Geld verdienen mit Demografie: Lohnt sich ein Investment in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?
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Hannover (ots)
Der demografische Wandel ist unaufhaltsam – die Zahl der Pflegebedürftigen steigt, während gleichzeitig der Bedarf an Pflegeimmobilien kontinuierlich wächst. Für Anleger stellt sich die Frage: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um in diesen Sektor zu investieren? Und wie sicher ist ein solches Investment im Vergleich zu klassischen Immobilienanlagen?
Nicht jede Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist eine gute Investition. Es gibt viele Objekte, die schlecht verwaltet oder baulich problematisch sind. Wer jedoch die richtige Immobilie an einem gefragten Standort wählt, kann langfristig von stabilen Mieteinnahmen und einer hohen Nachfrage profitieren. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Vorteile und Risiken ein Investment in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage mit sich bringt und worauf Anleger achten sollten, um langfristig von diesem Wachstumsmarkt zu profitieren.
Private Vorsorge ist wichtiger denn je
Jeder in Deutschland muss sich um seine Altersvorsorge kümmern – die gesetzliche Rente reicht oft nicht aus, um den gewohnten Lebensstandard im Ruhestand zu halten. Wer finanziell unabhängig bleiben will, sollte also privat vorsorgen. Dabei muss das Rad nicht neu erfunden werden: Es hilft, sich anzusehen, wie erfolgreiche Menschen ihr Vermögen aufbauen.
Immobilien gelten seit jeher als bewährtes Mittel zur Vermögensbildung. Der große Vorteil? Statt jahrelang zu sparen, kann man durch Fremdfinanzierung direkt in eine Immobilie investieren. Die Bank finanziert den Kaufpreis, während der Mieter und steuerliche Vorteile einen Großteil der Kosten übernehmen. Kein Wunder also, dass neun von zehn Selfmade-Millionären in Deutschland ihr Geld mit Immobilien gemacht haben.
Pflegeimmobilien als Kapitalanlagen: Ein unterschätztes Nischenprodukt
Pflegeimmobilien sind eine besonders interessante Form der Kapitalanlage. Wie jede andere Immobilie können sie beliehen, vererbt, verkauft oder verschenkt werden. Besonders attraktiv wird der Verkauf nach zehn Jahren, da dann keine Steuern anfallen.
Die Erfolgsformel der Pflegeimmobilie liegt in der Kombination eines klassischen Immobilieninvestments mit dem demografischen Wandel, also dem Altern der deutschen Bevölkerung. Dieser Prozess ist unabhängig von wirtschaftlichen oder politischen Einflüssen und folgt einem beständigen Kreislauf. Damit sind die Mietzahlungen einer Pflegeimmobilie als einzige in Deutschland von wirtschaftlichen Schwankungen unabhängig.
Andere Immobilienarten sind hingegen stark an die wirtschaftliche Lage gekoppelt, da Mieter ihre Miete nur zahlen können, wenn sie ein sicheres Einkommen haben. Das wiederum ist von der finanziellen Situation des Arbeitgebers und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängig. Die Corona-Pandemie hat dies besonders verdeutlicht: Während klassische Immobilien unter Mietausfällen litten, wurden die Mieten für Pflegeimmobilien weiterhin zu 100 Prozent gezahlt. Das zeigt, wie stabil und krisensicher Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind.
Weniger Aufwand, mehr Sicherheit
Ein weiterer großer Vorteil von Pflegeimmobilien: Die Verwaltung ist deutlich entspannter als bei klassischen Mietobjekten. Vermieter müssen sich nicht mit Mietern herumschlagen oder Nebenkostenabrechnungen erstellen. Der größte Aufwand besteht darin, einmal im Monat zu prüfen, ob die Miete eingegangen ist. Hinzu kommt: 90 Prozent der Instandhaltungskosten trägt der Betreiber der Pflegeeinrichtung. Das bedeutet, dass die Bruttomiete fast identisch mit der Nettokaltmiete ist.
