Gewerblicher Immobilienmarkt weltweit gut behauptet - Kapital sucht Produkte, Nutzer suchen Flächen
Frankfurt (ots)
Trotz politischer Krisen, zunehmender wirtschaftlicher Unsicherheiten im Zuge der globalen Handelskonflikte und zurückgehender Wachstumsraten des Bruttoinlandsproduktes in allen Regionen hat sich der gewerbliche Immobilienmarkt weltweit gut behauptet. "Und Deutschland hat zu dieser erfreulichen Performance nicht zuletzt bei den Investments mit voraussichtlich 60 Milliarden Euro, einem Alllzeit-Rekord beim Transaktionsvolumen, einen beachtlichen Beitrag geleistet", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Das globale gewerbliche Transaktionsvolumen beläuft sich in den ersten drei Quartalen 2018 auf insgesamt 507 Mrd. USD - eine Steigerung von 7% gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. "Es gibt derzeit keine Anzeichen, dass im 4. Quartal des zu Ende gehenden Jahres nicht noch zahlreiche große Investmentabschlüsse realisiert werden. Für das Gesamtjahr 2018 erwartet JLL insofern ein Transaktionsvolumen von 730 Mrd. USD, entsprechend einem Plus von 3% gegenüber 2017 sowie einem Plus von 8% im 5-Jahresvergleich", prognostiziert Hela Hinrichs, JLL EMEA Research.
Gepusht werden die Transaktionsvolumina von den Aktivitäten in den USA und Asien-Pazifik, jeweils mit Steigerungsraten von bis 15% gegenüber dem Vorjahr. Andere Vorzeichen dagegen in Europa, wo trotz solider Wirtschaftsdaten die historisch niedrigen Nettoanfangsrenditen und der Mangel an "guten" Investmentprodukten zu einer Abschwächung der Transaktionsaktivitäten um bis zu minus 10% führen können.
"Für 2019 prognostiziert JLL einen leichten Rückgang des globalen Transaktionsvolumens von ca. 5% auf 700 Mrd. USD, auch im neuen Jahr aufgrund weiterer Rückgänge in Europa und sich abzeichnender Zurückhaltung in den US-Märkten", so Hela Hinrichs. Hinrichs weiter: "Investoren werden vorsichtiger in der Auswahl ihrer Investmentprodukte. Auf Verkäuferseite nimmt die Zurückhaltung ebenfalls zu: es wird immer schwieriger, für das frei werdende Kapital attraktive Anlage-Alternativen zu finden."
Auf der Suche nach Rendite
Investments in "Alternative Produkte", wie Studenten- und Seniorenwohnungen, Forschungs- und Entwicklungs-Einrichtungen und Datenzentren erfreuen sich eines zunehmenden Interesses auch von institutionellen Investoren. Sie sind auf der Suche nach Rendite und nutzen die Möglichkeit zur Portfolio-Diversifizierung. Die demographische und technologische Entwicklung lässt diese Sektoren nachhaltig wachsen und damit immer attraktiver erscheinen.
Während die amerikanische FED kontinuierlich in kleinen Schritten an der Zinsschraube dreht, bewegen sich die meisten anderen großen Zentralbanken bislang gar nicht oder kaum. So steht viel Kapital für Immobilieninvestitionen zur Verfügung. Die Nettoanfangsrenditen haben in allen Sektoren in den meisten Märkten Niedrig-Rekordwerte erreicht.
Die Büroimmobilien-Spitzenrenditen in den US-Märkten haben auf die ersten Zinssteigerungen der FED Ende 2015 mit einer zeitlichen Verzögerung von zwei bis drei Quartalen reagiert und in der vergangenen drei Jahren nur um 20bps in Los Angeles, 40 bps in New York, 50bps in Washington DC und 70bps in Chicago zugelegt. Mit Ausnahme von Washington DC, das verhältnismäßig hohe Flächenleerstände von 16,5% und leichte Mietpreisrückgänge im Jahresvergleich ausweist, hatte die Rendite-Dekompression keine negativen Auswirkungen auf die Kapitalwerte. Im Gegenteil: In allen anderen Metropolen haben sie aufgrund steigender Mieten weiter zugelegt.
