Unsicherheit hemmt Unternehmensaktivitäten, keine One-Size-Fits-All-Lösung für Remote Working - Neun-Monats-Vermietungsumsatz in den Big 7 unter 2 Mio. Quadratmeter
Frankfurt (ots)
Da bedarf es erst einer handfesten Wirtschaftskrise, um das Thema Büro, Arbeitswelten und die Rolle von Immobilien salon- und gesellschaftsfähig zu machen. Kein Tag vergeht ohne neue Diskussionen rund um Home-Office, Remote Working oder künftige Arbeitskonzepte. Und die möglichen Konsequenzen auf Unternehmen, Kultur, Infrastruktur, Städte, Mitarbeiter-Zufriedenheit oder Mobilität werden nicht nur in den Personal- und Finanzabteilungen der großen Corporates diskutiert. Auch bei Wirtschaftsforschern werden Szenarien erarbeitet, welche Auswirkungen dieser Wandel auf Wirtschaft und Arbeitsmarkt entfalten könnte. Im Moment noch sehr viel im Konjunktiv. Der Nebel hat sich hier längst noch nicht gelichtet und wieder steigende Fallzahlen und ein daraus folgendes kurzfristiges ad hoc- Krisenmanagement können solch langfristigen Trends und Überlegungen auch sehr schnell wieder verdrängen.
"Dennoch scheinen sich Wirtschaftsauguren, Personaler und Arbeitsforscher in einem einig: das flexible Arbeiten wird bleiben, sich festsetzen und damit fester Bestandteil der Unternehmenskulturen", meint Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter: "Die Betonung muss dabei auf 'flexibel' liegen und darf nicht mit Home- Office, schon gar nicht im Sinne einer Null-Tage-pro-Woche-Anwesenheit im Büro gleichgesetzt werden. Das Arbeiten von zu Hause aus mag ein Aspekt der Flexibilität sein, hierzu gehören aber auch andere Arbeitsorte wie z.B. Co-Working, umgebaute Hotellobbys oder das Café um die Ecke. Längerfristig können in einem solchen Multi-Location-Szenario auch von Unternehmen angemietete Flächen in den Randbereichen der Städte sein. Und damit werden zwei weitere wesentliche Aspekte sehr deutlich: 1. Es wird keine One-Size-Fits-All-Lösung für alle Unternehmen geben und 2. Remote Working muss nicht zwangsläufig mit weniger Büroflächenbedarf einhergehen."
In der kurzfristigen Sicht geht es allerdings für die meisten Unternehmen darum, ihren Geschäftsbetrieb gut durch die Wirtschaftskrise zu manövrieren. Für die Nachfrage nach gewerblich genutzten Immobilien ist dabei entscheidend, wie sich der vorhandene und benötigte Beschäftigtenbestand darstellt. Wenn man den jüngsten Konjunkturdaten und auch dem ifo-Geschäftsklimaindex Glauben schenkt, könnte der ökonomische Einbruch doch etwas milder ablaufen als zu Beginn der Pandemie befürchtet. In der September-Befragung des ifo-Instituts beurteilen die Unternehmen ihre aktuelle Situation abermals positiver als im Vormonat. Zudem erwarten sie eine weitere Erholung ihrer Geschäfte. "Kurzum: Die deutsche Wirtschaft scheint sich trotz steigender Infektionszahlen zu stabilisieren", kommentiert Helge Scheunemann die Gemengelage. Das mache sich auch auf dem Arbeitsmarkt bemerkbar. Nach Angaben des IAB (Institut für Arbeitsmarkt und Berufsforschung) haben, gemessen an der Vielzahl der durch den Lockdown betroffenen Betriebe, nur wenige, nämlich 12 Prozent angegeben, Arbeitskräfte
entlassen zu haben. Hinzu kommt: Diese Entlassungen müssen nicht zwingend auf Covid-19 und den Folgen basieren, sondern können auch aus anderen Gründen eintreten. Entsprechend liegt die Arbeitslosenquote mit 6,2 Prozent zwar über Vorjahresniveau, die Zahl der Arbeitslosen war im September gegenüber dem Vormonat allerdings rückläufig. Für 2021 geht das IAB von einem Anstieg der Erwerbstätigkeit um 130.000 und einem Rückgang der Arbeitslosigkeit um weitere 100.000 Personen aus.
