Was dürfen Mietende und Vermietende im Bereich Balkonkraftwerk?
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Die Zahl der privaten Haushalte mit eigenständiger Erzeugung von Solarenergie steigt Jahr für Jahr. Laut Bundesnetzagentur [1] speisen in Deutschland bereits 500.000 Balkonkraftwerke Strom ins Netz ein. Dabei bestehen bei vielen Interessenten immer noch rechtliche Unklarheiten im Bereich Stecker-Solar: Was dürfen Mietparteien? Wann müssen sie Vermietende informieren? Und wann sind letztere befugt, ein Veto einzulegen? Charlotte Peitsmeier, Rechtsanwältin bei Koenen Bauanwälte, und Markus Struck, Mitgründer von Kleines Kraftwerk, beantworten Fragen der Solar-Kundschaft.
Im Juli beschloss der Bundestag die miet- und wohnungseigentumsrechtliche Vereinfachung zur Nutzung eines Balkonkraftwerks. Diese Maßnahme soll bürokratische Strukturen aufbrechen und die Entscheidung, Solarenergie privat herzustellen, begünstigen. Ist nun Mietenden alles erlaubt?
1. Dürfen Vermietende den Betrieb einer Stecker-Solaranlage nur noch in Ausnahmefällen verbieten?
„Ausgangspunkt ist, dass sämtliche bauliche Veränderungen, die Mietparteien vornehmen möchten, immer der Erlaubnis des Vermieters bedürfen“, erklärt Anwältin Peitsmeier. „So auch die Errichtung eines Balkonkraftwerkes: Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass diese das äußere Erscheinungsbild des Balkons oder Daches dauerhaft verändern.“ Dementsprechend konnten Vermietende oder andere Wohnungseigentümer im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die Zustimmung zum Bau einer Stecker-Solaranlage bislang ohne Begründung verweigern.
„Das im Juli verabschiedete Gesetz sieht nun vor, dass es sich bei Stecker-Solargeräten um sogenannte privilegierte bauliche Veränderungen handelt – also um solche von gesellschaftlich besonderer Relevanz.“ Dazu gehören etwa die Rollstuhlrampe vor dem Haus oder die E-Ladestation für das Elektroauto. Daher seien sie von Vermietenden zu akzeptieren. „Das bedeutet tatsächlich, dass ich als Mieter oder Mieterin künftig einen rechtlichen Anspruch auf Errichtung eines Balkonkraftwerks habe. Der Wunsch darf nur in absoluten Ausnahmefällen versagt werden.“ Selbiges gilt für Immobilienbesitzende, deren Wohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist: Auch die übrigen WEG-Mitglieder dürfen die Errichtung eines Balkonkraftwerks nicht mehr blockieren.
2. Was müssen Mieter dennoch beachten, wenn sie ein Balkonkraftwerk anbringen wollen?
Während die Entscheidung über das „ob“ der Errichtung einer Stecker-Solaranlage nicht mehr bei Vermietenden und WEGs liegt, haben sie weiterhin ein Mitspracherecht bei der Frage nach der Ausgestaltung der Anlage: „Im Mietvertrag oder im Rahmen eines Wohnungseigentümerbeschlusses können hierzu Vorgaben getroffen werden, zum Beispiel was die Größe, die Anzahl der zu verbauenden Module oder die farbliche Gestaltung angeht“, weiß Charlotte Peitsmeier. „Unabhängig davon, hat man als Mietpartei Verkehrssicherungspflichten einzuhalten und dafür Sorge zu tragen, dass Geräte richtig befestigt sind und von ihnen keine Gefahren für andere ausgehen.“
Zusätzlich besteht weiterhin die Anmeldepflicht, gibt Kleines Kraftwerk-Gründer Markus Struck zu bedenken: „Wer ein Balkonkraftwerk betreiben will, muss dieses im sogenannten Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur anmelden. Das ist mittlerweile relativ einfach und digital möglich. Die zuvor notwendige Anmeldung beim Netzbetreiber entfällt komplett.“
3. Vermietende dürfen die Errichtung eines Balkonkraftwerks grundsätzlich nicht mehr untersagen. Wie können Vermieter und Vermieterinnen überprüfen, ob eine Solaranlage vernünftig angebracht wurde?
