Deutscher Investmentmarkt mit Rückenwind in die zweite Halbzeit
Frankfurt (ots)
Der deutsche Investmentmarkt läuft nach wie vor rund und geht mit Rückenwind in die zweite Halbzeit. Für die Monate April bis Juni wurde am deutschen Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien ein Transaktionsvolumen in Höhe von 6,9 Mrd. Euro registriert. Das Halbjahresvolumen summierte sich damit auf insgesamt 16,9 Mrd. Euro, im Jahresvergleich gleichbedeutend einem Anstieg von ca. 29 %.
"Der Rückenwind speist sich einerseits aus einer weiterhin enormen Nachfrage internationalen Kapitals nach Anlagemöglichkeiten und andererseits aus einem attraktiven Finanzierungsumfeld", so Dr. Frank Pörschke, bei JLL CEO Germany. "Aus Immobiliensicht verstärkt die erneute Senkung des Hauptfinanzierungssatzes durch die Europäische Zentralbank auf 0,15 % das Transaktionsgeschehen in Deutschland und wirkt als Triebfeder für ein erhöhtes Engagement in die Assetklasse Immobilie", so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL Germany.
"Vor dem Hintergrund eines stetig wachsenden Investitionsbedarfs durch einheimische und globale Kapitalsammelstellen, gepaart mit diesem weiterhin niedrigen Zinsniveau, ist auch die Frage nach Überhitzungstendenzen naheliegend. Diese sehen wir angesichts der stabilen Fundamentaldaten und der positiven Konjunkturaussichten derzeit noch nicht", so Frank Pörschke.
Aus Verzinsungssicht spielt der Vergleich der Immobilienrenditen mit 10-jährigen Staatsanleihen eine wichtige Rolle. Die aktuellen Zinsentscheide der EZB wirken sich aber eher auf die kurzlaufenden Staatsanleihen in Form von Renditesenkungen aus, während für die 10-jährigen Staatsanleihen in Folge der erhofften konjunkturellen Belebung und abnehmenden Deflationsgefahren mittelfristig eher ein leichter Anstieg erwartet wird. "Aber auch in diesem Fall wird der Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatsanleihen noch groß sein und Immobilien werden gegenüber Alternativanlagen relativ gesehen weiterhin eine attraktive Verzinsung bieten", so Timo Tschammler. Angesichts der gestiegenen Preise im Core-Segment nimmt die Beliebtheit von Prime-Objekten bzw. von Prime -Standorten allerdings etwas ab. Investoren suchen nach höherrentierlichen Objekten und nehmen hierfür bewusst auch höhere Risiken in Kauf. Deutschland steht bezüglich solcher Core-Plus, Value-Add oder opportunistischen Anlagestrategien insbesondere bei ausländischen institutionellen Investoren ganz oben auf der Liste der Zielländer. 2013 haben allein die global aktiven Private Equity Fonds insgesamt fast 160 Mrd. US-Dollar Kapital eingesammelt, das weltweit in Immobilien investiert werden soll. Das ist mehr als in den Boomjahren 2006-2008. Für das laufende Jahr erwartet JLL eine nochmalige Steigerung. "Der enorme Kapitalbestand von ausländischen Investoren lässt diese Anleger angesichts des anhaltend niedrigen Zinsumfeldes händeringend nach alternativen Anlageoptionen suchen. Neben den bekannten großen Staats- und Pensionsfonds erwarten wir eine steigende Anzahl verschiedenster Investoren, die bislang noch nicht in Deutschland aktiv waren und nun ihren Markteintritt suchen. Der Wettbewerb um attraktive Immobilieninvestitionen wird deshalb weiter zunehmen und manifestiert das bereits herausfordernde Umfeld auf der Käuferseite", so Frank Pörschke.