Der europäische JLL-Index für Bürospitzenrenditen, der 24 Städte umfasst, ist im Jahresverlauf zum ersten Mal (seit 1980) unter die 4%-Marke gefallen und liegt bei 3,9% (-14 Bps seit Q3 2017). Die niedrigsten Renditen werden in Berlin (2,9%, Paris (3,0%) und Hamburg (3,05%) erzielt.
Globaler Vermietungsmarkt dynamisch
Auf den Bürovermietungsmärkten zeigte sich auch 2018 ein sehr dynamisches Marktgeschehen. Das globale Vermietungsvolumen (96 Märkte) wird im Gesamtjahr voraussichtlich rund 42 Mio. m² erreichen, dies wäre das höchste Volumen seit 2007 (43 Mio. m²). In den ersten drei Quartalen weist Asien-Pazifik mit einem Plus von 24% die höchsten Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr auf, in Europa und den USA legten die Vermietungsumsätze um jeweils 5% zu.
"Vor dem Hintergrund einer prognostizierten Abschwächung der wirtschaftlichen Entwicklung erwartet JLL keinen neuerlichen Zuwachs der Umsätze in 2019; das Niveau wird aber weiterhin hoch bleiben und könnte den 10-Jahresschnitt (38 Mio. m²) um rund 10% übertreffen", so Hela Hinrichs.
Die starke Mieternachfrage hat noch einmal zu einem Rückgang der globalen Leerstandsquote auf 11,5% geführt. Im Jahresvergleich sank sie am stärksten in Europa (- 110 bps), gefolgt von Asien-Pazifik mit - 90 bps. Demgegenüber haben sich die Leerstände in Amerika (+10 bps) kaum verändert.
Diese Entwicklung ist bemerkenswert vor dem Hintergrund anziehender Bürobauaktivitäten: Insgesamt werden 2018 in den 96 analysierten Märkten 16,4 Mio. m² neue Büroflächen fertiggestellt, davon 41% im Raum Asien-Pazifik. Auch in den Jahren 2019 + 2020 wird die Bautätigkeit nicht abflachen; JLL erwartet ein Volumen, das 20-25% über dem 10-jährigen Mittel liegt. Dies könnte die globale Leerstandsquote in 2019 trotz solider Nachfrage wieder über 12% steigen lassen.
Flexible Office Space-Anbieter waren auch 2018 sehr aktive Mietinteressenten - vor allem in begehrten innerstädtischen Lagen. Seit 2013 ist der durchschnittliche Flexible Office Space-Umsatz in 20 analysierten Märkten um jährlich 23% gewachsen - gegenüber einem nur um 3% jährlich steigenden Flächenumsatz insgesamt. Dieses Wachstum geht vor allem von so genannten Hybridflächenanbietern aus, die sowohl die bekannten Business Center als auch Coworking-Flächen anbieten.
Trotzdem ist der Anteil dieses Sektors am belegten Büroflächenbestand noch verhältnismäßig gering und liegt in den meisten europäischen Städten unter 1% - mit Ausnahme der beiden Hotspots Amsterdam (5,6%) und London (3,7%).
Investoren und Entwickler sammeln zurzeit noch Erfahrungen, reagieren auf diese Marktveränderungen aber auch schon mit Partnerschaften zu Flexible Office Space-Anbietern oder eigenen Konzepten. Gebäude mit einem Flexible Office Space-Mieteranteil von über 50% werden derzeit noch mit einem Renditeaufschlag gehandelt.
"Die aggregierten globalen Büromieten werden in 2018 voraussichtlich um ca. 3,9% steigen, das ist das höchste Wachstum seit 2007. Während einige Metropolen in Schwellenländern wie Jakarta (-7,7%), Dubai (-5%) und Mexico City (-1,9%) leichte Mietpreisrückgänge im Jahresvergleich hinnehmen mussten, belegen vor allem europäische Städte Spitzenpositionen beim Büromietpreiswachstum. Hinter Singapur mit +12% Spitzenmietpreiswachstum im Jahresvergleich liegen Berlin (+12%) sowie Madrid und Amsterdam mit jeweils 10%", so Hela Hinrichs abschließend.
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