28.03.2025 – 10:15

Postbank

Postbank Wohnatlas 2025: Immobilienpreise in Deutschland sinken 2024 weniger stark als zuvor

Bonn (ots)

Expert*innen des HWWI analysieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand

Durchschnittskosten für Wohneigentum real um 2,8 Prozent gefallen

Größte Metropolen besonders vom Preisrückgang betroffen

Der Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen in Deutschland hat sich im Jahr 2024 fortgesetzt, aber deutlich abgeschwächt: Im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte sanken die Kosten für Eigentumswohnungen im Bestand gegenüber dem Vorjahr real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 2,2 Prozent, um 2,8 Prozent. Im Jahr 2023 lagen die Preise real noch 10,1 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Dies sind zentrale Ergebnisse der Studie "Postbank Wohnatlas 2025". Die Untersuchung führten Expert*innen des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch. Ihre Berechnungen zeigen, in welchen Regionen die Preise besonders stark gefallen bzw. gestiegen sind und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2024 war.

"In vielen Regionen Deutschlands sind die Immobilienpreise gesunken, da die Nachfrage trotz gestiegener Reallöhne leicht nachgelassen hat - eine Folge hoher Zinsen, unsicherer Förderbedingungen und steigender Lebenshaltungs-, Bau- und Renovierungskosten", sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. "Da wir nur von einer Preisdelle ausgehen, auf die wieder steigende Kaufpreise für Wohnimmobilien folgen, kann sich eine Investition jetzt lohnen. Dies gilt mit Blick auf die sehr geringe Bautätigkeit und der daraus folgenden Angebotsknappheit umso mehr. Ob sich die Finanzierung einer Immobilie tatsächlich rechnet, hängt im Einzelfall von der Finanzkraft des Käufers oder der Käuferin und der Lage des Objekts ab."

Überdurchschnittlicher Preisrückgang in den Big 7 und den Landkreisen

Die sieben größten deutschen Städte ("Big 7") waren vom Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr besonders betroffen. Dort sanken 2024 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über alle sieben Metropolen real um 3,1 Prozent. Im Durchschnitt über alle sonstigen Großstädte gingen die Preise real um 2,2 Prozent zurück, in den Mittelstädten waren es real minus 2,8 Prozent und in den Landkreisen minus 2,9 Prozent.

"Nach mehreren Jahren besonders starken Wachstums sind die Immobilienmärkte in den Metropolregionen nach wie vor überhitzt. In den beliebten Großstädten und ihrem Umland sind die Bereinigungen inzwischen besonders deutlich zu spüren. Trotzdem bewegen sich die Preise für Eigentumswohnungen beispielsweise im Großraum München oder Hamburg derzeit noch auf einem sehr hohen Niveau, das nicht immer gerechtfertigt ist", sagt Beermann.

Unter den Bundesländern fiel der durchschnittliche Preisrückgang in Sachsen über alle Landkreise und kreisfreien Städte mit real minus 4,4 Prozent am stärksten aus. Auch in Bayern (-3,9 Prozent), Hessen (-3,7 Prozent), Baden-Württemberg (-3,5 Prozent) und Rheinland-Pfalz (-3,4 Prozent) wurde Wohneigentum im Durchschnitt aller Regionen des jeweiligen Bundeslandes deutlich günstiger. In Thüringen stiegen die Immobilienpreise dagegen leicht um 0,2 Prozent. Betrachtet man die Landkreise und kreisfreien Städte, so sanken die Kaufpreise inflationsbereinigt am stärksten im brandenburgischen Kreis Dahme-Spreewald (-17,5 Prozent) und im thüringischen Kreis Saalfeld-Rudolstadt (-12,7 Prozent). Gegen den Trend gab es vereinzelt auch deutliche Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahr. Am höchsten waren sie im thüringischen Kreis Altenburger Land (+57,5 Prozent) und in der kreisfreien Stadt Dessau-Roßlau (+17,3 Prozent) in Sachsen-Anhalt.

Metropolen und ihr Umland bleiben teuer

Den höchsten realen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr unter den sieben größten deutschen Städten verzeichnete Stuttgart mit minus 5,6 Prozent. Auch in München sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand, und zwar real um durchschnittlich 3,5 Prozent. Dennoch bleibt die bayerische Landeshauptstadt ein teures Pflaster. Nirgendwo sonst in Deutschland mussten Kaufinteressierte im vergangenen Jahr mehr für den Quadratmeter bezahlen - im Schnitt 8.787 Euro. Zweitteuerste Stadt unter den Big 7 war Hamburg mit durchschnittlich 6.191 Euro vor Frankfurt am Main mit 6.160 Euro pro Quadratmeter.