Transaktionsgeschehen bleibt lebhaft - Portfoliovolumen legt deutlich zu
"Das gegenüber dem ersten Quartal rückläufige Transaktionsvolumen ist aus unserer Sicht nicht überraschend und deutet auf keinen Fall auf ein weniger starkes Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien hin", kommentiert Frank Pörschke. Zum einen wurden die Monate Januar bis März von einigen Überhangstransaktionen aus dem Jahresendgeschäft 2013 und einem Milliarden-Portfoliodeal (Leo I) gepusht. Zum anderen zeigt das Transaktionsvolumen im 2. Quartal, dass Käufer im Core- Plus und Value Add Segment nicht bereit sind, sämtliche Preisvorstellungen auf Seiten der Verkäufer mitzumachen.
Das vor drei Monaten festgestellte verstärkte Interesse nach Portfolios hat sich zum Ende des ersten Halbjahres manifestiert: nach sechs Monaten schlagen 6,15 Mrd. Euro zu Buche, entsprechend einem Anstieg gegenüber dem Vorjahresvolumen von 82 %. Einzeltransaktionen summierten sich auf 10,8 Mrd. Euro, ein Plus von 11 %. Vier der fünf größten Transaktionen im zweiten Quartal waren Portfoliotransaktionen, die größte dabei der Verkauf von 67 Hotelimmobilien des Accor-Marken-Portfolios für rund 430 Mio. Euro. Als größte Einzeltransaktion im zweiten Quartal gilt der Verkauf der Kö-Galerie in Düsseldorf für rund 290 Mio. Euro.
Anteil der Hochburgen steigend - München wieder Spitzenreiter
Das Transaktionsvolumen in den sieben Immobilienhochburgen belief sich bis Ende Juni auf insgesamt knapp 8,2 Mrd. Euro. Darin enthalten sind auch Objekte aus standortübergreifenden Portfoliotransaktionen. Entgegen dem bundesweiten Gesamttrend eines leicht rückläufigen Transaktionsvolumens zeigte sich bei den BIG 7 im Quartalsvergleich eine leichte Zunahme des Anteils am gewerblichen Investmentvolumen von 41 % auf 50%. Damit gilt auch für die BIG 7: ein Rückgang in einem Quartal weist nicht auf ein nachhaltiges Abflauen der Nachfrage. München bleibt auf Halbjahressicht mit 1,9 Mrd. Euro Investmenthochburg Nummer eins (+21%) vor Frankfurt mit knapp 1,6 Mrd. Euro und Hamburg mit mehr als 1,4 Mrd. Euro. Während sich die nördlichste Immobilienhochburg allerdings über einen kräftigen Anstieg im Halbjahresvergleich (+22%) freuen kann, zeigt Frankfurt zur Halbzeit noch ein um 15% niedrigeres Volumen. Das wird sich im Laufe des Jahres sicherlich ändern. Das kräftigste Plus hatte Stuttgart zu verzeichnen: Objekte mit einem Volumen von 670 Mio. Euro wechselten den Besitzer, das sind immerhin 49 % mehr als im vergleichenden Vorjahreszeitraum.
Büroimmobilie dominiert bundesweit
Der Fokus der Investoren gilt auch im ersten Halbjahr 2014 der Assetklasse Büro. Mit einem Anteil von rund 40 % am Transaktionsvolumen (entsprechend 6,8 Mrd. Euro) liegt sie klar vor den einzelhandelsgenutzten Immobilien mit 29 % Anteil (4,85 Mrd. Euro). Unter anderem gepusht durch größere Portfoliotransaktionen stieg der Anteil von Hotels auf gut 8 % (1,4 Mrd. Euro) an. Fast die Hälfte des im ersten Halbjahr investierten bundesweiten Transaktionsvolumens (rund 8,3 Mrd. Euro) entfiel auf das Konto von drei Investorentypen, den Asset/Fonds Managern, Spezialfonds sowie den Private Equity Anlegern. Auch bei ihnen machte sich das leicht rückläufige Transaktionsgeschehen im zweiten Quartal bemerkbar. Nur die Corporates (durch den Ankauf von zwei großen Portfolios gepusht), die Versicherungsunternehmen und private Investoren investierten etwas mehr als noch drei Monate zuvor.