Auch wenn Vermietende ihre Zustimmung zur Errichtung einer Balkonkraftanlage durch die Gesetzesänderung in der Regel zu erteilen haben, müssen sie vorab über die Maßnahme unterrichtet werden. „Ein etwaiger Nachweis über die statische Sicherheit durch ein Fachunternehmen gehört zu den Vorgaben, die Vermietende treffen dürfen. Mietparteien müssen daher weiterhin im Vorfeld mit dem Vermieter oder der Vermieterin Rücksprache halten, welche Anforderungen gestellt werden“, so die Koenen-Anwältin. „Bestehen Sicherheitsbedenken, können Vermietende die Anbringung durch ein Fachunternehmen verlangen.“ Grundsätzlich gilt, die Interessen beider Seiten in ein Gleichgewicht zu bringen.
„Die meisten Balkonkraftwerke werden mit einer modifizierten Dachanbringung geliefert. Sie bietet besonders für die Montage an Balkongeländern nicht den besten Schutz“, erörtert Struck. Interessierte sollten sich dementsprechend nicht nur über die Leistung der Module, sondern auch über ihre Befestigung informieren.
4. Wie verhalten sich Vermietende bei Beschwerden anderer Mieter über das Balkonkraftwerk? Ab wann ist eine solche Beschwerde gerechtfertigt?
Grundsätzlich gilt in der Nachbarschaft das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Daraus folgt unter anderem auch, dass mit der Errichtung einer Stecker-Solaranlage keine unzumutbaren Beeinträchtigungen anderer Miet- oder Eigentümerparteien einhergehen dürfen. „Wann dies der Fall ist, bleibt eine Frage des Einzelfalls. Gerechtfertigt kann eine Beschwerde etwa dann sein, wenn von einer Anlage eine dauerhafte Blendewirkung auf den Nachbarbalkon ausgeht“, weiß die Anwältin. Im Zweifel gilt: Miteinander sprechen und vermitteln. Gegebenenfalls können Kraftwerkinhabende die Ausgestaltung einer Anlage anpassen, damit sie die Nachbarn nicht stört.
Über Kleines Kraftwerk
2022 gründeten Sebastian Hirt und Markus Struck die Kleines Kraftwerk DE GmbH mit dem Ziel, Solarenergie grundsätzlich zugänglicher und verbraucherfreundlicher gestalten. Dafür erweiterten sie den Anwendungsbereich der Solarenergie durch qualitativ hochwertige Befestigungen für steckbare Solaranlagen an Balkon, Garage und Dach – Eine Reaktion auf die Sicherheitsrisiken der am Markt bestehenden Befestigungen. Mit Engagement für Sicherheit und Qualität bietet das Unternehmen heute ein Komplettset mit Stecker-Solaranlage, Wechselrichter und Speicher an. Mit starken Partnern wie Anker Solix und einer klaren Vision für eine sichere und nachhaltige Energieversorgung strebt Kleines Kraftwerk in den kommenden Jahren die Marktführerschaft an, um den Zugang zu erneuerbarer Energie auch für kleinere Haushalte zu ermöglichen.
Über die Koenen Bauanwälte
Koenen Bauanwälte ist eine auf Bau- und Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei, die im gesamten Bundesgebiet tätig ist. Das Leistungsspektrum der vielfach prämierten Kanzlei mit Standorten in Essen, Hannover, Münster und Bielefeld umfasst ausgehend vom klassischen Baurecht alle juristischen Angelegenheiten rund um den Bauprozess – von der baubegleitenden Rechtsberatung bis hin zur Prozessführung. In holistischer Arbeitsweise mit Fokus auf private und institutionelle Bauherren decken die juristischen Expert:innen-Teams alle Bereiche rund um Kosten, Termine und Qualität ab. Von einem im Kanzleigewerbe unüblichen, teamorientierten Menschen- und Arbeitsbild ausgehend, gründete Prof. Dr. Koenen 2004 seine Kanzlei in Essen mit der Idee, das althergebrachte Arbeitsverhältnis tradierter Kanzleien zu ändern. Dem kulturellen Wandel hin zu New Work folgend, setzte Koenen seine Vision 2022 in die Tat um, fokussierte die Teamarbeit in seinem Unternehmen und stockte seine Anzahl der Mitarbeitenden um fast das Doppelte auf aktuell 19 Rechtsanwält:innen und weitere juristische Fachkräfte auf. Mehr Details zur Kanzlei und aktuelle Informationen zu juristischen Themen über die eigene Publikation Legal Report unter bauanwaelte.de
[1] https://www.bundesregierung.de/breg-de/themen/tipps-fuer-verbraucher/solarpaket-photovoltaik-balkonkraftwerke-2213726
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