Investmentmarkt bei gewerblich genutzten Immobilien in Deutschland könnte 2018 Rekordmarke setzen - Bürovermietungsmarkt bleibt auf hohem Niveau
Frankfurt (ots)
Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt steigt kontinuierlich seit 2010. 2018 könnte es mit bis zu 60 Mrd. Euro zumindest für gewerblich genutzte Immobilien ein neues Rekordjahr in Deutschland geben, eine Verdreifachung seit 2010. Inklusive der Nutzungsklasse "Living" (Wohn-Portfolios, Mikro-Wohnen und Pflegeimmobilien) könnte sich das Transaktionsvolumen auf bis zu 76 Mrd. Euro summieren. Der Bestwert aus dem Jahr 2015 (80,3 Mrd. Euro) wird aber wohl nicht übertroffen werden.
"In einer Gemengelage aus höchst unterschiedlichen Szenarien muss sich der Immobilienmarkt behaupten. Es gibt einige gute Gründe, warum er dies auch 2019 tun und die Nachfrage nach Immobilien hoch bleiben wird. Wegen fehlender Alternativen entscheiden sich immer mehr Investoren für eine Erhöhung ihrer Immobilienanlagequoten. Zahlreiche Pensionsfonds und Versicherungen haben einen immensen Kapitaldruck und bereits kleine Veränderungen in der Anlagestrategie haben enorme quantitative Effekte auf den Immobilienmarkt", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Tschammler weiter: "Ein Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien in Höhe von bis zu 55 Mrd. Euro erscheint auch 2019 erreichbar, für Wohnportfolios könnten bis zu 15 Mrd. Euro anfallen, so dass das Gesamtvolumen dann mit rund 70 Mrd. Euro etwa 10 % niedriger als 2018 ausfallen würde."
Investoren setzen auf Mietwachstum
In den sieben Immobilienhochburgen manifestieren sich die aktuell starken Vermietungsmärkte sowie die Aussicht auf weitere Mietsteigerungen im Zuge von Refurbishments oder dem Abvermieten von Leerständen im Objekt als Grundlage der Investitionen. 2018 wird der Anstieg der Mietpreise über die Big 7 hinweg 4,7 % betragen. Dabei zeigen alle sieben Immobilienhochburgen einen Zuwachs. Spitzenreiter sind Berlin (+10 %) und Stuttgart (+6,7 %). 2019 wird das Wachstum mit verminderter Stärke (+2,3 %) anhalten.
"Investoren setzen angesichts der nachlassenden Renditekompression vermehrt auf Mietwachstum, um ihre Renditeziele zu erreichen und Wertsteigerungen generieren zu können. Auch deshalb sind Value-Add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen oder Objekte mit Leerstand aktuell begehrt. Hier lassen sich am ehesten höhere Mieten durch Vertragsneuabschlüsse durchsetzen", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Moderater Renditerückgang
Im vierten Quartal fortgesetzt hat sich der Trend eines moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in besten Lagen der transaktionsstärksten Nutzungsart: auch mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,11 % zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang, im 12-Monatsvergleich sind es damit 16 Basispunkte weniger. Für 2019 geht JLL davon aus, dass sich die Renditen auf diesem Level einpendeln werden.
Anlagepräferenzen verschieben sich 2019
Da Top-Produkte auch im nächsten Jahr rar und die Nachfrage unverändert hoch bleiben dürfte, werden sich die Anlagepräferenzen der Investoren auch 2019 hin zu Produkten oder Lagen in den Big 7 verschieben, die nicht die Definitionen von "Prime" erfüllen. "Dies wird sich auch in den Renditen widerspiegeln und dazu führen, dass sich z.B. die Renditekompression für Büroobjekte in Top-Lagen, aber mit schwächerer Gebäudequalität und kürzeren Vertrags-Restlaufzeiten fortsetzt und der Abstand zur Spitzenrendite sich auf rund 60 Basispunkte reduzieren könnte", so Timo Tschammler. Tschammler weiter: "Ähnliches gilt auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits der Spitzenlagen. Hier hat sich die Kompression ebenfalls fortgesetzt und erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,44 % den niedrigsten Stand seit über fünf Jahren. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt gerade noch 33 Basispunkte und ist damit so gering wie noch nie."
Die noch immer stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Der weiter prosperierende Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten zieht ausländische Investoren in diese Assetklasse. Am Ende des Jahres 2018 liegt die Spitzenrendite bei 4 % und damit 70 Basispunkte niedriger als noch Ende 2017. Auf diesem niedrigen Niveau dürfte sie sich 2019 stabilisieren.
Klassische Kapitalherkunftsländer büßen Dominanz ein
Auch zum Ende des vierten Quartals hat sich an der Relation zwischen deutschen und ausländischen Käufern nur wenig geändert. Weiterhin dürften rund 45 % auf ausländische Kapitalquellen (knapp 26 Mrd. Euro) entfallen.
"Die klassischen Kapitalherkunftsländer USA und Großbritannien stehen zwar nach wie vor an der Spitze, haben aber ihre Dominanz früherer Jahre eingebüßt. Dafür haben sowohl Investoren aus anderen europäischen Ländern sowie aus Asien ihre Aktivitäten im Vergleich zu den letzten Jahren ausgebaut", bilanziert Timo Tschammler.
