Oliver Fischer: Die größten Fehler beim Einstieg in den Immobilienhandel – und warum sie viel Zeit und Geld kosten
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Delmenhorst (ots)
Ein paar vermietete Wohnungen machen noch keinen Immobilienhändler. Wer den nächsten Schritt gehen will, muss anders denken als beim klassischen Bestandsaufbau: weniger Bauchgefühl, mehr Einkauf, Marktkenntnis und klare Abläufe. Oliver Fischer, Entwickler des FIX&FLIP-Systems, erklärt, welche Fehler Einsteiger beim Einstieg in den Immobilienhandel besonders viel Zeit und Geld kosten können.
Wer bereits zwei oder drei Eigentumswohnungen vermietet, kennt die Grundlogik von Immobilien: kaufen, halten, verwalten, Miete einnehmen. Doch sobald aus Bestand aktiver Handel werden soll, reicht dieses Denken nicht mehr aus. Genau hier beginnt der Punkt, an dem viele falsch abbiegen. Denn Immobilienhandel funktioniert nicht nach denselben Regeln wie Vermietung. „Bei einer vermieteten Wohnung kann ich mir viele Entscheidungen über Jahre anschauen. Im Immobilienhandel muss ich schon vor dem Kauf wissen, wer die Immobilie später kaufen soll, welchen Zustand diese Zielgruppe erwartet und ob sich die Aufwertung wirtschaftlich rechnet. Wer das verwechselt, kauft nicht günstig, sondern oft nur falsch“, erklärt Oliver Fischer.
„Der größte Fehler ist, Immobilienhandel wie ein Nebenbei-Thema zu behandeln. Man braucht feste Zeiten, einen klaren Markt und die Disziplin, nicht jedem Objekt hinterherzulaufen. Sonst verliert man neben dem Hauptjob genau das, was am knappsten ist: Zeit und Fokus“, führt er aus. Oliver Fischer ist der Entwickler des FIX&FLIP-Systems und seit mehr als 35 Jahren im Immobilienhandel tätig. In dieser Zeit hat er mehr als 3.000 Objekte gehandelt und aufbereitet. Über fixundflip.de zeigt er Einsteigern, wie sie aus ersten Immobilienerfahrungen den Schritt in den aktiven Handel schaffen können – mit klarem Blick auf Aufwand, Verantwortung und die Entscheidungen, die dabei wirklich zählen.
Feste Zeiten statt Wunschdenken: Warum Fix und Flip nebenbei schnell zum Zeitfresser wird
Wer neben dem Beruf in den Immobilienhandel einsteigen möchte, sollte den eigenen Zeitbedarf von Anfang an realistisch einschätzen. In der Startphase sind in der Regel vier bis sechs Stunden pro Woche einzuplanen, um Grundlagen aufzubauen, den Markt zu verstehen und die ersten Schritte sauber vorzubereiten. Diese Phase entscheidet bereits darüber, ob ein Einsteiger wirklich ins Handeln kommt oder sich nur theoretisch mit Immobilien beschäftigt.
„Viele unterschätzen nicht den Immobilienmarkt, sondern ihren eigenen Kalender. Wenn ich neben dem Hauptjob ein Geschäft aufbauen will, muss ich feste Zeiten dafür blocken – sonst bleibt es beim Wunsch“, betont der Immobilienexperte. Sobald erste konkrete Ankäufe vorbereitet werden, steigt der Aufwand deutlich. Dann sind eher zehn bis fünfzehn Stunden pro Woche realistisch, weil Objektprüfung, Verkäuferkontakte, Finanzierung, Marktbeobachtung und Koordination nicht mehr nur Theorie sind, sondern echte Arbeit. Der erste Ankauf erfolgt bei konsequenter Umsetzung meist innerhalb von vier bis sechs Monaten – allerdings nur dann, wenn Einsteiger diese Zeit nicht für Nebenschauplätze verlieren.
Fokus-Markt statt Zufallssuche: Wer überall sucht, versteht am Ende keinen Markt richtig
Gerade am Anfang kostet die Marktrecherche oft mehr Zeit als erwartet. Das gilt vor allem dann, wenn Einsteiger ohne klares Suchgebiet arbeiten: heute Eigentumswohnung, morgen Mehrfamilienhaus, übermorgen eine andere Stadt. Wer so vorgeht, prüft viele Möglichkeiten, baut aber kein belastbares Marktverständnis auf.
