Krisenfinanzierung bei Immobilien? Experte erklärt, worauf Investoren jetzt achten müssen
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Düsseldorf (ots)
Der Immobilienmarkt steht Kopf: Nach Jahren des Booms steigen die Preise nicht mehr und die Nachfrage bricht ein. Für Privatnutzer lohnt sich ein Kauf oft nicht mehr, die Zinsen und Instandhaltungskosten sind oft höher als eine vergleichbare Miete. Hinzu kommen die stark gestiegen Energiekosten, was zu zusätzlichen Verunsicherungen führt. Aber was bedeutet das für Investoren?
"Für Investoren gelten andere Regeln als für Privatnutzer. Dennoch müssen auch sie jetzt genauer hinsehen, um keine Fehlentscheidungen zu treffen - viele Objekte sind nämlich nicht mehr rentabel", verrät Thorsten Bader. Mit seinem Team aus Experten betreibt er eine Plattform für angehende Investoren und setzt sich täglich mit den aktuellsten Entwicklungen am Immobilienmarkt auseinander. Er erklärt in diesem Artikel, worauf Investoren jetzt achten müssen.
1. Bessere Preise durch Verhandlungen erzielen
Investoren sollten die Immobilienpreise, die im Exposé angegeben sind, nicht einfach akzeptieren, da derzeit in vielen Regionen - besonders in B und C Lagen - ein Käufermarkt besteht und die Preise für Materialien und Handwerkerleistungen stark gestiegen sind. Dies hat zur Folge, dass finanzierende Banken von Bauträgern mehr Eigenkapital fordern und eine Marktbereinigung in diesem Bereich absehbar ist. Daher sollten Investoren den Verkaufspreis kritisch prüfen und gegebenenfalls versuchen, durch Verhandlungen einen besseren Preis zu erzielen.
2. In Bestandsobjekte investieren
Für Investoren ist es oft besser, in Bestandsimmobilien zu investieren, da der Kaufpreis oft niedriger ist als bei Neubauten und eine solide Rendite erzielt werden kann. Darüber hinaus ist der Wert von Bestandsimmobilien in der Regel stabiler, da sie oft in etablierten Wohngebieten mit einer bereits bestehenden Infrastruktur liegen. Nicht zuletzt ist es auch angesichts der hohen Inflation und der Zurückhaltung vieler Menschen beim Kauf von Immobilien ratsamer, in Bestandsobjekte zu investieren.
Bei Neubauten können hingegen unerwartete Kosten und Verzögerungen auftreten, die die Rentabilität des Projekts beeinträchtigen können. Zudem ist es einfacher, die zu erwartenden Einnahmen und Kosten bei Bestandsimmobilien zu prognostizieren, da bereits Erfahrungswerte vorliegen. Um jedoch den derzeit hohen Zinsen entgegenzuwirken, ist eine Finanzierung mit Disagio und einer Festlaufzeit von zehn Jahren ratsam, um die laufende Liquidität zu schonen und die Steuerlast zu senken.
3. Immobilien als Kapitalanlage statt zur Eigennutzung kaufen
Investoren sollten Immobilien als Kapitalanlage statt zur Eigennutzung kaufen, da sie damit langfristige Einnahmen generieren können. Eine Kapitalanlage-Immobilie kann Mieteinnahmen erzielen, die sich über einen längeren Zeitraum stabilisieren und im Laufe der Zeit auch an Wert gewinnen können. Dies kann Investoren ein passives Einkommen bieten, das ihnen langfristig finanzielle Sicherheit gibt. Darüber hinaus können sie die Immobilie steuerlich geltend machen und von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren. Im Vergleich dazu kann eine selbstgenutzte Immobilie, die nicht vermietet wird, nur als langfristige Investition betrachtet werden, da sie keine Einnahmen generiert.
Zudem kann es bei einem Kauf von einer Immobilie zur Eigennutzung schwierig sein, später die Bonität nachzuweisen, um eine weitere Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben. Dabei kann der erneute Aufbau der notwendigen Bonität bis zu zehn Jahre dauern, je nach Einkommen und Finanzierungsvolumen. Außerdem müssen die Betriebs- und Nebenkosten einer selbstgenutzten Immobilie aus anderen Einkommensquellen, wie beispielsweise Mieteinnahmen, gedeckt werden, um "mietfrei" zu wohnen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass Bewirtschaftungskosten auch nach der Abzahlung der Immobilie anfallen und jedes Jahr um etwa fünf Prozent steigen.
4. Rücklagen bilden
Beim Kauf einer Immobilie, insbesondere wenn sie als Kapitalanlage dienen soll, ist es empfehlenswert, mindestens 15 bis 20 Prozent des Gesamtpreises als Eigenkapital einzubringen. Wenn es sich um eine Immobilie zur Eigennutzung handelt, sollte man versuchen, so viel wie möglich selbst einzubringen, um die Zinsen nicht absetzen zu müssen und das Darlehen möglichst schnell abzubezahlen. Es ist außerdem wichtig, eine Liquiditätsrücklage von mindestens 5.000 bis 10.000 Euro bereitzuhalten, um unvorhergesehene Kosten wie Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen, Mietausfälle oder zusätzliche Kosten bei Neubauten abzudecken.
5. Keine Emotionale Entscheidungen treffen
Der Kauf von Immobilien verleitet häufig dazu, sich von Emotionen leiten zu lassen. Dabei verliert man oft das Budget aus den Augen. Insbesondere wenn es um Fehleinschätzungen zur Steuerersparnis, Wertsteigerung und Mietüberschüssen in C-Lagen geht, tendieren Kapitalanleger oft dazu, sich von ihren Emotionen fehlleiten zu lassen. Darüber hinaus kann das Erscheinungsbild einer Immobilie trügerisch sein. Unabhängig von der geplanten Nutzung sollte der betriebswirtschaftliche Aspekt daher immer an erster Stelle stehen. Das bedeutet, dass der Kaufpreis und das realistisch zu erwartende wirtschaftliche Ergebnis sorgfältig abgewogen werden sollten. Jegliche Emotionen sollten dabei an zweiter Stelle stehen.
Über Thorsten Bader und Immobilien-Erfahrung.de:
Thorsten Bader ist der Gründer der Plattform Immobilien-Erfahrung - einem Projekt der B&B Optimal GmbH, mit dem er sich zusammen mit seinem Team auf die Wissensvermittlung zum Thema Immobilien spezialisiert hat. Als Geschäftsführer der B&B Optimal GmbH hat sich Thorsten Bader der Aufgabe verschrieben, Immobilien-Interessierten möglichst viel Wissen von erfahrenen Profis zur Verfügung zu stellen. Mehr Informationen dazu unter: https://www.immobilien-erfahrung.de/
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