Ein zentrales Merkmal ist außerdem die langfristige Verpachtung an professionelle Betreiber – meist über Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren. Im Unterschied zu herkömmlichen Wohnimmobilien entfallen damit Risiken wie Mieterwechsel oder Zahlungsausfälle weitgehend. Zudem sind die Pachtzahlungen häufig an einen Index gekoppelt, was eine regelmäßige Anpassung an die Inflationsentwicklung ermöglicht. Auch bei temporärem Leerstand einzelner Pflegeeinheiten bleibt die Mietzahlung an die Eigentümer vertraglich gesichert.
Ein weiteres Sicherheitsplus: Die Mietzahlungen an den Pflegeheimbetreiber werden in bestimmten Fällen durch das deutsche Sozialgesetzbuch abgesichert. Muss ein Pflegebedürftiger beispielsweise 2.000 Euro zahlen, hat aber nur 1.500 Euro zur Verfügung, springt das Sozialamt ein und übernimmt den fehlenden Differenzbetrag von 500 Euro. Somit ist eine 100 Prozent staatlich abgesicherte Mietzahlung gegeben. Das gilt allerdings nicht für den Fall, wenn der Pflegeheimbetreiber aufgrund schlechter Wirtschaftlichkeit oder falscher Managemententscheidungen in die Insolvenz gerät. Diese Situation wird dann wiederum vom Markt aufgefangen, indem neue Betreiber das bestehende Pflegeheim übernehmen. Denn man kann sich vorstellen, dass ein voll ausgelastetes Pflegeheim ein Geschenk für jeden neuen potenziellen Pflegeheimbetreiber ist. Und auch für den Investor ist dies ein attraktiver Umstand.
Steuerliche Vorteile und staatliche Förderung
Pflegeimmobilien als Kapitalanlagen bieten ferner nicht nur stabile Einnahmen, sondern auch steuerliche Vorteile. Dank des Wachstumschancengesetzes können Investoren von hohen Abschreibungsmöglichkeiten profitieren. Neubauten lassen sich mit 5 Prozent degressiv abschreiben, zusätzlich gibt es 5 Prozent Sonder-AfA nach § 7b EStG. Somit können Investoren bis zu zehn Prozent der Investitionskosten im Jahr steuerlich geltend machen und schreiben folglich bis zu 49 Prozent ihrer Pflegeimmobilie innerhalb der ersten zehn Jahre ab. Über KfW-Kredite sind zudem zinsgünstige Finanzierungen möglich. In Einzelfällen wurden diese Konditionen bereits frühzeitig von Bauträgern gesichert – so lassen sich aktuell Pflegeimmobilien erwerben, bei denen ein KfW-Darlehen über 150.000 Euro mit einem Zinssatz von lediglich 1,03 Prozent verfügbar ist.
Auch Bestandsimmobilien sind steuerlich attraktiv. Durch Sonder- und Restwertgutachten lassen sich Abschreibungen von bis zu 7 Prozent pro Jahr realisieren – das bedeutet über 15.000 Euro Abschreibungen jährlich innerhalb von 14 Jahren. Damit vereint die Pflegeimmobilie die steuerlichen Vorteile einer Denkmalimmobilie mit den Sicherheitselementen einer vermieteten Immobilie – jedoch ohne deren klassische Risiken.
Fazit: Pflegeimmobilien als sichere Altersvorsorge
Pflegeimmobilien als Kapitalanlagen bieten eine stabile und langfristig sichere Einkommensquelle. Dank indexierter Pachtverträge steigen die Mieteinnahmen mit der Inflation, während Investoren von einer staatlichen Absicherung der Mietzahlungen profitieren. Im Gegensatz zu einem Aktienportfolio, dessen Erträge schwanken können, sorgen Pflegeimmobilien für konstante, inflationsgeschützte Einnahmen – ideal für eine nachhaltige Altersvorsorge. Wer also eine risikoarme, steuerlich optimierte und zukunftssichere Investition sucht, sollte Pflegeimmobilien definitiv in Betracht ziehen.
Über Nico Niemeier:
Diplom-Kaufmann Nico Niemeier ist erfahrener Investor im Bereich Pflegeimmobilien und ehemaliger Banker der Deutschen Bank. Er bietet fundierte Beratung bei der Auswahl und Finanzierung von Pflegeimmobilien, basierend auf umfassender Marktkenntnis und langjähriger Expertise. Mehr Informationen unter unter https://www.pflegeimmobilien-niemeier.de/ und https://nico-niemeier.de/
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