. Auch die Nachfrage nach Neubauten ist insgesamt verhalten. Denn die Neubaupreise bleiben hoch, während Bestandsimmobilien oft preiswerter sind. Auch die Vermarktungsdauer ist bei Neubauten meist länger, da die Zielgruppe durch höhere Kaufpreise und die Zinsentwicklung eingeschränkt ist“, weiß Dominik Köhler, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Weimar. Und weiter: „Hinzu kommt, dass innerstädtische Bauflächen knapp sind und ländliche Grundstücke oft hohe Erschließungskosten mit sich bringen. Aber entgegen der herausfordernden Marktlage gibt es auch positive Ansätze: In Erfurt und Jena entstehen nachhaltige Wohnkonzepte, einige Kommunen bieten vergünstigte Baugrundstücke an. Zudem könnten effiziente Bauweisen wie modulare Holzbauten mittelfristig für günstigeren Neubau sorgen.“
Alle Daten und Grafiken dürfen mit einem Verweis auf die nachfolgende Quelle genutzt und veröffentlicht werden: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com). Die Grafik können digital mit Einbettungslink hier heruntergeladen werden: https://www.datawrapper.de/_/SioYl/?v=11
1 Unter Neubau fallen alle komplett neu gebauten Immobilien. Ein Gebäude gilt ab Errichtung bis zu fünf Jahre als Neubau. Daraus ergeben sich für den Analysezeitraum 2024 Immobilien mit einem Baujahr zwischen 2019 und 2024, für 2023 mit einem Baujahr zwischen 2018 und 2023, für 2022 mit einem Baujahr zwischen 2017 und 2022 und für 2021 mit einem Baujahr zwischen 2016 und 2021.
2 Die Datengrundlage der Baugenehmigungen geht auf Zahlen des Statistischen Bundesamts/DeStatis (2025) im Hochbau, für die Errichtung neuer Gebäude und für Wohnungen in Wohngebäuden für 2021 bis 2024 zurück.
3 Die Datengrundlage der Angebotszahlen für neugebaute Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in den deutschen Bundesländern basiert auf Auswertungen von GeoMap und VON POLL IMMOBILIEN Research für 2021 bis 2024.
Über von Poll Immobilien GmbH
Die europaweit aktive von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com) hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von wertbeständigen Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Mit mehr als 400 Shops und über 1.500 Kollegen ist VON POLL IMMOBILIEN, wozu auch die Sparten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE, VON POLL FINANCE sowie VON POLL HAUSVERWALTUNG gehören, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Spanien, Portugal, Ungarn, Italien, den Niederlanden, Frankreich und Luxemburg vertreten und damit eines der größten Maklerunternehmen Europas. Der Capital Makler-Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2024 erneut mit Bestnoten aus. Geschäftsführende Gesellschafter sind Daniel Ritter und Sassan Hilgendorf. Zur Geschäftsleitung zählen Beata von Poll, Tommas Kaplan, Dirk Dosch und Wolfram Gast.
von Poll Immobilien GmbH Feldbergstraße 35, 60323 Frankfurt am Main Telefon: +49 69 26 91 57-0 | Telefax: +49 69 26 91 57-11 E-Mail: frankfurt@von-poll.com | Internet: www.von-poll.com Geschäftsführer: Daniel Ritter, Sassan Hilgendorf USt.-Id.-Nr.: DE 208 940 728, Finanzamt Frankfurt am Main III.
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