Deutscher Immobilienmarkt: Investor:innen rechnen trotz vielschichtiger Unsicherheiten mit steigenden Preisen
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Frankfurt am Main (ots)
PwC Real Estate Investor Survey 2022: Logistikimmobilien bleiben die attraktivste Asset-Klasse / Der Renditerückgang bei Büroimmobilien fällt in den Regionen höher aus als in den Top 7-Städten / Im Einzelhandel sinken die Renditen in allen Asset-Klassen / Mieten für Wohnimmobilien steigen in den Top 7-Städten im Schnitt um 2,3 Prozent
Logistikimmobilien haben in der Corona-Pandemie ihre Position als attraktivste deutsche Anlagekategorie gefestigt und verzeichnen mit einem durchschnittlichen Renditerückgang von 23 Basispunkten die stärkste Renditekompression. Die Erwartungen der Investor:innen mit Blick auf die Marktmietenentwicklung und Wiedervermietung von Einzelhandelsobjekten bleiben konservativ, aber etwas optimistischer als im Vorjahr.
Zu diesen Ergebnissen kommt der Real Estate Investor Survey, für den PwC bereits zum 14. Mal Immobilieninvestor:innen und -manager:innen zur Marktlage in Deutschland, Österreich und der Schweiz befragt hat.
"Nach einem turbulenten Jahr 2020 trotzt der Immobilienkapitalmarkt den zahlreichen Unsicherheiten. Während die Gewerbeimmobilien eine insgesamt leicht positive Entwicklung verzeichneten, ist aber der Trend im Wohnbereich deutlich differenzierter", kommentiert Thomas Veith, Leiter Real Estate bei PwC Deutschland.
Als Gründe dafür nennt der Immobilienexperte die weiterhin unklaren Perspektiven für die Regulierung der Mietmärkte in den großen Ballungsräumen, Unsicherheiten bei Förderfähigkeit von ESG-konformen Neubauten sowie die höheren Baukosten, die durch den anhaltenden Fachkräftemangel im Baugewerbe und die zunehmende Ressourcenknappheit getrieben werden.
Logistikobjekte: Renditekompression hält an
"Der Trend zu mehr eCommerce und die Anpassung der internationalen Lieferketten, treibt weiterhin die Attraktivität von Logistikimmobilien, die ihren Platz als attraktivste Anlagekategorie verteidigten. Die Renditeaussichten werden in diesem Segment in allen Lagen und Risikoklassen als überdurchschnittlich eingestuft", so PwC-Experte Thomas Veith.
Für Core-Logistikimmobilien in den Top 15-Standorten lag der Renditerückgang bei 23 Basispunkten (bps). Die stärkste durchschnittliche Kompression zeigt Ulm (42 bps), gefolgt von Regensburg/Passau (36 bps) und Hannover/Braunschweig (33 bps). Berlin bleibt mit einer Rendite von 3,2 Prozent der teuerste Logistikstandort. Auch an kleineren Standorten setzt sich die deutliche Renditekompression fort. Infolgedessen erwarten Investor:innen ein jährliches Mietwachstum von 2 Prozent.
Büroimmobilien: Berlin und München am attraktivsten
Nach dem Renditeanstieg für Büroobjekte in den Top 7-Lagen in der letzten Erhebung im Mai 2021 befinden sich die Renditen in den führenden Städten - Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München - im Sinkflug: Im Schnitt sind sie um 17 Basispunkte gefallen. "Für alle B-Lagen und die meisten Regionen sind ebenfalls Renditekompressionen zu verzeichnen, wobei sich das Interesse von Core zu risikoreicheren Objekten verlagert", erläutert Thomas Veith.
Unter den Top 7-Städten bleiben Berlin und München mit Renditen von 2,5 Prozent die attraktivsten Märkte für Core-Büroobjekte. Hamburg folgt auf Rang 3. Die höchsten Mieten werden mit 45 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt fällig, gefolgt von München und Berlin mit jeweils 42 Euro pro Quadratmeter.
Allerdings verzeichnen alle Top 7-Städte einen Renditerückgang. Davon betroffen sind alle Risikoklassen. Infolgedessen erwarten die Investoren deutliche Mietsteigerungen in den führenden Städten von bis zu 2,2 Prozent.
Einzelhandel: Markt erholt sich leicht, Renditen sinken
Die Renditen für Einzelhandelsobjekte sinken ebenfalls wieder, nachdem auch diese bei der Erhebung im Mai 2021 gestiegen waren. Einzelhandelsobjekte in den Toplagen der führenden Städte zeigen in der aktuellen Befragung einen
Renditerückgang von durchschnittlich 13 Basispunkten im Core-Segment. Den stärksten Renditerückgang weisen Düsseldorf und Köln auf, gefolgt von Hamburg.
München ist nach wie vor die teuerste Top 7-Stadt mit den niedrigsten Renditen über alle Risikoklassen hinweg. Die Spitzenmiete in München beträgt 327 Euro pro Quadratmeter - ein Zuwachs um 7 Prozent im Vergleich zur letzten Erhebung.
Wohnimmobilien: Mieten in Hamburg steigen am stärksten
Der teuerste Standort unter den Top 7-Städten für Mehrfamilienhäuser bleibt München mit einer Rendite von 1,7 Prozent. An zweiter Stelle steht Berlin mit 2,1 Prozent, gefolgt von Hamburg, Frankfurt und Stuttgart mit jeweils 2,3 Prozent.
Mit einem durchschnittlichen Höchstpreis von 20.840 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und einem Durchschnittspreis von 9.940 Euro pro Quadratmeter steht München ebenfalls an der Spitze. Auch bei den Mietpreisen führt die bayerische Landeshauptstadt: Die Spitzenmiete beträgt dort 29,5 Euro pro Quadratmeter, während die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen bei 19,5 Euro pro Quadratmeter liegt. Köln zeigt die günstigste Miete für Neubauten mit 20,1 Euro für den Quadratmeter, Berlin die niedrigste Durchschnittsmiete im Bestand mit 11 Euro.
Investoren erwarten im Schnitt ein jährliches Mietwachstum in den Top 7-Städten von 2,3 Prozent. Das stärkste jährliche Mietwachstum wird für Hamburg (3,4 Prozent) und Köln (3,3 Prozent) prognostiziert. In den Regionalstädten gehen die Investoren von einem jährlichen Mietwachstum von 1,9 Prozent aus.
Interesse an Mixed Use wächst
Während Investor:innen in der Vergangenheit wenig Interesse an der Mischung verschiedener Nutzungsarten zeigten, ist die Nachfrage nach Mixed-Use-Objekten zuletzt gestiegen. "Die zukünftige Bedeutung von gemischt genutzten Immobilien wird jedoch stark vom Standort und dem ganzheitlichen Konzept abhängen", ist Thomas Veith überzeugt.
"Damit sich der Mixed-Use-Trend fortsetzt, sollten die Projekte so konzipiert sein, dass Nutzer und Mieter aller einbezogenen Nutzungsarten voneinander profitieren. Andernfalls werden Investoren Immobilien mit ausschließlich einer Nutzungsart bevorzugen", so das Fazit des Immobilien-Experten.
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