25.09.2017 – 08:55

GEWOS GmbH

Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt erreicht neues Allzeithoch - rückläufige Verkaufszahlen in 2017 und 2018

Hamburg (ots)

   - Knapp 923.000 Verkäufe zu 225,4 Mrd. Euro in 2016
   - Neue Umsatzrekorde im Mehrfamilienhaussegment und bei 
     Eigentumswohnungen
   - Neubaueigentumswohnungen: Quadratmeterpreise seit 2007 um 74 % 
     gestiegen
   - 650.000 Euro für eine durchschnittliche Neubauwohnung in München

Mit Verkäufen im Wert von 225,4 Mrd. Euro wurde im vergangenen Jahr ein neuer Rekordumsatz am deutschen Immobilienmarkt erzielt. Das geht aus der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA® hervor, die als einzige flächendeckende Studie zum deutschen Immobilienmarkt auf der Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht. Gegenüber dem Jahr 2015 erhöhte sich der Geldumsatz um rund 5 %. "2016 war bereits das fünfte Rekordjahr in Folge", sagt Sebastian Wunsch, bei GEWOS für die IMA® verantwortlich. "Seit dem Ende der Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich das Umsatzvolumen in Deutschland fast verdoppelt." In 2016 lag der Geldumsatz rund 96 % über dem Niveau des Jahres 2009.

Auch in 2016 dominierten Verkäufe von Wohnimmobilien das Transaktionsgeschehen. Im vergangenen Jahr wurden bundesweit Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnbauland im Wert von rund 161,9 Mrd. Euro gehandelt - ein Anstieg um 7 % gegenüber dem Vorjahr. Seit dem Jahr 2009 hat sich der Geldumsatz mit Wohnimmobilien um 84 % erhöht. Besonders positiv haben sich in 2016 die Umsätze mit Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen entwickelt (+10 bzw. +8 %). An den Teilmärkten für Wohnbauland und Eigenheime fielen die Steigerungen dagegen etwas moderater aus (+6 % bzw. +5 %), die Kauffallzahlen gingen in beiden Segmenten um 1 % zurück.

"Neben der demographisch bedingt stark gestiegenen Wohnungsnachfrage, sind vor allem die robuste Konjunktur und die überaus gute Lage am deutschen Arbeitsmarkt für die anhaltend positive Entwicklung verantwortlich", erklärt Wunsch. "Zwar sind die Zinsen für Wohnungsbaukredite in den vergangenen Monaten leicht gestiegen, langfristig betrachtet ist das Zinsniveau jedoch weiterhin äußerst niedrig. Das pusht die Nachfrage zusätzlich - zumal renditeträchtige Anlagealternativen rar sind", so Wunsch weiter. Für 2017 und 2018 prognostiziert GEWOS weitere Umsatzsteigerungen am deutschen Markt. Im Bereich Wohnimmobilien dürften sich die Umsätze um 6 % in 2017 und um weitere 2 % in 2018 erhöhen. Die Preisdynamik bleibt auch im laufenden und im kommenden Jahr bestimmend für die Marktentwicklung, die Transaktionen von Wohnimmobilien dürften um 1 bzw. 2 % zurückgehen.

Die Ergebnisse der Analyse im Einzelnen:

Prognose für 2017: Umsatzsteigerungen um 6 % Für das laufende Jahr prognostiziert GEWOS Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien in Höhe von 238,2 Mrd. Euro - ein Anstieg um 6 % gegenüber dem Vorjahr. Mit rund 170,7 Mrd. Euro wird auch in 2017 der weit überwiegende Teil des Umsatzes mit Wohnimmobilien generiert. Der Geldumsatz mit Eigenheimen, Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Wohnbauland wird im laufenden Jahr zusammengefasst um 6 % steigen.

