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Handelsimmobilien: Weiche Landung nach dem Boom

Berlin (ots)

Marktpreise nähern sich dem Höhepunkt / PwC-Studie: Auslaufen des 
   Booms ist wahrscheinlicher als abrupter Einbruch / Starke 
   Differenzierung zwischen Top-Lagen in Metropolregionen und 
   kaufkraftschwachen Standorten
Der Markt für Handelsimmobilien nähert sich nach Jahren 
kontinuierlicher Preissteigerungen seinem Höhepunkt. Nach dem 
Rekordjahr 2006 mit einem Transaktionsvolumen von rund 18 Milliarden 
Euro (2005: 6,5 Milliarden Euro) dürften die Immobilienpreise nach 
einer Übergangsphase von zwei bis drei Jahren wieder sinken, wie aus 
einer von PricewaterhouseCoopers (PwC) auf dem Deutschen 
Handelsimmobilien-Kongress 2007 vorgestellten Studie hervor geht. 
"Die Investoren sind auf diese Entwicklung offenbar vorbereitet, so 
dass eine weiche Landung nach dem Höhenflug weitaus wahrscheinlicher 
erscheint als ein Crash", kommentiert Gerd Bovensiepen, Partner und 
Leiter des Competence Centers Retail & Consumer Deutschland bei PwC.
Dabei vollzieht der Immobilienmarkt den im Einzelhandel 
herrschenden Polarisierungstrend nach: "Die Konsumenten trennen immer
stärker zwischen dem Einkauf für den täglichen Bedarf beim Discounter
und dem Erlebnisshopping am Abend oder am Wochenende. Entsprechend 
bleiben große, gut mit dem Auto erreichbare Standorte und 1-A-Lagen 
in den Innenstädten attraktiv, während B- und C-Lagen sowie 
abgelegene Center auf der 'grünen Wiese' mit Leerständen und 
Preisverfall kämpfen werden", erläutert Susanne Eickermann-Riepe, 
Partner bei PwC im Bereich Real Estate. Zudem zeichnet sich eine 
stärkere Preisdifferenzierung zwischen Immobilienstandorten in 
wirtschaftlich prosperierenden Ballungszentren einerseits und in 
Regionen mit tendenziell sinkender Kaufkraft andererseits ab.
Für die Studie wurden Handelsunternehmen mit einem gemeinsamen 
Marktanteil von etwa 25 Prozent des deutschen Einzelhandelsumsatzes 
und Projektentwickler von rund 110 Shopping-Centern in Deutschland 
befragt. Die Analyse stützt sich zudem auf die Aussagen von Experten 
führender Private-Equity-Gesellschaften sowie Investment- und 
Hypothekenbanken.
Flächenwachstum kommt zum Stillstand
Während der Umsatz des deutschen Einzelhandels seit 2001 mit 
leichten Abweichungen bei rund 380 Milliarden Euro stagniert, ist die
Verkaufsfläche zwischen 2001 und 2005 kontinuierlich von 111 auf 118 
Millionen Quadratmeter gestiegen. Nach Einschätzung der Befragten 
läuft der Trend zum Flächenwachstum jedoch aus. "Top-Lagen in 
Metropolregionen wie München, Stuttgart und Hamburg bleiben begehrt, 
lassen sich aber kaum noch erweitern. Umgekehrt gibt es in Gegenden 
mit tendenziell sinkender Kaufkraft, beispielsweise in weiten Teilen 
Ostdeutschlands oder im Ruhrgebiet, schon heute mehr Fläche als 
notwendig", konstatiert Bovensiepen. Der demographische Wandel und 
die Abwanderung der jungen Bevölkerung in die ökonomischen Zentren 
verstärken die gegenläufige Entwicklung. Große Standorte in 
wirtschaftlich schwachen Regionen drohen zum Milliardengrab zu 
werden.
Doch auch Investitionen in Metropolregionen sind nicht ohne 
Risiken. Denn im Mietwettbewerb um 1-A-Lagen können traditionelle 
Einzelhändler nicht mehr mithalten. Die Tauentzienstraße in Berlin 
oder die Mönckebergstraße in Hamburg sind schon heute zu 90 Prozent 
von Filialisten besetzt. Langfristig könnte dieser Trend die 
Attraktivität von Premiumstandorten gefährden: Durch die 
Filialisierung werden die Innenstädte austauschbar und drohen ihre 
Anziehungskraft auf Käufer aus dem Umland zu verlieren. Für 