Kostspielige Metropolen

Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand in den sieben größten deutschen Städten

Quadratmeterpreis 2024 in Euro / Kaufpreisveränderung 2023-2024 in Prozent (inflationsbereinigt)

1. München 8.787 Euro/qm; -3,5 %

2. Hamburg 6.191 Euro/qm; -2,8 %

3. Frankfurt am Main 6.160 Euro/qm; -2,5 %

4. Berlin 5.742 Euro/qm; -3,3 %

5. Düsseldorf 5.006 Euro/qm; -2,2 %

6. Köln 4.881 Euro/qm; -1,8 %

7. Stuttgart 4.699 Euro/qm; -5,6 %

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Auch im Umland der Big 7 sind die Kaufpreise inflationsbereinigt fast überall gesunken. Die stärksten realen Preisrückgänge im Speckgürtel der Metropolen verzeichneten die Landkreise Dahme-Spreewald (-17,5 Prozent) und Oder-Spree (-9,9 Prozent) bei Berlin sowie der Landkreis Starnberg im Umland von München mit ebenfalls minus 9,9 Prozent. Vereinzelt sind die Preise aber auch gestiegen: Im Landkreis Barnim bei Berlin um 2,5 Prozent und in Duisburg, das zur Metropolregion Düsseldorf gehört, um 0,6 Prozent. Insgesamt bleiben die Preise in und um Metropolen auf hohem Niveau, insbesondere in und um München.

Auch Ferienregionen von Preisrückgang betroffen

Auch die beliebten Ferienregionen an der Nord- und Ostseeküste und dem Alpenrand waren im Jahr 2024 fast überall von sinkenden Quadratmeterpreisen betroffen. Trotzdem bleiben die Immobilienkosten dort wie auch in weiten Teilen Süddeutschlands auf hohem Niveau. Das gilt besonders für den Kreis Nordfriesland, zu dem die beliebten Ferieninseln Sylt, Föhr und Amrum gehören. Hier kostete der Quadratmeter im Bestand 2024 durchschnittlich 8.331 Euro - der zweithöchste Wert in ganz Deutschland. Doch auch in Nordfriesland sanken die Preise im Vergleich zum Vorjahr real um minus 8,1 Prozent. Den geringsten Preisrückgang unter den zehn Regionen mit den höchsten Quadratmeterpreisen verzeichnete der Landkreis Aurich: In der niedersächsischen Ferienregion, zu der die Inseln Juist, Norderney und Baltrum gehören, sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2024 real nur um minus 1,9 Prozent. Vereinzelt stiegen die Immobilienkosten an der Küste auch: im Kreis Wesermarsch real um 8,7 Prozent, im Kreis Wittmund um 3 Prozent, im Kreis Cuxhaven um 2,6 Prozent (alle Niedersachsen) und im Kreis Schleswig-Flensburg (Schleswig-Holstein) um 7,6 Prozent.

Top 10 der teuersten Regionen

Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten

Quadratmeter-Preis 2024 in Euro / Kaufpreisveränderung in Prozent (inflationsbereinigt)

1. München, Stadt 8.787 Euro/qm; -3,5 %
2. Nordfriesland, Lkr. 8.331 Euro/qm; -8,1 %
3. Miesbach, Lkr. 7.829 Euro/qm; -6,2 %
4. München, Lkr. 6.708 Euro/qm; -4,7 %
5. Starnberg, Lkr. 6.630 Euro/qm; -9,9 %
6. Aurich, Lkr. 6.230 Euro/qm; -1,9 %
7. Hamburg, Stadt 6.191 Euro/qm; -2,8 %
8. Frankfurt am Main, Stadt 6.160 Euro/qm; -2,5 %
9. Garmisch-Partenkirchen, Lkr. 6.132 Euro/qm; -4,9 %
10. Ebersberg, Lkr. 5.751 Euro/qm; -4,1 %

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Besonders günstig sind die Kaufpreise nach wie vor in den meisten Regionen Mitteldeutschlands. Im Durchschnitt kostete eine Bestandswohnung 2024 über alle sächsischen Landkreise und kreisfreien Städte 1.743 Euro pro Quadratmeter. In Thüringen waren es im Schnitt 1.613 Euro und in Sachsen-Anhalt nur 1.448 Euro. Die günstigste Region für Immobilienkäufer*innen war 2024 der Vogtlandkreis in Sachsen. Dort kostete Wohneigentum durchschnittlich nur 917 Euro pro Quadratmeter. Auch im thüringischen Landkreis Greiz (951 Euro) und im sächsischen Erzgebirgskreis (995 Euro) lagen die Quadratmeterpreise im vergangenen Jahr im dreistelligen Bereich.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2025

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Pressekontakt:

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Oliver Rittmaier
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