Deutliche Zuwächse bei Eigentumswohnungen und im Mehrfamilienhaussegment

"Insbesondere für das Mehrfamilienhaussegment und den Teilmarkt für Eigentumswohnungen erwarten wir weitere deutliche Umsatzsteigerungen in 2017", kommentiert Wunsch. "Die Nachfrage ist in diesem Bereich besonders hoch und die Bautätigkeit zieht hier weiter an. Das spiegelt sich auch bereits in den Transaktionszahlen, die uns aus dem laufenden Jahr vorliegen, wider." Nach der Prognose von GEWOS dürfte der Teilmarkt für Eigentumswohnungen in 2017 das umsatzstärkste Marktsegment bleiben. Das Umsatzvolumen dürfte um 8 % auf rund 66,5 Mrd. Euro steigen. Die Umsätze mit Eigentumswohnungen sind in den vergangenen zehn Jahren so stark gestiegen wie in keinem anderen Marktsegment, in 2016 lag das Umsatzvolumen rund 121 % höher als noch im Jahr 2007. Der Umsatz im Mehrfamilienhaussegment dürfte in 2017 auf knapp 29,0 Mrd. Euro ansteigen (+9 %), die Umsätze mit Wohnbauland werden sich voraussichtlich auf 17,0 Mrd. Euro belaufen (+6 %).

Rückläufige Stückzahlen im Eigenheimsegment

Nach dem Rekordjahr 2015 mit rund 247.000 Verkäufen, waren die Transaktionszahlen im Eigenheimsegment in 2016 leicht rückläufig (-1 % bzw. -2.000 Transaktionen). Für das laufende Jahr erwartet GEWOS, dass die Kauffallzahlen weiter zurückgehen (-4 %). Aufgrund der weiter anziehenden Preise dürfte der Geldumsatz in 2017 aber auf 58,3 Mrd. Euro ansteigen. "Ursächlich für die rückläufigen Stückzahlen ist nicht etwa eine geringere Nachfrage", erläutert Wunsch. "Die Rückgänge sind vielmehr auf die seit Jahren äußerst geringe Bautätigkeit in dem Segment zurückzuführen - seit 2008 wurden jährlich nur ca. 100.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Vielerorts sind Bestandsobjekte mittlerweile Mangelware, auch aufgrund der geringen Verkaufsneigung auf Seiten der Eigentümer. Das Ergebnis sind weiter steigende Preise." Im langfristigen Vergleich dürfte das Transaktionsaufkommen im Eigenheimsegment aber weiterhin hoch bleiben. Für das Jahr 2017 prognostiziert GEWOS rund 234.000 Transaktionen.

Prognose für 2018: Umsatzzuwächse in abgeschwächter Form

Die Umsatzentwicklung wird sich in 2018 abschwächen, so die Prognose von GEWOS. Für das kommende Jahr wird ein Gesamtumsatz am deutschen Immobilienmarkt von rund 240,4 Mrd. Euro erwartet (+1 %). Der Umsatz mit Wohnimmobilien wird sich voraussichtlich etwas positiver entwickeln und um rund 2 % auf 173,8 Mrd. Euro steigen. Die Umsätze mit Mehrfamilienhäusern dürften in 2018 um 5 % steigen. Auch für den Teilmarkt für Eigentumswohnungen prognostiziert GEWOS einen Anstieg des Geldumsatzes um rund 5 %.

Neue Eigentumswohnungen: Quadratmeterpreise seit 2007 um 74 % gestiegen

Bereits seit einigen Jahren ist die Marktentwicklung in Deutschland von Preisanstiegen geprägt. Besonders kräftige Steigerungen gab es bei neuen Eigentumswohnungen. Im Rahmen der IMA® erfasst GEWOS jedes Jahr die tatsächlichen Kaufpreise für erstverkaufte Neubauwohnungen. Im Jahr 2016 haben sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bundesweit um 8 % erhöht. Seit dem Jahr 2007 ergibt sich ein Preisanstieg um 74 %, in den sieben größten deutschen Städten stiegen die Preise um 86 % (vgl. Abb.1). Einzelne Städte zeigten sogar noch weitaus kräftigere Steigerungen: In München haben sich die Preise in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt (+103 %), in Berlin und Stuttgart waren Neubauwohnungen im Jahr 2016 rund 91 % teurer als noch in 2007. Die größte Steigerung gab es mit +105 % jedoch in Bremerhaven - allerdings von einem niedrigen Niveau in 2007 ausgehend.

