Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH
Marktwert vs. Beleihungswert: Warum Banken oft anders bewerten als Käufer und Verkäufer
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Walldorf (ots)
Ein Immobilienverkauf scheint oft klar und einfach: Der Käufer und der Verkäufer einigen sich auf einen Preis, die Finanzierung wird beantragt – doch dann folgt die Ernüchterung. Die Bank bewertet die Immobilie deutlich niedriger als den Kaufpreis, und die Finanzierung platzt. Warum kommt es zu diesen Unterschieden und wie können Käufer, Verkäufer und Makler darauf reagieren?
Katharina Heid, qualifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, erklärt: "Banken interessieren sich nicht für Emotionen oder Markttrends – für sie zählt allein die Absicherung des Kredits. Während sich Verkäufer an der Nachfrage orientieren, berechnen Banken den Immobilienwert mit konservativen Methoden, um das Risiko zu minimieren." Doch was genau unterscheidet den Marktwert vom Beleihungswert und wie kann man Finanzierungsprobleme vermeiden? Wie Banken rechnen – und welche Strategien helfen, Finanzierungshürden zu umgehen, erklärt sie Ihnen in diesem Beitrag.
Marktwert vs. Beleihungswert: Zwei unterschiedliche Perspektiven
Der Marktwert einer Immobilie ergibt sich aus Angebot und Nachfrage – er spiegelt wider, was Käufer bereit sind zu zahlen. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:
- Aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Immobilien.
- Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie.
- Emotionale Faktoren, darunter ein besonders gefragtes Viertel oder ein modernes Design.
- Auch Spekulationen auf weiter steigende Immobilienpreise beeinflussen den Marktwert.
In gefragten Regionen führt dies häufig zu stark steigenden Preisen, da Käufer bereit sind, über den eigentlichen Sachwert hinaus zu zahlen. Im Gegensatz dazu berechnen Banken den Beleihungswert deutlich konservativer, indem sie:
- langfristige Preisentwicklungen statt kurzfristiger Trends berücksichtigen.
- nur nachhaltige Wertsteigerungen einfließen lassen.
- Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge oder steigende Zinsen einkalkulieren.
- Immobilien mit einem Sicherheitsabschlag von bis zu 20 bis 30 Prozent bewerten.
Das bedeutet: Auch wenn Käufer 500.000 Euro für eine Immobilie zahlen möchten, könnte die Bank den Beleihungswert nur auf 400.000 Euro festlegen – was die Finanzierung erschwert.
Warum Banken vorsichtiger bewerten – und was das für Käufer bedeutet
Banken bewerten Immobilien deutlich vorsichtiger als Käufer oder Investoren, da für sie zum einen nicht die mögliche Rendite, sondern die Sicherheit des Kredits im Vordergrund steht. Während Anleger darauf spekulieren, dass die Preise weiter steigen, muss die Bank sicherstellen, dass die Immobilie auch im Fall einer Zwangsversteigerung als ausreichende Sicherheit dient. Zweitens steht die langfristige Werthaltigkeit vor Trends. Besonders in überhitzten Märkten setzen Banken daher bewusst niedrigere Werte an, um sich gegen mögliche Preisblasen und zukünftige Wertverluste abzusichern.
Zudem unterliegen sie strengen regulatorischen Vorgaben: Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) schreibt vor, dass der Beleihungswert auf langfristigen, stabilen Faktoren basieren muss – kurzfristige Markttrends oder spekulative Preisanstiege dürfen dabei nicht einfließen. Für Käufer kann dies bedeuten, dass die Bank einen niedrigeren Wert ansetzt als den tatsächlichen Kaufpreis, wodurch sich die Finanzierung schwieriger gestalten kann.
Wie können Käufer und Verkäufer Finanzierungsprobleme vermeiden?
Damit die Finanzierung am Ende erfolgreich durchgebracht wird, können sich Käufer und Verkäufer an die folgenden Tipps halten:
1. Den realistischen Beleihungswert im Voraus klären
Bevor Käufer ein Kaufangebot abgeben, sollten sie eine professionelle Immobilienbewertung einholen, die auch die Bankenperspektive berücksichtigt.
2. Eigenkapital erhöhen
Wenn der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, kann eine höhere Eigenkapitalquote die Finanzierung sichern.
3. Alternativen prüfen
Manche Banken bewerten Immobilien großzügiger als andere. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann helfen, die beste Lösung zu finden.
4. Wertsteigernde Maßnahmen dokumentieren
Wenn Modernisierungen geplant sind, sollten Käufer diese bereits bei der Bank als potenzielle Wertsteigerung argumentieren.
Fazit: Eine fundierte Bewertung entscheidet über die Finanzierung
Immobilienkäufer sollten sich frühzeitig mit den Bewertungsmethoden der Banken auseinandersetzen. Eine professionelle Immobilienbewertung kann helfen, unangenehme Überraschungen bei der Finanzierung zu vermeiden. "Viele Käufer verlassen sich darauf, dass die Bank den Kaufpreis übernimmt, ohne die Bankenbewertung vorher zu kennen. Dabei ist es entscheidend, sich frühzeitig über den Beleihungswert zu informieren – das spart Zeit, Nerven und kann den gesamten Kaufprozess entscheidend beeinflussen", so Katharina Heid. "Käufer, die den Beleihungswert realistisch einschätzen, haben bessere Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung. Wer seine Immobilie als sichere Anlage sieht, sollte auf fundierte Bewertungen statt auf Markttrends setzen", schließt die Expertin.
Über Katharina Heid:
Katharina Heid ist Geschäftsführerin der Heid Immobilien GmbH und ist auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Unterstützt von einem Team aus öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, erstellt sie jährlich über 6.000 Gutachten, darunter umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Mit einem breiten Kundenstamm, der Banken, Versicherungen, Gerichte, öffentliche Einrichtungen sowie Privat- und Geschäftskunden umfasst, steht die zuverlässige und professionelle Bewertung von Immobilien stets im Mittelpunkt. Weitere Informationen finden Sie unter: Heid Immobilienbewertung.
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