Heid Immobilienbewertung Berlin
Getrennt, aber gemeinsam im Grundbuch: Katharina Heid von Heid Immobilienbewertung Berlin erklärt, welcher Wert zählt, wenn das Haus zum Streitobjekt wird
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Berlin
Rund 130.100 Ehen wurden 2025 in Deutschland geschieden, meldet das Statistische Bundesamt. Gehört einem Paar gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung, geht es bei der Trennung häufig um einen sehr großen Teil des gemeinsamen Vermögens. Welcher Wert dabei maßgeblich wird, hängt von unterschiedlichen Stichtagen ab und davon, welche Frage überhaupt geklärt werden soll. Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung, erklärt an einem typischen Beispiel, worauf es ankommt.
Der Winter, in dem das Haus leer stand
Ein Beispiel, wie es in dieser Form jeden Winter vorkommen kann: Ein Paar hat 2019 ein Reihenhaus in Mahlsdorf gekauft, je zur Hälfte, finanziert zu gut 1,5 Prozent. Zwei Kinder, ein Garten mit Kirschbaum, der Schulweg zu Fuß. Im November 2024 trennen sich die beiden. Die Frau zieht mit den Kindern in eine Mietwohnung nach Hellersdorf, der Mann bleibt im Haus, übernachtet dort über den Winter aber kaum noch und dreht die Heizung herunter, um Gas zu sparen.
Im Januar platzt bei Frost im Bad unter dem Dach eine Wasserleitung. Das Wasser läuft über Tage durch die Decke bis ins Wohnzimmer, weil niemand da ist. Als die Frau im Februar das Haus zum ersten Mal wieder betritt, riecht es nach nassem Putz. Ein gutes Jahr später sitzen beide mit ihren Anwälten vor einer Frage, an der Zehntausende Euro hängen. Er will das Haus behalten und sie auszahlen. Dabei stellen sich zwei unterschiedliche Fragen: Welcher Wert der Immobilie zählt beim Zugewinnausgleich? Und welchen Betrag muss der Mann zahlen, wenn er den Miteigentumsanteil seiner Frau übernehmen will?
"Die meisten Paare streiten über den Preis und übersehen dabei das Datum, auf das sich dieser Preis bezieht", sagt Katharina Heid von Heid Immobilienbewertung Berlin. "Dabei entscheidet der Stichtag häufig mehr als jede Quadratmeterzahl."
Drei Stichtage, drei Werte
Beim Zugewinnausgleich ist für das Endvermögen grundsätzlich der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird, in der Regel mit der Zustellung an den anderen Ehegatten. Das regelt § 1384 BGB für Ehepaare im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Ausgeglichen wird, was jeder während der Ehe an Vermögen hinzugewonnen hat, deshalb braucht es zusätzlich den Wert zu Beginn des Güterstands, in der Regel also am Tag der Heirat.
Ein weiterer wichtiger Zeitpunkt ist der Tag der Trennung. Nach § 1379 BGB kann jeder Ehegatte Auskunft über das Vermögen des anderen zum Zeitpunkt der Trennung verlangen, mit Belegen und auf Wunsch mit ermitteltem Wert. Ist das Vermögen später geringer als in dieser Auskunft, muss der betroffene Ehegatte nach § 1375 BGB beweisen, dass der Verlust nicht auf Schenkungen, Verschwendung oder Handlungen zurückgeht, mit denen er den anderen benachteiligen wollte. Ein gewöhnlicher Wertverlust oder ein Schaden an der Immobilie fällt allerdings nicht automatisch unter diese Regel. Ob und in welchem Umfang ein Ehegatte für einen während der Trennung entstandenen Schaden haftet, ist eine davon getrennte Rechtsfrage.
Der Stichtag des Zugewinnausgleichs bestimmt zudem nicht automatisch den Preis, zu dem ein Ehegatte den Miteigentumsanteil des anderen übernimmt. Einen allgemein vorgeschriebenen gesetzlichen Bewertungsstichtag gibt es für diese Übertragung nicht. Den Wert müssen die Beteiligten vereinbaren.
Und genau hier liegt im Beispiel der Streit: Weil beiden das Haus je zur Hälfte gehört, trifft die Frau ein Wertverlust wirtschaftlich zunächst ebenfalls zur Hälfte, obwohl sie im Winter gar nicht mehr dort wohnte. Ob der Mann ihr wegen des entstandenen Schadens etwas schuldet, klären die Anwälte. Dafür brauchen sie zuerst belastbare Zahlen.
Was ein Gutachter auch rückwirkend feststellen kann
Den Verkehrswert einer Immobilie kann ein Sachverständiger auch für einen Tag in der Vergangenheit ermitteln. Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet dabei zwischen Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag: Der eine bestimmt die maßgeblichen Marktverhältnisse, der andere den für die Bewertung zugrunde gelegten Zustand des Grundstücks. Beide Zeitpunkte können aus rechtlichen oder sonstigen Gründen auseinanderfallen.
Für das Paar aus dem Beispiel bedeutet das zwei Bewertungen in einem Gutachten. Einmal das Haus im Zustand vom November 2024, einmal das Haus heute. Angenommen, der Wert vor dem Schaden liegt zwischen 560.000 und 600.000 Euro, dann kann er mit durchfeuchteten Decken, Estrich und Schimmelrisiko auf 480.000 bis 520.000 Euro sinken. Neben den Kosten der Sanierung kann ein zusätzlicher Abschlag hinzukommen, weil Käufer bei einem Wasserschaden auch das Risiko einpreisen, dass hinter der Wand noch mehr steckt.