Ein Fokus-Markt ist deshalb keine Einschränkung, sondern eine Arbeitserleichterung. Gemeint ist ein klar abgegrenztes Gebiet, in dem ein Investor Preise, Nachfrage, Käufergruppen, Sanierungsniveau und Verkaufschancen wirklich einschätzen kann. „Wer jeden Markt ein bisschen anschaut, kennt am Ende keinen Markt richtig. Im Immobilienhandel brauche ich einen Bereich, in dem ich schnell erkenne, ob ein Angebot funktioniert oder ob ich die Finger davonlassen muss“, führt Oliver Fischer aus. Sobald dieser Markt steht, verlagert sich die Arbeit auf das Einkaufsmarketing, also auf die gezielte Suche nach passenden Objektchancen und Verkäuferkontakten. Einsteiger warten dann nicht mehr nur auf öffentliche Inserate und laufen auch nicht jeder neuen Idee hinterher.
Einkauf statt Bauchgefühl: Warum der Gewinn schon vor dem Notartermin entschieden wird
Im Immobilienhandel entscheidet sich der Erfolg nicht erst bei der Renovierung oder beim Verkauf, sondern schon beim Einkauf. Genau deshalb sollte diese Aufgabe nicht ausgelagert oder nebenbei erledigt werden. Der Investor muss selbst beurteilen können, ob Lage, Preis, Zustand und geplante Aufwertung zusammenpassen. Wer hier nur auf einen günstigen Kaufpreis schaut, übersieht schnell den entscheidenden Punkt: Ein billiges Objekt ist noch lange kein guter Deal. „Im Einkauf liegt die Chance, im Verkauf der Gewinn“, bringt es Oliver Fischer auf den Punkt.
„Der Einkauf ist Chefsache“, erklärt er weiter. „Ich muss vor dem Ankauf wissen, wer diese Immobilie später kaufen soll und welchen Zustand diese Käufer erwarten. Wenn ich das nicht sauber kläre, kaufe ich vielleicht billig, aber nicht richtig.“ Erfolgreiche Teilnehmer suchen deshalb nicht einfach nach irgendeiner günstigen Immobilie, sondern nach Objekten, die zu einer klar erkennbaren Käufergruppe passen. Erst wenn feststeht, wer angesprochen werden soll und welche Aufwertung dafür wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich ein Deal realistisch prüfen. Genau hier trennt sich professioneller Immobilienhandel von Spekulation.
A-Team statt Alleingang: Warum Einsteiger nicht jede Aufgabe selbst machen sollten
Gerade berufstätige Einsteiger müssen sauber unterscheiden, welche Aufgaben sie selbst übernehmen müssen und welche besser bei Fachleuten liegen. Der Einkauf bleibt Chefsache, weil dort die kaufmännische Entscheidung fällt. Die operative Umsetzung sollte dagegen nicht zur Dauerbaustelle im eigenen Kalender werden. Wer neben dem Hauptjob versucht, Baustelle, Abstimmungen und Verkauf allein zu stemmen, wird schnell zum Engpass im eigenen Projekt.
„Einsteiger müssen nicht alles selbst machen. Sie müssen aber wissen, welche Entscheidungen sie selbst treffen müssen und wo sie gute Leute brauchen“, erklärt Oliver Fischer. Dazu gehört der Aufbau eines sogenannten A-Teams: Makler, Handwerker, Finanzierer, Steuerberater, Notare und weitere Fachleute, die je nach Projekt eingebunden werden. Renovierung und Aufbereitung sollten durch Handwerksfirmen umgesetzt werden, idealerweise auf Basis einer klaren Baubeschreibung. Diese legt fest, welche Leistungen in welcher Qualität und in welchem Umfang ausgeführt werden sollen, damit aus einer Aufwertung keine unkalkulierbare Baustelle wird.
Auch der Verkauf muss am Anfang nicht selbst übernommen werden. Spezialisierte Makler können Zeit sparen und vorhandene Markterfahrung einbringen. Erst mit wachsender Zahl an Deals kann es sinnvoll werden, einen eigenen Vertrieb aufzubauen. Entscheidend ist, dass Einsteiger ihre knappe Zeit nicht in operativen Details verlieren, sondern die richtigen Personen koordinieren und die kaufmännisch wichtigen Entscheidungen im Blick behalten.
Sie möchten den Schritt vom Vermieter zum aktiven Immobilienhändler gehen, ohne Zeit, Kapital und Fokus durch falsche Entscheidungen zu verlieren? Dann kontaktieren Sie Oliver Fischer mit seinem praxiserprobten FIX&FLIP-System für ein unverbindliches Erstgespräch.
Pressekontakt:
Oliver Fischer
E-Mail: support@fixundflip.de
Webseite: https://www.OliverFischer.de
Ruben Schäfer
E-Mail: redaktion@dcfverlag.de
Original-Content von: Oliver Fischer, übermittelt durch news aktuell