Postbank Studie Wohnatlas 2017
Prognose: fallende Immobilienpreise in Essen
Bonn (ots)
- Höhepunkt der Preisentwicklung überschritten - Wohnungskauf vergleichsweise günstig
Der Aufwärtstrend bei Essens Immobilienpreisen endet. Von 2012 bis 2016 verzeichneten Wohnungen und Häuser Wertzuwächse von inflationsbereinigt 13,2 Prozent - das ist die stärkste Steigerung unter den Großstädten im Ruhrgebiet. 1.436 Euro pro Quadratmeter mussten Kaufinteressierte zuletzt einkalkulieren; ebenfalls der Spitzenwert im Revier. Bis 2030 prognostiziert der aktuelle Postbank Wohnatlas nun aber einen jährlichen Preisrückgang um 1,08 Prozent. Dies sind Ergebnisse des Postbank Wohnatlas 2017, der die Immobilienmärkte in 402 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten unter die Lupe nimmt.
Der Anstieg der letzten Jahre entspricht dem bundesweiten Trend, wenngleich in abgeschwächter Form: In ähnlich großen Städten sind die Preise deutlich stärker in die Höhe geschnellt, etwa in Stuttgart (53,4 Prozent), Bremen (33,8) oder Leipzig (28,5). In diesen Städten rechnen die Experten des Hamburger WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die den Postbank Wohnatlas erstellt haben, auch zukünftig mit steigenden Preisen. Im gesamten Ruhrgebiet hingegen verlieren Immobilien bis 2030 voraussichtlich an Wert.
Tabelle: Ruhrgebiet in Zahlen
A Preis/qm 2016 B Kaufpreis/Einkommen* 2016 C Preiswachstum real 2012-2016 D Vervielfältiger** 2016 E Bevölkerungswachstum p.a. 2016-2030 F Kaufpreisprognose p.a. real 2016-2030
A B C D E F Essen, Stadt 1436 EUR 6,7 13,2 % 18,3 -0,32 % -1,08 % Dortmund, Stadt 1417 EUR 7,0 11,6 % 18,2 -0,26 % -0,64 % Bochum, Stadt 1391 EUR 6,7 8,2 % 18,3 -0,40 % -1,16 % Gelsenkirchen, Stadt 974 EUR 5,5 1,9 % 15,2 -0,70 % -2,02 % Duisburg, Stadt 1062 EUR 5,8 0,8 % 15,7 -0,49 % -1,31 %
* Kaufpreis einer 100-Quadratmeter-Wohnung in Relation zum verfügbaren Einkommen pro Kopf, ** Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. Quellen: Empirica (2017); MB Research (2016); BBSR (2015); Berechnungen des HWWI.
Trotz des Preisanstiegs der letzten Jahre ist Wohnraum in Essen immer noch günstig: 6,7 örtliche Pro-Kopf-Jahreseinkommen* kostet eine 100-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt. Damit liegt Essen im Vergleich der 40 größten Städte Deutschlands am unteren Ende der Skala, im Ruhrgebiets-Vergleich aber durchaus im üblichen Rahmen: Die günstigste Großstadt im Pott ist Gelsenkirchen mit 5,5, die teuerste Dortmund mit 7,0 Pro-Kopf-Jahreseinkommen. Zum Vergleich: In München werden 21 regionale Jahreseinkommen fällig, in Hamburg, Berlin und Frankfurt am Main gut 15.
Unsichere Zukunftsaussichten
Das aktuelle hohe Preisniveau ist nicht zuletzt der Niedrigzinsphase geschuldet, in der viele Anleger auf Immobilien setzen. Im vom Strukturwandel und eher unsicheren Zukunftsaussichten geprägten Ruhrgebiet scheint der Höhepunkt dieser Entwicklung jedoch überschritten. Mit den sinkenden Bevölkerungszahlen in den Städten wird die Nachfrage am Immobilienmarkt schwächer. Für die Prognose der Kaufpreisentwicklung bis 2030** wurden neben der künftigen Entwicklung der Einwohnerzahl auch weitere Parameter wie Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben in die Berechnungen einbezogen. Im Vergleich der 40 Städte fällt der jährliche Wertverlust in nur sechs Städten größer aus als in Essen.
Trotz dieser Aussichten rät Arne Besch, Direktor Immobilienvertrieb von der Postbank Immobilien GmbH, nicht generell vom Immobilienkauf ab: "Unter dem Gesichtspunkt der Mietersparnis - auch im Rentenalter - ist die eigene Immobilie weiterhin ein lohnendes Investment. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung bekommt man in Essen für umgerechnet 18,3 örtliche Jahresnettokaltmieten. Das ist im bundesweiten Vergleich sehr günstig." Letztlich, rät Postbank-Experte Besch, komme es auf das Objekt an: "Ob ein Immobilienkauf sinnvoll ist, hängt nicht nur von den Marktdaten ab. Auch in Essen gibt es wertstabile Objekte. Und mindestens genauso wichtig wie Bausubstanz, Ausstattung und Lage ist die Frage: Passt die Immobilie zu mir und meiner Zukunftsplanung?"
Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017
Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde).
* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:
Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) - abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.
** Prognose reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:
Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage als auch die des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.
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