Investmentmarkt für Wohnungs-Portfolios bleibt dynamisch
Auch am Investmentmarkt für Wohnungs-Portfolios hält die Dynamik an. Bis Ende 2018 werden voraussichtlich knapp 19 Mrd. Euro in Wohnungen (mit jeweils mehr als 10 Wohneinheiten) geflossen sein. "2019 geht JLL von einer etwas geringeren Dynamik aus: ein Ergebnis von 14-15 Mrd. Euro könnte angesichts der zahlreichen Portfolien im Markt und der weiterhin positiven Aussichten für weitere Mietsteigerungen allerdings auch dann erreicht werden", so Scheunemann.
Aufgrund der großen sozialpolitischen Bedeutung steht der Wohnungssektor unter besonderer Beobachtung des öffentlichen Interesses. Es bleibt abzuwarten, wie sich sowohl die Reduzierung der Sanierungsumlage auf die Miete als auch die jüngst verabschiedete Verschärfung der Mietpreisbremse auf die Performance der Objekte der Bestandshalter auswirken werden.
Bürovermietungsmarkt Deutschland mit hoher Nachfrage
Aufgrund wachsender Beschäftigtenzahlen ist die Büroflächennachfrage der Unternehmen hoch. Im Gesamtjahr 2018 wird das Büroflächenumsatzvolumen in den Big 7 voraussichtlich 3,8 Mio. m² erreichen. Nur das Rekordjahr 2017 lag höher (+ 10 %). Die Nettoabsorption hat rund eine Million m² erreicht. Trotz steigender Flächeneffizienz bei Neuanmietungen (d.h. weniger Fläche pro Arbeitsplatz), hat die Expansionstätigkeit der Unternehmen zu diesem hohen Wert geführt. Mit Blick auf die einzelnen Märkte vollzieht sich dieser Rückgang in sechs der sieben Immobilienhochburgen (für Düsseldorf wird ein Umsatzwachstum gegenüber 2017 erwartet).
Angeführt wird die Umsatzstatistik auch 2018 von München und Berlin. "Für 2019 ist ein weiterer Rückgang des Büroflächenumsatzes abzusehen: primär zunächst aufgrund mangelnder Flächenverfügbarkeit, im Laufe des Jahres in Folge der weiteren konjunkturellen Abschwächung. Zusätzlich könnte auch ein möglicher Nachfragerückgang das Umsatzergebnis beeinflussen, im historischen Kontext bleibt es aber auf einem hohen Niveau", prognostiziert Scheunemann.
Bereits im Vorjahr zeigte sich die Umsatzstärke von Anbietern flexibler Büroarbeitsplätze. Auch 2018 hält deren Expansionstätigkeit an. Der Anteil dieser Branche am Flächenumsatz beträgt wie im Vorjahr 6 % - in Toplagen (CBD) sind es sogar 15 %. Allerdings: Die Flächenknappheit in Toplagen erschwert die Expansion. Bei höherem Angebot würden die Umsätze deutlich höher ausfallen. Für das Gesamtjahr 2018 erwartet JLL für diesen Sektor einen Flächenumsatz, der sich leicht unter dem Vorjahreswert von 250.000 m² bewegen wird.
Ein zentrales Thema an den Büroimmobilienmärkten im Jahr 2018 ist die mangelnde und weiter sinkende Flächenverfügbarkeit. Die Leerstandsquote in den Big 7 wird bis Jahresende auf 3,8 % gesunken sein, in Berlin und Stuttgart mit Quoten von unter 2,5 %. Für das kommende Jahr erwartet JLL über die Big 7 hinweg eine stabile Entwicklung.
In einigen Teilmärkten wirkt die Flächenknappheit seit geraumer Zeit als starkes Hemmnis für die unternehmerische Entwicklung. In sechs Münchener und je drei Berliner und Stuttgarter Teilmärkten liegt die Leerstandsquote mittlerweile (teils deutlich) unter 1 %. Durch die steigende Bautätigkeit wird zwar neues Angebot geschaffen, kommt aber erst mit Nachlauf auf den Markt.
Bürofertigstellungen legen in den kommenden beiden Jahren zu
Die Bürofertigstellungen werden im Gesamtjahr 2018 knapp an die eine Million Quadratmeter heranreichen. Das höchste Volumen entfällt dabei auf München mit fast 300.000 m². In den kommenden zwei Jahren werden die Fertigstellungen deutlich ansteigen (2019: 1,8 Mio. m² und 2020: 2,2 Mio. m²), vor allem in Berlin und München.
Die aktuelle Bautätigkeit in den Big 7 beträgt 3,9 Mio. m² und hat im Jahresverlauf um fast 1,5 Mio. m² zugenommen. Allein in Berlin befinden sich aktuell über eine Million Quadratmeter im Bau, davon sind knapp über die Hälfte noch frei und limitiert damit die Effekte, die von einem erhöhten Flächenangebot auf die Mieten ausgehen können.
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