Wüstenrot & Württembergische AG
Immobilienmärkte auf stabilem Fundament
Ludwigsburg (ots)
Bernd Hertweck, Vorstandsvorsitzender der Wüstenrot Bausparkasse AG, zur Lage an den Immobilienmärkten in Zeiten von Corona
Die Wüstenrot Bausparkasse beobachtet im Bereich der Wohnungsmärkte aktuell eine Zurückhaltung sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite. Die gesellschaftlichen Einschnitte durch das Corona-Virus treffen in Deutschland auf einen seit rund zehn Jahren anhaltenden Immobilienaufschwung. Der Preiszyklus ist weit fortgeschritten. Im Spitzensegment, etwa bei neu errichteten Wohnimmobilien in den Top-7-Städten, kannten die Preise über Jahre nur eine Richtung: nach oben. Aber selbst dort hat sich die Preiskurve im Vorjahr bereits abgeflacht. Und auch am anderen Ende des Marktes, in einfachen Lagen, wurden nicht mehr jede Preisvorstellung und jedes Wohnobjekt von der Käuferseite akzeptiert. Corona dürfte diese Entwicklung womöglich verstärken.
Bei der Einordnung der Corona-Auswirkungen hilft ein Blick auf die mittel- und längerfristigen Geschehnisse am Wohnimmobilienmarkt. So führte beispielsweise die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 nicht nur zu Einbrüchen auf den amerikanischen Immobilienmärkten. Die dortige Subprime-Krise fand ihr Echo in vielen weiteren Ländern. Europäische Nachbarn wie Spanien, Großbritannien, Irland, die Niederlande und Dänemark erlebten sogenannte "Boom-Bust-Zyklen" - Immobilienmarktentwicklungen also, in denen auf einen spekulativ motivierten, kreditfinanzierten Bauboom Preisstürze und Marktverwerfungen mit dramatisch negativen Auswirkungen auf die Volkswirtschaft insgesamt folgten. Deutschland kam seinerzeit glimpflich davon. Die Immobilienpreise verharrten auf dem vorherigen Niveau und zogen im Sinne einer aufholenden Entwicklung erst nach der Krise allmählich an.
Woher rührt die besondere Immunität des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland gegenüber Krisen? Ausschlaggebend dafür ist ein ganzes Bündel an Faktoren, die in ihrem Zusammenwirken den entscheidenden Unterschied machen.
Sicherheit made in Germany
Gerade in Krisenzeiten profitiert Deutschland von seinem System einer freien, gleichzeitig bis zu einem gewissen Grad aber auch staatlich regulierten Marktwirtschaft. Im Rahmen dessen stehen beispielsweise Arbeitnehmer hierzulande in Krisenzeiten weitaus sicherer da als andernorts - in der aktuellen Corona-Pandemie lässt sich das einmal mehr beobachten. Wo jenseits des Atlantischen Ozeans mittlerweile Millionen Menschen ihren Arbeitsplatz durch den virusbedingten wirtschaftlichen Einbruch verloren haben, sorgt in Deutschland das Kurzarbeitergeld dafür, dass viele Unternehmen mit ihrer angestammten Belegschaft besser durch die Wirtschaftskrise gehen und nicht entlassen müssen.
Nimmt ein Betrieb nach wirtschaftlicher Durststrecke seine volle Geschäftstätigkeit wieder auf, stehen dem Unternehmen die angestammten Beschäftigten sofort zur Verfügung. Arbeiter und Angestellte sind über das Kurzarbeitergeld nicht nur finanziell abgesichert - es erhöht auch die Perspektive, nach Ende der Krise schnellstmöglich wieder voll in Lohn und Brot zu stehen. Mieten oder Finanzierungsraten für Haus oder Wohnung können auf diesem Wege durchgängig oder nur mit geringfügigen Stundungen geleistet werden. Auch längerfristig Arbeitslose erfahren als Bezieher von Arbeitslosengeld II ("Hartz IV") Unterstützung durch die Erstattung von Mietkosten oder als "Lastenzuschuss" für finanzierende Wohneigentümer.
