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Nedeljko Prodanovic: Das müssen Wohnungskäufer 2019 wissen
Berlin (ots)
Wohneigentum gilt als sicherer Schutz vor Altersarmut und steigenden Mieten. Viele Menschen streben deshalb in die eigenen vier Wände. Doch was erwartet Wohnungskäufer im Jahr 2019? Steigen die Preise weiter, wie entwickeln sich die Zinsen und was plant die Politik? Der Berliner Wohnungsunternehmer Nedeljko Prodanovic zeigt auf, worauf Interessenten achten müssen.
"Zuerst einmal muss man festhalten, dass Wohneigentum in Deutschland noch immer die Ausnahme darstellt", meint Nedeljko Prodanovic, Geschäftsführer der Stonehedge GmbH. Nur 45 Prozent der deutschen Haushalte leben in den eigenen vier Wänden, das ist die niedrigste Quote in der gesamten Europäischen Union. In Frankreich beispielsweise liegt die Quote bei 58 Prozent, in Italien gar bei 77 Prozent. Deutschland ist ein Mieterland, was sich auch an diesen Zahlen ablesen lässt. "Soll sich das ändern, wäre jetzt eine gute Gelegenheit, denn die Finanzierungszinsen sind noch immer sehr günstig", sagt Prodanovic.
Durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) nach der Finanzkrise sind auch die Hypothekenzinsen deutlich gefallen. 2016 erreichten sie ihren Tiefpunkt und haben sich seither kaum von dort fortbewegt. Nachdem sie im Jahresverlauf 2018 leicht angestiegen waren, gingen sie zum Jahresbeginn 2019 noch einmal zurück und bewegen sich damit aktuell weiterhin in der Nähe ihrer Tiefstände. So wurden beispielsweise beim Finanzierungsvermittler Interhyp Ende Januar Darlehensangebote mit zehnjähriger Zinsbindung zu im Schnitt 1,39 Prozent Jahreszins vermittelt. Zum Vergleich: Zehn Jahre zuvor betrug der durchschnittliche Zinssatz Interhyp zufolge noch 4,35 Prozent.
Auf dieses Niveau werden die Hypothekenzinsen so bald wohl nicht mehr steigen. Denn während die US-Notenbank Federal Reserve den Leitzins in den Vereinigten Staaten bereits wieder angehoben hat, liegt er im Euroraum noch immer bei null Prozent. Ökonomen gehen davon aus, dass die EZB nicht vor der zweiten Jahreshälfte 2019 beginnen wird, den Leitzins Schritt für Schritt zu erhöhen. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Hypothekenzinsen während des Jahres 2019 nur langsam nach oben bewegen werden.
Auf die Entwicklung der Wohnungspreise dürfte sich der kommende Zinsanstieg erst einmal wenig auswirken, dennoch könnte die Wachstumskurve bald etwas flacher werden. "Die enorme Geschwindigkeit, mit der die Kaufpreise während der vergangenen Jahre gestiegen sind, dürfte kurz- bis mittelfristig wohl etwas nachlassen", meint Stonehedge-Chef Nedeljko Prodanovic. "Doch mit stagnierenden oder gar sinkenden Preisen ist insbesondere in den Großstädten aufgrund des schleppenden Wohnungsbaus bei nach wie vor hoher Nachfrage nicht zu rechnen."
Tatsächlich ist von einer abnehmenden Dynamik aktuell noch wenig bis gar nichts zu spüren. Der aktuelle Wohnpreisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD) hat ergeben, dass die Kaufpreise für Bestandswohnungen 2018 um 8,9 Prozent und damit sogar leicht stärker gestiegen sind als im Vorjahr. In den sieben größten Städten Deutschlands fällt das Wachstum noch kräftiger aus: 2018 stiegen die Kaufpreise im Schnitt um 10,9 Prozent, ein Jahr zuvor betrug das Preisplus lediglich 9,5 Prozent.
