Deutscher Bürovermietungsmarkt in starker Verfassung dank guter konjunktureller Entwicklung - Risiken und Unsicherheiten durch Brexit
Frankfurt (ots)
Der Brexit fällt in eine Zeit guter und solider konjunktureller Entwicklung in Deutschland. Nach einem Anstieg des ifo-Geschäftsklimaindex im Mai hat dieser auch im Juni zugelegt - im Quartalsverlauf insgesamt um knapp 2 Punkte. Im ersten Quartal 2016 ist das BIP um 0,7 % preis- und saisonbereinigt gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Dabei kommen die Wachstumsimpulse weiterhin aus dem Inland: Die Konsumausgaben steigen auf einem nach wie vor hohen Niveau. Insbesondere der private Konsum zeigt sich als Stütze der Konjunktur. Aber auch von Seiten der Investitionen (Ausrüstungs- und Bauinvestitionen) kommen positive Wachstumsimpulse. Zwar sind die Exporte weiter gestiegen, da aber die Importe noch stärker zugelegt haben, hemmt der Außenbeitrag derzeit das Wachstum in Deutschland.
Die gute Konjunktur hat positive Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt. So verzeichnet die Beschäftigung im Jahresverlauf ein Plus um rund eine halbe Million Erwerbstätige (+1,3 %). Der Anstieg entfällt insbesondere auf den Dienstleistungssektor. Mehr Erwerbstätige führen zu mehr Konsum und implizieren expansive Unternehmen, die mehr Flächen in Anspruch nehmen.
Im Gegensatz zur guten heimischen Konjunktur hellt sich das außenwirtschaftliche Umfeld nur langsam auf - in den USA und Japan ist das Wachstum ins Stocken geraten und China bleibt hinter den Erwartungen zurück. Die Frühindikatoren deuten auf eine nur sehr langsame Verbesserung hin. Insgesamt wird für das Jahr 2016 mit 3,2 % ein globales Wirtschaftswachstum nur leicht über dem Vorjahresniveau erwartet.
"Die guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten in Deutschland und das zarte Pflänzchen globaler Konjunktur stehen Ende Juni 2016 vor großen Herausforderungen durch den Brexit. Nach einer Finanz-, Staatsschulden- und Bankenkrise, einer mal mehr, mal weniger schwelenden Griechenlandkrise kommt nun der nächste Paukenschlag. Entgegen aller Erwartungen hat sich die Mehrheit der Briten für einen Ausstieg aus der EU ausgesprochen, mit vieldimensionalen Folgen - auch in Kontinentaleuropa", so Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Germany. Die Finanzmärkte, das Britische Pfund und der Euro haben starke Kursverluste erlebt. Die politische und wirtschaftliche Verunsicherung ist groß. Vieles scheint derzeit möglich (Umsetzung des Referendums, Nicht-Beachten des Referendums durch die Regierung, zweites Referendum, Zerbrechen des Vereinigten Königreichs) und der Ausgang ist ungewiss. Diese Unsicherheit ist Gift für die Wirtschaft, denn Standort-Investitionen setzen sichere politische wie wirtschaftliche Rahmenbedungen voraus. Schon jetzt werden Rückschläge für das Wachstum in Europa erwartet. Laut Consensus Forecasts wurden die Prognosen für 2017 in Deutschland um 0,5%-Punkte und in Großbritannien um 1,7 %-Punkte gesenkt.
Es gibt derzeit nur Fragen und keine Antworten:
- Wie schnell werden die politischen Weichen gestellt?
- Zerbricht Großbritannien durch Austritte von Schottland und
Nordirland?
- Welche Auswirkungen hat die Abstimmung auf andere
Mitgliedsländer der EU?
- Welche Unternehmen ziehen sich jetzt aus Großbritannien zurück
oder stellen ihre Investitionen ein?
- Welche Städte und Länder der EU werden letztendlich von
Fortzügen aus Großbritannien profitieren?Pörschke: "Mit Blick auf den Immobilienmarkt wird eine Abwertung von Immobilien in London aufgrund geringerer Flächennachfrage erwartet. Wenn Unternehmen abwandern oder sich verkleinern, sinken die Flächennachfrage und mittelbar auch das Mietniveau. Trotz großer Verunsicherung ist aktuell kein panikartiges und überstürztes Agieren der Immobilienmarktakteure zu bemerken. Hier heißt die Devise zunächst: Bewertung der Situation und Abwarten auf den Antrag der britischen Regierung und auf den Verlauf der Verhandlungen mit Brüssel. Der Gesprächsbedarf der Marktakteure ist auf jeden Fall sehr groß."