Handelsimmobilien in Top-Lagen ließen sich dann nur noch geringere 
Preisaufschläge gegenüber peripheren Standorten durchsetzen.
Flexible Immobilienkonzepte gefordert
Die Trends im Einzelhandel ändern sich immer schneller. 
Entsprechend sinkt die Nutzungsdauer von Geschäftsimmobilien: 
Spätestens nach 10 bis 15 Jahren dürfte in den meisten Fällen eine 
Modernisierung, Umgestaltung oder sogar ein kompletter Neubau 
erforderlich sein. "Die Einzelhandelsimmobilie der Zukunft wird von 
Anfang an so konzipiert, dass die mit Veränderungen verbundenen 
Kosten gering gehalten werden können. Darüber hinaus müssen die 
Konzepte absichern, dass die mögliche Volatilität der Immobilienwerte
nicht das Handelsergebnis beeinflusst", erwartet Eickermann-Riepe.
Die neuen Nutzungsanforderungen schlagen sich auch in der 
Portfoliostrategie der Handelskonzerne nieder: Bislang konzentrierten
sich Einzelhändler entweder auf ihr Kerngeschäft und mieteten 
Standorte an, oder der Immobilienbesitz war integraler Bestandteil 
des Geschäfts. Die Zukunft bringt eine differenzierte Strategie. 
Insbesondere an problematischen Standorten ist die Veräußerung und 
anschließende Anmietung einer Immobilie attraktiv, um Verkaufsflächen
an die Geschäftsentwicklung anpassen zu können. Immobilien in 
Top-Lagen werden demgegenüber bevorzugt gekauft statt gemietet, da 
sie nicht nur anhaltend hohe Umsätze, sondern auch 
Wertsteigerungspotenzial versprechen.
Warten auf REITs
Die Auswirkungen der seit Jahresanfang 2007 in Deutschland 
zugelassenen Real Estate Investment Trusts (kurz: REITs) auf den 
Markt für Handelsimmobilien schätzen die Befragten zurückhaltend ein.
Zwar sind insbesondere die Immobilien der Discounter mit ihren 
langfristig gesicherten Mieteinnahmen für REITs attraktiv. Die  
gesetzlich vorgeschriebene Börsennotierung der 
Immobiliengesellschaften hat aber für Handelsunternehmen nicht nur 
Vorteile. Wegen der hohen Transaktionskosten ist eine Ausgliederung 
des Immobilienkapitals erst ab einem Volumen von über einer Milliarde
Euro attraktiv. Zudem bedingt die geforderte hohe 
Mindestausschüttung, dass diese Assetklasse mit entsprechend hohem 
Kapital ausgestattet werden muss. Zu erwarten ist daher, dass der 
Markt für REITs im Handelsbereich auf wenige große 
Immobilienportfolios beschränkt ist. Zudem stehen zahlreiche 
konkurrierende Instrumente, beispielsweise offene und geschlossene 
Immobilienfonds, zur Immobilienfinanzierung zur Verfügung.
Die Studie können Sie bei angegebenem Pressekontakt bestellen.
Weitere Informationen erhalten Sie bei:
Gerd Bovensiepen 
   PricewaterhouseCoopers AG 
   WPG Leiter des Competence Centers Retail & Consumer
   Tel.: 0211 - 981 29 39 
    gerd.bovensiepen@de.pwc.com
Susanne Eickermann-Riepe 
   PricewaterhouseCoopers AG 
   WPG Real Estate Advisory 
   Tel.: 069 - 9585 5909 
    susanne.eickermann-riepe@de.pwc.com
Redaktionshinweis:
Die PricewaterhouseCoopers AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist 
in Deutschland mit 8.100 Mitarbeitern und einem Umsatzvolumen von 
rund 1,2 Milliarden Euro eine der führenden Wirtschaftsprüfungs- und 
Beratungsgesellschaften. An 28 Standorten arbeiten Experten für 
nationale und internationale Mandanten jeder Größe. PwC bietet 
Dienstleistungen an in den Bereichen Wirtschaftsprüfung und 
prüfungsnahe Dienstleistungen (Assurance), Steuerberatung (Tax) sowie
in den Bereichen Transaktions-, Prozess- und Krisenberatung 
(Advisory).

Pressekontakt:

Claudia Mende
PricewaterhouseCoopers AG WPG
Corporate Communications / Presse
Tel.: 069 - 9585 3179
claudia.mende@de.pwc.com

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