"Auch zurückliegende Stichtage lassen sich bewerten, wenn die damalige Marktlage und der Zustand der Immobilie ausreichend rekonstruierbar sind", sagt Katharina Heid. "Schwierig wird es erst, wenn niemand mehr belegen kann, wie das Haus an diesem Tag aussah. Ein paar Fotos mit Datum beim Auszug sind in so einem Verfahren oft mehr wert als jede spätere Diskussion."
Wer bekommt bei der Scheidung das Haus?
Automatisch bekommt es keiner. Solange beide im Grundbuch stehen, bleiben beide Eigentümer, bis sie sich einigen, gemeinsam verkaufen oder einer von ihnen die Teilungsversteigerung beantragt. Solange die Ehe besteht, kann dafür unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung des anderen nötig sein, etwa wenn der Immobilienanteil im Wesentlichen das gesamte Vermögen des Antragstellers ausmacht. Für beide ist die Versteigerung der unberechenbarste Weg, denn wer am Ende bietet und zu welchem Preis, hat dann keiner von ihnen mehr in der Hand.
Das Behalten ist in den vergangenen Jahren teurer geworden. Bleibt nach Abzug des Restkredits ein Immobilienwert von rund 200.000 Euro, müsste der Mann für die Hälfte seiner Frau rund 100.000 Euro aufbringen und gegebenenfalls neu finanzieren. Neue Wohnungsbaukredite kosteten laut Zinsstatistik der Bundesbank im Juli 2026 im Schnitt rund 3,9 Prozent effektiv, im Durchschnitt des Jahres 2019 waren es rund 1,5 Prozent. Bei einem Zinssatz in dieser Größenordnung entspräche das bei 100.000 Euro rechnerisch etwa 3.900 Euro pro Jahr - Tilgung und weitere Finanzierungskosten noch nicht berücksichtigt. Zum Zinsniveau von 2019 wären es rechnerisch rund 1.500 Euro gewesen. Und die Bank rechnet mit einem Einkommen statt mit zweien.
Viel Rückenwind durch steigende Preise gibt es in Berlin derzeit nicht. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte meldet für 2025 bei Ein- und Zweifamilienhäusern ein Preisplus von einem Prozent, die Bodenrichtwerte für das individuelle Wohnen hat er zum 1. Januar 2026 berlinweit um fünf Prozent gesenkt.
Zwei weitere Punkte gehören in jede Rechnung. Wer bis zur Scheidung allein in der gemeinsamen Immobilie bleibt, kann nach § 1361b BGB zu einer Nutzungsvergütung verpflichtet sein, soweit das der Billigkeit entspricht und der Wohnvorteil nicht schon beim Unterhalt berücksichtigt ist. Und wer seine Hälfte innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf entgeltlich auf den Ex-Partner überträgt, kann einen steuerpflichtigen Gewinn erzielen. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden, dass der ausgezogene Partner die Immobilie nicht mehr selbst nutzt, auch wenn Ex-Partner und Kind dort weiter wohnen (BFH, IX R 11/21). Für die Frau im Beispiel heißt das: erst zum Steuerberater, dann unterschreiben.
Was Paare in der Trennung früh tun können
Die wichtigste Vorbereitung passiert beim Auszug. Wer die Wohnung oder das Haus verlässt, sollte den Zustand mit datierten Fotos festhalten, dazu Zählerstände und sichtbare Schäden. Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Darlehensverträge, Energieausweis und Rechnungen über Modernisierungen gehören in eine Mappe, solange beide noch Zugang haben. Und es sollte geklärt sein, wer sich um Heizung, Versicherung und Wartung kümmert, wenn nur noch einer im Haus lebt.
Beim Wert selbst sparen sich viele Paare Geld und Zeit, wenn sie gemeinsam einen Sachverständigen beauftragen statt zwei Parteigutachten gegeneinander antreten zu lassen. Zur Orientierung für die eigenen Verhandlungen kann oft ein Kurzgutachten genügen. Wird der Immobilienwert vor Gericht streitig, sind in der Regel eine ausführlichere Herleitung und Dokumentation des Verkehrswerts erforderlich. Welche Lösung zwischen Verkauf, Übernahme oder Vermietung infrage kommt, hängt anschließend von der jeweiligen finanziellen und persönlichen Situation ab.
Die Sachverständigen von Heid Immobilienbewertung erstellen in Berlin Verkehrswertgutachten für Trennung und Scheidung, auch auf zurückliegende Stichtage und mit getrennt ausgewiesenem Wert vor und nach einem Schaden. "Eine Zahl, die beide nachvollziehen können, beendet keinen Streit über Gefühle", sagt Katharina Heid. "Aber sie nimmt ihm das Geld als Munition."
Der Kirschbaum im Gutachten
Für das Paar wäre der naheliegende nächste Schritt ein gemeinsamer Gutachter mit den für den konkreten Streit maßgeblichen Stichtagen und Zuständen in einem Auftrag. Wie viel der Mann vom Schaden trägt, müssten ihre Anwälte weiter verhandeln. Über die Zahlen müssten sie aber nicht mehr streiten. Der Kirschbaum im Garten würde im Gutachten übrigens nur als ein Wort auftauchen, unter Außenanlagen. Für die Familie war er vielleicht das halbe Haus. Einen eigenen Preis hat er trotzdem nicht.
Sie trennen sich und möchten wissen, was Ihre gemeinsame Immobilie zum maßgeblichen Stichtag wert ist? Dann wenden Sie sich an Heid Immobilienbewertung Berlin und lassen Sie sich unverbindlich beraten.
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung Berlin
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