Uneinheitliches Bild in den Big7 - vier Märkte mit starkem Umsatzwachstum
Wie auch immer: die deutschen Büro-Vermietungsmärkte haben in Summe ein starkes erstes Halbjahr erlebt. Die Nutzernachfrage ist aufgrund guter konjunktureller Rahmendaten hoch. Neben Expansionen sind vor allem Flächenoptimierungen ein weiterer Umzugsgrund. In einigen Märkten wird jedoch der Flächenumsatz durch Angebotsmangel gehemmt. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 ist der Büroflächenumsatz in den deutschen Big 7-Märkten um 9 % auf 1,79 Mio. m² gestiegen. Der 5-Jahresschnitt der jeweils ersten Halbjahre wurde um 17 % übertroffen. Verzeichneten Berlin und Frankfurt im ersten Quartal erhebliche Umsatzzuwächse von jenseits der 50 %-Marke, so gesellen sich mit Blick auf das Halbjahr München und Köln als weitere Wachstumsmärkte hinzu. In diesen vieren liegt der Umsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (also H1 2016 vs. H1 2015) zwischen rund 22 und 25 % höher. Mit deutlichem Abstand entfällt dabei das höchste Umsatzvolumen auf Berlin mit fast 450.000 m². Rückgänge beim Flächenumsatz weisen Hamburg(-6 %), Düsseldorf (-14 %) und Stuttgart (-30 %) auf.
Im Halbjahr gab es insgesamt zwölf Großabschlüsse mit 10.000 m² und darüber, darunter sticht die Anmietung der Zurich Versicherung in Köln mit rund 60.000 m² hervor. Unter den Big 7-Märkten war das der größte Deal seit 2010 (damals EZB in Frankfurt).
"Die Umsatzprognose für das Gesamtjahr 2016 haben wir auf 3,5 Mio. m² angehoben - das läge rund 4 % unter dem außergewöhnlich hohen Wert von 2015. Würden die 3,5 Mio. m² realisiert, wäre ein Plus um 9 % gegenüber dem 5- und 13 % über dem 10-Jahresdurchschnitt zu bilanzieren", so Timo Tschammler, Member of the Management Board JLL Germany. Tschammler weiter: "In Anbetracht eines traditionell stärkeren zweiten Halbjahres an den Vermietungsmärkten sehen wir optimistisch auf den restlichen Verlauf des Jahres. Inwiefern sich die Brexit-Entscheidung auf Frankfurt und möglicherweise weitere Büromärkte auswirken wird, bleibt abzuwarten. Sollten die Unsicherheiten und schlechtere Erwartungen über einen längeren Zeitraum die Oberhand gewinnen, sind Aufschübe der Standortentscheidungen nicht auszuschließen."
Die Nettoabsorption im zweiten Quartal 2016 beträgt starke 320.000 m² mit einem dementsprechenden Anwachsen des belegten Büroflächenbestands im Berichtsquartal in der Konsequenz, die Expansionstätigkeit der Nutzer widerspiegelnd. Für das Gesamtjahr 2016 wird eine Nettoabsorption in Höhe von 1 Mio. m² erwartet, vergleichbar zum Vorjahr.
Leerstände sinken weiter
Das kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen sinkt weiter. Der Leerstand über alle Big 7-Märkte hinweg hat sich im Vergleich zum Vorquartal um fast 150.000 m² auf 5,44 Mio. m² reduziert. Die kumulierte Leerstandsquote notiert bei nun 6,1 % (-0,2 %-Punkte im Vorquartalsvergleich). Das ist der niedrigste Stand innerhalb der vergangenen 10 Jahre. Außer in Frankfurt hat sich der Leerstand in allen Märkten (besonders stark in München um 90.000 m² und Berlin 45.000 m²) reduziert. Frankfurt verzeichnet als einziger Markt einen Leerstandsanstieg von 50.000 m², zurückzuführen auf spekulative Fertigstellungen zwischen April und Ende Juni. Bis Jahresende kommen aber kaum weitere unvermietete Flächen auf den Frankfurter Markt. Stuttgart verzeichnet weiterhin die niedrigste Leerstandsquote mit 4,3 % und Frankfurt die höchste mit 9,3 %. In vielen Märkten markieren die aktuellen Werte die langfristigen Minima. In München wurde seit 2002 erstmals wieder die 5 %-Marke unterschritten. Bis Jahresende wird für die Big 7 ein weiterer leichter Rückgang um 55.000 m² (0,1 %-Punkte) erwartet. Nächstes Jahr kann sogar die 6 %-Marke der Leerstandsquote unterboten werden.
"Bereits im Vorquartal haben wir berichtet, dass Nutzer immer häufiger vor der Notwendigkeit stehen, ihre Suchradien über die Topteilmärkte oder ihre jeweiligen angestammten Teilmärkte hinaus auszudehnen. Nun zeigt sich sowohl bei den Anfragen und Flächenprüfungen als auch bei den Abschlüssen insbesondere von Großnutzern, dass Büroimmobilien abseits der Toplagen sondiert werden", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: "In München fällt der Blick der Nutzer wieder in Richtung Umland, in Berlin rückt der Blick bis zum S-Bahn-Ring und in Hamburg ist die City Süd ein begehrter Back-Office-Standort."