Nachfrage in den Big 7 sinkt spürbar um 37 Prozent
"Eine sinkende Einstellungsbereitschaft der Unternehmen hatte sich unabhängig von Covid-19 bereits Ende letzten Jahres angedeutet. Dieser Konjunkturdämpfer kommt nun mit einem Zeitverzug auf den Büromärkten an und hat sich durch die aktuelle Rezession noch verstärkt. Der Effekt auf die Dreivierteljahreszahlen ist deutlich", so Scheunemann. Und weiter: "Nach dem schwächsten Auftaktquartal in den letzten sechs Jahren konnte das dritte Quartal zwar leicht die Monate April bis Ende Juni übertreffen. Kumuliert über alle Big 7 erreichte das Umsatzvolumen von Januar bis Ende September aber nur 1,9 Mio. m² und liegt damit mehr als 37 Prozent unter dem Vorjahreswert. Auch wenn man berücksichtigt, dass das Umsatzniveau im Langfristvergleich sehr hoch war - der Rückgang ist schon recht signifikant."
Die Einbußen sind bei allen sieben Immobilienhochburgen zu beobachten: mit minus 24 Prozent in München bis zu minus 61 Prozent in Stuttgart. In Berlin sank der Umsatz um mehr als 30 Prozent auf 498.000 m², ungewohnt in der nachfrageverwöhnten Hauptstadt. "Die Gründe für diese akuten Nachfrageschwächen liegen auf der Hand: Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Pandemie und des eigenen Geschäftsumfeldes. In vielen Unternehmen regiert der Rotstift und geplante Umzüge oder Expansionen stehen erst einmal nicht mehr zur Debatte", so Scheunemann. Last but not least sei auch die Frage der richtigen Balance zwischen benötigter Bürofläche vor Ort und dem flexiblen Arbeiten der Mitarbeiter aktuell noch unbeantwortet. Hier muss jedes Unternehmen erst noch ein für sich passendes Modell finden. Das Büro auch als identitätsstiftender Ort der Begegnung und des Austausches wird bleiben, Remote Working und Home-Office werden zunehmen, dort, wo es passt und möglich ist. Diese Suche nach den adäquaten Lösungen wird noch eine ganze Weile dauern und muss sicherlich ein komplexes Feld abdecken. Die Formel mehr Home-Office = Rückgang der Büroflächennachfrage ist auf jeden Fall kein stimmiger Slogan."
Wie geht es weiter? Zwar könnte das Umsatzvolumen im letzten Quartal zulegen und damit möglicherweise noch ein Jahresergebnis von über 2,5 Mio. m² bilanziert werden. Es bleibt aber bei einem insgesamt deutlichen Rückgang. Prozentual könnte der gegenüber dem Rekordjahr 2019 bei mehr als einem Drittel liegen, im Vergleich zum 10-Jahresschnitt der Boomjahre 2010 - 2019 bei einem Viertel. Mit diesen Einbußen fiele der Nachfragerückgang 2020 sogar noch stärker aus als während der globalen Finanzkrise. Und dann? Neben der derzeit für 2021 von den Ökonomen prognostizierten kräftigen Konjunkturerholung gilt es zusätzlich, den Effekt der auslaufenden Mietverträge zu berücksichtigen. "Allein aus den auslaufenden Fünfjahres-Mietverträgen ergäbe sich hieraus ein Nachvermietungspotenzial von 2 bis 2,4 Mio. m² für 2021. Damit werden aus unserer Sicht die möglicherweise noch anhaltenden Unsicherheiten in den Unternehmensetagen sowie potenziell flächenbedarfsreduzierende Arbeitsplatzkonzepte und -modelle überkompensiert. Das führt zu der Erwartung eines Anstiegs des Vermietungsumsatzes um 10-15 Prozent", so Scheunemann.
Leerstände steigen weiter leicht an - Untermietflächen sind wieder ein Thema
"Positive Signale kommen nach wie vor von der Angebotsseite. Auch wenn der Fall der Leerstände endgültig gestoppt ist und wir den Wendepunkt erreicht haben, so fällt der Anstieg doch eher gemäßigt aus", betont Helge Scheunemann. In den Big 7 zusammen erhöhte sich das Volumen der kurzfristig zur Verfügung stehenden Flächen zum Ende des dritten Quartals im Jahresvergleich um knapp 7 Prozent auf rund 3,2 Mio. m². Die Leerstandsquote erreicht damit im Schnitt 3,4 Prozent. "Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren leichten Zuwachs auf dann 3,7 Prozent. Mit diesen Werten sind wir noch weit davon entfernt, eine Angebotsschwemme auszumachen. Leerstandsquoten im zweistelligen Bereich wie im Jahr 2010 sehen wir auch mittelfristig nicht", so der JLL Chefresearcher.
Ein Aspekt, der in Krisenzeiten immer wieder zutage tritt, sind nicht mehr benötigte Flächen, die dann als Untermietflächen angeboten werden. "Es ist zwar bei diesem Thema aktuell mehr Bewegung zu verzeichnen. Der ganze Umfang dieser aktuell geführten Diskussionen lässt sich an den Zahlen aber noch nicht abschließend ablesen. Verständlich, denn die Entscheidung, sich von Flächen zu trennen, ist keine, die sich von heute auf morgen treffen lässt. Dennoch mag der Anstieg der zur Untermietfläche angeboten Flächen um fast 30 Prozent im dritten Quartal ein erstes Indiz sein. Der Anteil am gesamten Leerstand liegt damit aktuell bei rund 10 Prozent. Einen negativen Effekt auf Mieten sehen wir aber aktuell nicht", betont Helge Scheunemann.