Die Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt ist also stabil, und das wird sich auch 2019 kaum ändern. Die Wohnungsnachfrage ist ungebrochen hoch, während das Angebot noch immer viel zu langsam wächst. Rund 300.000 Wohnungen wurden 2018 fertiggestellt, 2019 rechnet die Baubranche mit 315.000 bis 320.000 Einheiten. Das ist weit entfernt von den 350.000 bis 400.000 Wohnungen, die jährlich zur Deckung des Bedarfs nötig wären; die Bundesregierung hat sich eigentlich zum Ziel gesetzt, bis Ende 2021 für den Bau durchschnittlich 375.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr zu sorgen.
Das ist aus derzeitiger Sicht utopisch, daher wird sich der Wohnraummangel vor allem in den Ballungsgebieten so schnell nicht auflösen. "Zu einer wirklichen Entspannung auf dem Markt kann es aber nur kommen, wenn das Wohnungsangebot substanziell wächst", sagt Prodanovic von Stonehedge. "Das wird kurzfristig kaum realisierbar sein, auch weil die Politik nicht entschlossen genug handelt und den Wohnungsbau kaum vorantreibt."
Das Thema Wohneigentum zumindest wird in der Politik inzwischen wieder diskutiert, nachdem es seit dem Ende der Eigenheimzulage im Jahr 2006 über ein Jahrzehnt lang in der öffentlichen Debatte so gut wie gar nicht vorkam. Mit dem Baukindergeld hat die Bundesregierung eine neue Förderung auf den Weg gebracht, seit dem 18. September 2018 kann es beantragt werden. Das Baukindergeld sieht einen Eigenkapitalzuschuss für Familien mit Kindern vor. Je Kind steuert der Staat zehn Jahre lang jedes Jahr 1.200 Euro bei, die sich zur Tilgung des Immobiliendarlehens verwenden lassen. Die Förderung gilt nur für den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum - und sie wird nur noch in diesem und im kommenden Jahr gewährt. Das heißt: Will man das Baukindergeld bewilligt bekommen, darf der Kaufvertrag oder die Baugenehmigung nicht auf einen späteren Zeitpunkt datiert sein als den 31. Dezember 2020.
Geplant, aber noch nicht beschlossen hat die Große Koalition außerdem ein Bürgschaftsprogramm der KfW. "Das Bürgschaftsprogramm wäre eine große Hilfe für viele Wohnungskäufer", meint Stonehedge-Chef Nedeljko Prodanovic, "denn würde die KfW für den Käufer bürgen, müsste er beim Wohnungskauf weniger Eigenkapital aufbringen." Der nötige Eigenkapitalanteil stellt für die meisten potenziellen Wohnungskäufer eine Hürde dar. Während die Immobilienfinanzierung für viele Haushalte aufgrund der günstigen Zinsen grundsätzlich leistbar wäre, schaffen es jedoch nicht alle, genügend Eigenkapital anzusparen. Eine Faustregel besagt, dass man 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen können sollte - bei einer Wohnung für 250.000 Euro sind das immerhin 50.000 Euro.
Die Bundesregierung überlegt daher, die Kaufnebenkosten zu senken, um den nötigen Eigenkapitalanteil zu reduzieren. Die Kaufnebenkosten bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notargebühren sowie gegebenenfalls Maklerprovision und sind nicht durch ein normales Immobiliendarlehen finanzierbar. Sie können beispielsweise in Berlin bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen.
Im Bundesjustizministerium wird derzeit ein Gesetzentwurf für ein sogenanntes Bestellerprinzip erarbeitet, das Käufer von der Maklerprovision befreien soll. Der Entwurf soll noch im ersten Quartal dieses Jahres erstellt werden, doch ob er wirklich zum Gesetz wird, ist nicht sicher. Auch ein möglicher Freibetrag für Selbstnutzer auf die Grunderwerbsteuer, der immer wieder zur Diskussion steht, ist politisch derzeit nicht in Aussicht.
"Politisch sehe ich zum Thema Wohneigentum vor allem viele Konjunktive", meint Nedeljko Prodanovic von Stonehedge. "Die Große Koalition konzentriert sich bisher deutlich stärker auf das Mietrecht. Wer überlegt, eine Wohnung zu kaufen, sollte also nicht darauf warten, dass die Politik zu Hilfe kommt."
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