Zwischenhoch an Fertigstellungen in 2016 - 2017 wieder Rückgang
Das sinkende Flächenangebot - der kumulierte Leerstand der Big 7 sinkt stetig seit Sommer 2011 - hat zu einem Anstieg der Bautätigkeit geführt. Anfang 2016 waren so viele Büroflächen im Bau wie in den vorherigen 10 Jahren nicht. Im ersten Halbjahr wurden Büroflächen in Summe von knapp über 500.000 m² fertiggestellt - das sind 19 % mehr als im Vorjahresvergleichszeitraum. Das ist der viertgrößte Halbjahreswert der vergangenen 5 Jahre und liegt 14 % über dem 5-Jahresschnitt. In den vier Märkten Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart wurden jeweils zwischen 96.000 m² (Stuttgart) und 108.000 m² (Hamburg) realisiert. Der Anteil freier Flächen an den Gesamtfertigstellungen liegt bei einem Fünftel. München sticht mit einem geringen Wert von nur 6 % heraus. In Frankfurt auf der anderen Seite sind 46 % der in H1 fertigstellten Flächen noch nicht vermietet.
Bis Jahresende kommen noch einmal 700.000 m² fertigstellte Büroflächen hinzu (davon allein in Berlin 267.000 m²). Das entspräche einem Fertigstellungsvolumen in 2016 von insgesamt 1,21 Mio. m² - das höchste seit 2009. Der Ausblick auf 2017 fällt allerdings wieder deutlich niedriger aus - 870.000 m² werden erwartet. Der Anteil freier Flächen, die im zweiten Halbjahr 2016 auf den Markt kommen (185.000 m²), liegt bei einem Viertel, für 2017 (370.000 m²) bei 42 %. Den höchsten Anteil freier Flächen an der Pipeline bis Ende 2017 weist Köln auf (63 %), den niedrigsten Wert Stuttgart (27 %), gefolgt von München (30 %).
Seit dem letzten Minimum der Bautätigkeit Ende 2010 (1,38 Mio. m² im Bau) hat sich das Bauvolumen deutlich erhöht. Derzeit befinden sich 1,97 Mio. m² Bürofläche in den Big 7 im Bau. Der Großteil davon in München (460.000 m²) und Berlin (442.000 m²). Trotz der hohen Fertigstellungen in den ersten sechs Monaten von über einer halben Million Quadratmeter ist das Bauvolumen nur knapp unter dem Wert aus Q4 2015. Das bedeutet, dass in diesem Zeitraum über 400.000 m² an Bürofläche neu in den Bau gegangen sind beziehungsweise eine umfassende Sanierung begonnen worden ist. "Gerade in Berlin werden Sanierungen als Möglichkeit gesehen, "neue" Büroflächen auf den Markt zu bringen und das schneller als mit einem Neubau. Da es in der Hauptstadt einen relativ geringen spekulativen Neubau gibt, können sich Sanierungen hier lohnen", so Scheunemann.
Positive Mietpreisentwicklung bleibt erhalten
Die Mischung aus guter Konjunktur, stabiler bis hoher Flächennachfrage bei rückläufigem Angebot wirkt sich auf die Spitzenmieten der Büromärkte aus. In vier von sieben Märkten zeigen die Spitzenmieten im Quartalsverlauf einen Zuwachs. Der mit 1,50 Euro starke Anstieg in Berlin spiegelt die Entwicklung der vergangenen Quartale mit hohen Umsätzen und sinkenden Leerständen wider. "Neben der Knappheit an Topflächen gibt es einen weiteren Grund für den rasanten Mietpreisanstieg: Einige neue Business Center kommen auf den Markt, die durch ihr Geschäftsmodell in der Lage sind, höhere Mietpreise zu bezahlen", so Scheunemann. Auch für Düsseldorf, München und Stuttgart werden Mietpreisanstiege notiert. Hier liegt das Plus bei jeweils 0,50 Euro. Im Jahresvergleich bewegte sich das Wachstum der Spitzenmiete in sechs der sieben Immobilienhochburgen zwischen 1,9 % (Düsseldorf) und 10,9 % (Berlin). Nur in Köln blieb sie unverändert. Damit legte der Spitzenmietpreisindex für die Big 7 um 3,7 % zu. Bis Jahresende werden weitere Anstiege der Spitzenmiete in Berlin, München und Stuttgart erwartet.
Die Nutzer müssen für erstklassige Büroimmobilien (in der Regel Projektentwicklungen oder vor kurzem gebaute Gebäude) in den Toplagen einen immer höheren Mietpreis bezahlen, denn die Konkurrenz unter den Nutzern steigt. Einerseits gibt es die erwähnte geographische Ausdehnung der Suchradien, andererseits ist zu beobachten, dass einige Nutzer (Dienstleister wie Berater oder Rechtsanwälte) auf Topflächen in Toplagen zur Anziehung von Toptalenten angewiesen sind. "Hier wird sich zukünftig der durchsetzen, der höhere Mieten bereit und in der Lage ist zu bezahlen", so Tschammler.
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Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com
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