Von den sozialstaatlichen Errungenschaften, die direkt oder mittelbar die Zahlung von Wohnungsmieten absichern, profitieren Millionen private Kleinvermieter in Deutschland, die zwei Drittel des vermieteten Wohnungsbestandes ihr Eigen nennen. Auch dies wirkt stabilisierend auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Denn gut 50 Prozent der Haushalte in Deutschland sind Mieter, knapp die andere Hälfte selbstnutzende Wohneigentümer. Die Märkte für Miet- und Kaufimmobilien sind so untrennbar miteinander verbunden: Kleinvermieter sind häufig zugleich selbstnutzende Wohneigentümer, etwa durch Vermietung einer Einliegerwohnung in ihrem Wohnhaus. Auch die Kaufpreise von Wohnimmobilien spiegeln oftmals bereits die zukünftig erwarteten Mieteinnahmen wider.
Finanzsystem profitiert von solider Finanzierung
Neben dem Arbeitsmarkt profitiert auch die private Wohnungsbaufinanzierung von der deutschen Sicherheitsarchitektur. Bausteine dieses stabilen Fundaments sind eine ausreichende Unterlegung von Immobilienfinanzierungen mit Eigenkapital, die Tradition festverzinslicher Darlehen mit großenteils langfristiger Zinsfestschreibung, die erstrangige grundbuchliche Absicherung der Hypothekendarlehen und deren Refinanzierung über den Pfandbrief. All das macht in Kombination die deutsche Immobilienfinanzierung einzigartig - und sicher auch in Krisenzeiten.
Nicht übersehen werden darf an dieser Stelle das Bausparen als ideales Zwecksparinstrument. Durch regelmäßiges Vorsparen baut der Bausparer erforderliches Eigenkapital für den Immobilienerwerb auf und sichert sich langfristig ein zinssicheres Darlehen. Auch Modernisierungsmaßnahmen werden in Deutschland in hohem Maße über Bauspardarlehen finanziert. Da sich Bausparen über das Kollektiv der Bausparer kapitalmarktunabhängig refinanziert, bildet es für Wohnungsmarkt und Finanzsystem einen zusätzlichen, unabhängigen Stabilitätsanker. Mehr noch: Wissenschaftliche Untersuchungen belegen, das systembedingt Bausparer viel häufiger marktantizyklisch Immobilien erwerben. Somit wirkt das Bausparen auch auf den Immobilienmarkt stabilisierend.
Für Herausforderungen gewappnet
Insgesamt ist festzuhalten, dass die Wohnungsmarkt- und Finanzmarktstabilität in Deutschland auf mehreren stabilen Säulen fußt. Dazu zählen die sozialstaatliche Absicherung der Wohnkosten ebenso wie eine nach dem Vorsichtsprinzip ausgestaltete private Wohnungsbaufinanzierung. Hinzu kommt das zweckgerichtete, kollektiv getragene und somit kapitalmarktunabhängige Bausparen. Auch Schwellenhaushalten kann hier - sofern die nötige Geduld zum Ansparen von Eigenkapital vorhanden ist - der Weg ins Wohneigentum geebnet werden. Zusätzlichen Rückenwind dafür dürfte die ab 2021 verbesserte Wohnungsbauprämie geben.
Deutschland hat auch in der aktuellen Corona-Pandemie alle Mittel an der Hand, um gut durch wirtschaftlich angespannte Zeiten zu kommen. Veröffentlichungen einschlägiger Forschungsinstitute und der Research-Abteilungen in den Bankhäusern kommen in diesen Tagen weitgehend übereinstimmend zu der Einschätzung, dass der Wohnimmobilienmarkt gute Chancen hat, auch diese Krise ohne große Schleifspuren zu überstehen.
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