Hotelinvestmentmarkt in Warteschleife - Anlagemöglichkeiten händeringend gesucht
Frankfurt (ots)
Die Statistik spricht eine klare Sprache, will aber nicht zu der immer noch recht guten Stimmung auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt passen. Rein statistisch ist nämlich ein Rückgang des Transaktionsvolumens von 20 Prozent im 1- und 5-Jahresvergleich zu konstatieren. Der Markt bewegt sich in einer Art Warteschleife: anlagewilliges Kapital ist ausreichend vorhanden, was fehlt, sind passende Objekte.
Nach rund 600 Mio. Euro im ersten Quartal und rund 870 Mio. Euro zwischen April und Ende Juni flossen in den vergangenen drei Monaten etwas mehr als 820 Mio. Euro in deutsche Hotelimmobilien*. Damit lag das Transaktionsvolumen im Dreivierteljahr bei rund 2,3 Mrd. Euro. "Auch wenn wir bis Jahresende den Abschluss einiger großer Transaktionen erwarten, die Volumina der Jahre 2015 bis 2018 bleiben unerreicht. Ein investives Gesamtvolumen von ca. 3,5 Mrd. Euro dürfte 2019 zu bilanzieren sein", so Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. Giesemann weiter: "Derzeit verstärkte Aktivitäten unter den Investoren führen wir unter anderem auch auf die geplante Gesetzesänderung der Grunderwerbssteuer am 1. Januar 2020 zurück. Ein Teil der Eigentümer hat sich oder wird sich deshalb bei fortgeschrittenen Verhandlungen für einen Share Deal Verkauf entscheiden." Zudem gehe die Konsolidierung auf Betreiber- und Markenebene weiter. "Derzeit sind zahlreiche M&A Transaktionen auf dem Markt, die entweder noch im laufenden Jahr oder Anfang 2020 zum Abschluss kommen werden", so Giesemann.
Was den gesamten Investmentmarkt charakterisiert, gilt auch für den Hotelmarkt: Der Rückgang beim Investitionsvolumen ist nicht mangelnder Nachfrage geschuldet, sondern dem nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung stehenden Angebot. "Anlagemöglichkeiten werden händeringend gesucht", so Giesemann. Und der Hotelexperte ergänzt: "Während sich in den Top 6 Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) die Spitzenrenditen für Hotels auf einem niedrigen Niveau stabilisiert haben, dürfte es in den B- und C-Städten einen weiteren Preisanstieg für Core-Hotelimmobilien geben. Der ist getrieben durch gute Performance, Produktknappheit in den A-Städten sowie steigende Baukosten.
Zwischen Januar und September wurden insgesamt 58 Hotel-Einzeltransaktionen in einer Größenordnung von knapp 1,4 Mrd. Euro verzeichnet. Damit lag das Volumen ca. 36 Prozent unter dem Vorjahresniveau (Q1 - Q3 2018: 2,2 Mrd. Euro mit 65 Transaktionen). Der Rückgang ist vor allem auf das Ausbleiben großer Transaktionen zurückzuführen. Dem Rückgang im großvolumigen Bereich steht eine höhere Anzahl kleinerer Abschlüsse gegenüber. Die durchschnittliche Transaktionsgröße verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um 4 Mio. Euro auf 30 Mio. Euro.
Bei den Portfolio-Transaktionen wurde in den ersten neun Monaten ein Volumen von rund 905 Mio. Euro für insgesamt 26 Hotels verzeichnet (Q1 - Q3 2018: 644 Mio. Euro, 10 Hotels).
Der Zuwachs von 41 Prozent im Vergleich zum Vorjahr wurde Ende September durch den Verkauf eines größeren Hotelportfolios bestehend aus 11 Häusern in Europa von Principal Real Estate an die AXA Real Estate erzielt. Sieben der Häuser befinden sich in Deutschland (jeweils eines in Berlin, Düsseldorf, Hannover, Kiel und Leipzig, sowie zwei Objekte in Köln). Der Gesamtpreis des Portfolios belief sich auf ca. 545 Mio. Euro. Mit der Transaktion ist der Verkauf des 2012 geschlossenen ersten Hotelfonds von Principal abgeschlossen. JLL war für AXA beratend tätig.
Etwas mehr als die Hälfte aller Transaktionen wurde von deutschen Investoren getätigt. Gemessen am Volumen waren jedoch ausländische Anleger mit einem Anteil von knapp 60 Prozent oder 947 Mio. Euro die stärkste Anlegergruppe. Zurückzuführen ist dies auf den großen Portfolioankauf durch den französischen Investmentmanager AXA Real Estate. Institutionelle Anleger waren für 60 Prozent bzw. 1,4 Mrd. Euro des Gesamtvolumens verantwortlich. Hotelbetreiber, Immobilienfirmen/Entwickler, Private Equity / REITS und Privatpersonen investierten rund 900 Mio. Euro in deutsche Hotels.
* Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden. Keinen Eintrag in das Transaktionsvolumen finden M&A Transaktionen. Auch durch unterschiedliche Zuordnung der Maklerhäuser in Jahresstatistiken (in diesem Fall 2018/2019) kann es zu unterschiedlichen Gesamttransaktionsvolumina zu einem bestimmten Zeitpunkt kommen.
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