Spitzenrenditen überwiegend stabil
Die Spitzenrenditen zeigten sich Ende Juni trotz des nach wie vor starken Investorenfokusses auf Top-Immobilien nur wenig verändert. Im Bürosegment gaben sie in der Aggregation über alle Big 7 noch einmal leicht auf durchschnittlich 4,57 % nach. Ausschlaggebend hierfür ist ein leichter Rückgang um jeweils 10 Basispunkte in den beiden Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf sowie in Stuttgart. Damit gleichen sich die Spitzenrenditen in den Big 7 immer mehr an und liegen alle in einer Spanne zwischen 4,30 % (München) und 4,70 % (Stuttgart und Frankfurt). Bei den Bürorenditen abseits der Top-Lagen bzw. bei Büroobjekten, die über Leerstand, eine schlechtere Ausstattungsqualität oder kürzere Restlaufzeiten bei den Mietverträgen verfügen, hat sich keine Renditeveränderungen ergeben. Für Spitzenobjekte in einer B-Lage in einer der Big 7 liegt die Rendite bei 5,47 % im Schnitt über alle Hochburgen. Der Abstand zu der Spitzenrendite liegt damit bei 90 Basispunkten.
"Wir registrieren zwar eine wachsende Nachfrage seitens der Investoren für Produkte abseits von Core, dass sich dieses erhöhte Interesse aber bislang nicht in den Renditen widerspiegelt, ist aus unserer Sicht auch ein Zeichen dafür, dass der deutsche Investmentmarkt aktuell nicht zu Übertreibungen neigt, ein wesentlicher Unterschied zur letzten Boomphase 2006/2007", so Timo Tschammler. Bei den anderen Assetklassen ergab sich lediglich bei Logistikimmobilien ein Rückgang der Renditen um 5 Basispunkten auf 6,51 % im Schnitt über die Logistikregionen der sieben Hochburgen. Für gute Fachmarktprodukte werden nach wie vor Anfangsrenditen von 5,65 % gezahlt, ebenso stabilisierten sich die Renditen für Shopping Center bei 4,60 %.
Bis Jahresende könnten die Spitzenrenditen noch weiter leicht nachgeben. Erst wenn das Zinsumfeld wieder drehe oder ein Rückgang der Mietpreise einsetze, ergäbe sich Spielraum für einen Renditeanstieg. Beides sei aber kurz- und mittelfristig nicht zu erwarten.
2014: Das höchste Transaktionsvolumen seit 2007 möglich
Insgesamt bleibt es auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt bei einem sehr positiven Stimmungstrend. Politische und wirtschaftliche Risiken spielen zumindest in der kurzfristigen Investitionsentscheidung keine ausschlaggebende Rolle und weder das Thema Inflation noch die Gefahr negativer Preissteigerung (Deflation) wird von den Akteuren als direkter Risikofaktor mit großem Einfluss gesehen. "Bei hohen Inflationsraten können die oftmals in gewerblichen Mietverträgen enthaltenen Indexierungsklauseln den realen Wertverlust einer Immobilie mildern - deflationäre Tendenzen zeigen sich aktuell eher in den Peripherieländern der EU. Hinzu kommt, dass es in Deutschland für ein Deflations-Szenario keine historischen Erfahrungs- und Vergleichswerte gibt", so Timo Tschammler. Nach wie vor gelte das Wirtschaftswachstum in den Volkswirtschaften als Kernindikator auch für Investoren. Eine davon begünstigte Flächennachfrage in den Immobilienmärkten verbunden mit steigenden Mietpreisen sorge für einen zunehmenden Kapitalfluss ins Immobiliensegment. "Wir gehen weiter davon aus, dass sich in der zweiten Jahreshälfte der erhöhte Kapitalfluss auch in großvolumigen Investments jenseits der 100 Mio. Euro- Marke niederschlagen wird. An unserer Jahresanfangsprognose von 35 - 40 Mrd. Euro Transaktionsvolumen in 2014 halten wir insofern also nach wie vor fest", betont Timo Tschammler.
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