In der nachfolgenden Tabelle sind die Preise für Neubauwohnungen in 2016 und die Veränderungsraten seit dem Jahr 2007 für die 20 bevölkerungsreichsten Städte Deutschlands aufgeführt. Wie aus der Tabelle zu entnehmen ist, weist München mit 7.200 Euro/m2 weiterhin das mit Abstand höchste Preisniveau bei erstverkauften Wohnungen auf. Eine durchschnittliche 90 Quadratmeter große Eigentumswohnung kostete in der bayrischen Landeshauptstadt im vergangenen Jahr rund 650.000 Euro, in Stuttgart zahlten Käufer in 2016 immerhin noch rund eine halbe Million Euro für eine Wohnung dieser Größe.

Tab. 1: Preisentwicklung für Eigentumswohnungen (Neubau/Erstverkauf) 
seit 2007
Stadt          Kaufpreis 2016 Veränd. 07-16 Veränd. 15-16
               in Euro/m²     in %          in %
München        7.200          +103          +14
Stuttgart      5.500          +91           +8
Frankfurt/Main 4.800          +66           +9
Berlin         4.500          +91           +5
Hamburg        4.400          +77           +6
Münster        4.300          +98           +12
Düsseldorf     4.300          +72           ±0
Köln           4.100          +72           +9
Hannover       4.100          +58           +17
Nürnberg       4.000          +69           +11
Bremen         3.900          +86           +13
Bonn           3.600          +45           +7
Leipzig        3.500          +58           +10
Dresden        3.100          +48           +4
Essen          3.000          +32           +2
Dortmund       2.900          +43           -2
Bochum         2.900          +40           +5
Wuppertal      2.900          +44           +4
Duisburg       2.900          +41           +23
Bielefeld      2.700          +42           +8
Deutschland                   +74           +8
Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, GEWOS

Über die Immobilienmarktanalyse IMA®:

GEWOS erfasst mit der Immobilienmarktanalyse IMA® jährlich für alle Stadt- und Landkreise Deutschlands die abgeschlossenen Grundstückskaufverträge und die mit diesen Verträgen verbundenen Geldumsätze. Damit ist die IMA® die einzige umfassende Analyse des Kaufgeschehens von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland, deren Ergebnisse flächendeckend in tiefer regionaler Differenzierung auf tatsächlichen Verkäufen beruhen. In die aktuelle Analyse sind rund 923.000 Eigentümerwechsel aus dem Jahr 2016 eingeflossen. Ergänzend zur Analyse des Transaktionsgeschehens des jeweils abgelaufenen Jahres, beinhaltet die IMA® fundierte Prognosen für das laufende und das kommende Jahr auf Basis umfangreicher Zeitreihen - jeweils in kleinräumiger Gliederung und differenziert nach sektoralen Teilmärkten.

Über GEWOS:

Als unabhängiges Beratungs- und Forschungsinstitut berät GEWOS seit über 45 Jahren private und öffentliche Unternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Banken, Bausparkassen und Versicherungen, Kammern und Verbände sowie die öffentliche Hand. In unseren Büros in Hamburg und Berlin entwickeln wir für unsere Kunden maßgeschneiderte und praxisnahe Entscheidungsgrundlagen und Zukunftsstrategien. Unser Tätigkeitsspektrum reicht von der Erhebung und Analyse immobilienwirtschaftlicher Daten über die Erstellung von Mietspiegeln, Schlüssigen Konzepten, Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklungskonzepten bis hin zur wohnungswirtschaftlichen Strategieentwicklung und zum Qualitätsmanagement.

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