Entwickler verschieben vermehrt Neubaupläne
Im ersten Dreivierteljahr 2020 wurden Büroflächen mit einem Volumen von insgesamt rund 832.000 m² fertiggestellt und damit knapp 9 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Von diesem Volumen standen zum Ende des dritten Quartals allerdings nur noch 156.000 m² zur freien Verfügung, oder positiv formuliert, 81 Prozent waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Für die nächsten Jahre bis 2022 sind weitere 5,1 Mio. m² im Bau oder in der Planung. Projektentwickler haben allerdings bereits auf die Marktlage reagiert bzw. reagieren müssen: zahlreiche Pläne sind zeitlich erst einmal nach hinten verschoben worden. "Auch hier macht sich eine gewisse Unsicherheit über die Zukunftsfähigkeit von Büroflächen breit; ein Wandel der Nutzeranforderungen und des Nutzerverhalten muss konsequenterweise auch eine Reaktion der Entwickler nach sich ziehen", so Scheunemann. Insofern sei eine Verschiebung per se kein schlechtes Zeichen, zumindest könnte es davor schützen, dass ein signifikantes Volumen leerstehender Flächen neu auf die Märkte komme. Auch seien von den 5 Mio. m² nur noch 50 Prozent frei, d.h. auch hier würden bereits unterzeichnete Mietverträge für Neubauflächen vorliegen. "Sollten sich die Konjunkturerwartungen gegen Ende des Jahres weiter verfestigen und absehbar sein, dass sich auch die Nachfrage wieder stabilisiert, gehen wir davon aus, dass aktuell auf Eis gelegte oder verschobene Pläne auch relativ zügig wieder reaktiviert werden. Hier wird es auch davon abhängen, wie die finanzierenden Banken diesen Sektor und dessen Zukunftsfähigkeit einschätzen", analysiert Scheunemann.
Spitzenmieten erweisen sich als stabil
Trotz der deutlichen Vermietungsrückgänge in den Hochburgen erweisen sich die Mieten als sehr stabil und robust. In keiner Stadt hat es bislang trotz ansteigender Leerstände Mietrückgänge gegeben. Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt damit zum Ende des dritten Quartals stabil bei 220,5 Punkten und weist gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt ein Plus von 2,2 Prozent auf. Beim Blick auf die Big 7 weisen Stuttgart mit einem Plus von 4,1 Prozent und Hamburg mit 3,5 Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich auf.
Gleichwohl ist zu berücksichtigen, dass sich diese Stabilität auf die Nominalmieten bezieht. "Effektiv, d.h. nach Abzug von gewährten Incentives seitens der Eigentümer beobachten wir schon eine Bewegung nach unten. Vermieter zeigen sich eher bereit, großzügigere Anreize in Bezug auf mietfreie Zeiten oder Ausbauzuschüsse zu gewähren", erklärt Scheunemann. Im Schnitt würden sich die Incentives auf ca. 5-10 Prozent der Nominalmieten bei einem 10-Jahres-Mietvertrag bewegen. In der weiteren Entwicklung könnten Mieter jedoch mehr Druck in den Miet-Verhandlungen aufbauen, das gelte aber vor allem für ältere Bestandsflächen. Auf der anderen Seite gäbe es Tendenzen zu einem Flexibilitätsaufschlag bei den Mieten, wenn Mieter kürzere Vertragslaufzeiten (2-3 Jahre) wünschten. Und der JLL-Chefresearcher ergänzt: "Angesichts der nur moderaten Angebotsausweitung bis Ende des Jahres erwarten wir keine andere Marktlage im letzten Quartal 2020. Gerade für innerstädtische und top-ausgestattete Büroflächen wird es immer eine Klientel geben, die solche Flächen nachfragen und auch bereit sind, entsprechende Top-Mieten zu bezahlen." Daran werde auch ein mögliches Szenario zu Unternehmensverlagerungen aus den Innenstädten an die Ränder der Städte nichts ändern.
"Letztendlich bleibt eine konsensfähige Erkenntnis bei aller kontroverser Meinungen über Arbeitswelten und Lagen: die Büros der nächsten Jahre werden qualitativ hochwertiger und passen sich den Wünschen der Nutzer und deren Mitarbeiter nach mehr Aufenthaltsqualität, gesundheitlichem Wohlbefinden und flexiblen Konzepten stärker an. In dieser Logik wäre Spielraum für erneutes Mietpreiswachstum, unabhängig von der jeweiligen Lage" so Helge Scheunemann abschließend.
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