20.03.2025 – 09:04

immowelt

Deutsche Landkreise im Preis-Check: Häuser bis zu 17 Prozent günstiger als vor 3 Jahren - aber vielfach hoher energetischer Sanierungsbedarf

Nürnberg (ots)

Eine immowelt Analyse der durchschnittlichen Angebotspreise von bestehenden Einfamilienhäusern in den deutschen Landkreisen zeigt:

• In 212 von 294 Landkreisen kosten Häuser aktuell weniger als 2022 - dem bisherigen Höhepunkt des Immobilienbooms
• Deutlichste Rückgänge im Umland von München und Frankfurt: Landkreis Fürstenfeldbruck (-16,8 Prozent) und Main-Taunus-Kreis (-16,2 Prozent)
• Günstiger Osten: Kyffhäuserkreis (Thüringen), Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) und Görlitz (Sachsen) mit Quadratmeterpreisen von rund 1.000 Euro - energetischer Sanierungsbedarf jedoch hoch
• Teuerste Häuser in Oberbayern: Landkreis München mit 7.683 Euro pro Quadratmeter an der Spitze des Preisrankings

In den hochpreisigen Metropolen ist der Traum vom eigenen Haus für viele Menschen kaum noch realisierbar. Wer dagegen im ländlichen Raum sucht, findet nach wie vor Eigenheime zu bezahlbaren Preisen. In den vergangenen Jahren haben die Angebotspreise zudem vielerorts spürbar nachgegeben: In 212 von 294 Landkreisen sind Bestandshäuser derzeit günstiger als am bisherigen Höhepunkt des Immobilienbooms vor 3 Jahren - in der Spitze beträgt der Rückgang knapp 17 Prozent. Zugleich besteht allerdings in günstigeren ländlichen Regionen bei vielen Häusern ein enormer energetischer Sanierungsbedarf. Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandshäusern (Einfamilienhäuser, 600 Quadratmeter Grundstücksfläche, 5 Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) in den 294 deutschen Landkreisen zum jeweils 1. März 2022 und 2025 verglichen wurden. Zusätzlich wurde für jeden Kreis der Anteil angebotener Häuser mit einer Energieeffizienzklasse schlechter als E ausgewertet.

"Das hohe Zinsniveau hat dafür gesorgt, dass die Angebotspreise von Häusern in den vergangenen Jahren zum Teil deutlich gesunken sind", sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. "Darüber hinaus spielt Käufern auch die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz von Immobilien in die Karten. Gerade im ländlichen Raum befinden sich viele Bestandsobjekte in einem schlechten energetischen Zustand, was Interessenten erheblichen Spielraum bei Preisverhandlungen gibt."

Stärkste Preisrückgänge im Umland der Metropolen

Besonders deutlich sind die Angebotspreise von Einfamilienhäusern im Umland der beliebten Metropolen gesunken. Nach den heftigen Preisanstiegen während der Boom-Jahre ist der Immobilienkauf hier aufgrund des hohen Zinsniveaus für viele Menschen nicht mehr leistbar. Vor allem die teuren Speckgürtel-Regionen um München, Frankfurt und Stuttgart sind deshalb von Preiskorrekturen betroffen. An der Spitze der Preisrückgänge steht der westlich von München gelegene Landkreis Fürstenfeldbruck mit einem Minus von 16,8 Prozent im Vergleich zu 2022. Aktuell müssen Käufer dort mit durchschnittlich 5.988 Euro pro Quadratmeter für ein Bestandshaus rechnen, vor 3 Jahren waren es noch 7.197 Euro. Deutliche Preisabschläge verzeichnen auch der Main-Taunus-Kreis (-16,2 Prozent auf 4.404 Euro) im Rhein-Main-Gebiet nahe Frankfurt sowie Aichach-Friedberg (-16,0 Prozent auf 3.871 Euro) nordwestlich von München. Ähnlich drastisch ist die Entwicklung in den Landkreisen Landsberg am Lech (-15,8 Prozent auf 4.661 Euro), ebenfalls im Großraum München, und Böblingen (-15,6 Prozent auf 4.119 Euro) in der Nähe von Stuttgart.

Niedrigere Kaufpreise im Osten und in Niedersachsen - aber hoher energetischer Sanierungsbedarf

Deutlich günstiger als im Umland der beliebten Metropolen ist der Hauskauf in den ländlichen Regionen fernab der Großstädte. Obwohl die Angebotspreise hier im Vergleich zu 2022 teilweise sogar leicht gestiegen sind, ist das Preisniveau auch für Normalverdiener nach wie vor bezahlbar. Allerdings gehen die niedrigen Immobilienpreise in diesen Regionen oftmals mit wirtschaftlichen Herausforderungen einher. So fehlen vielerorts gut bezahlte Arbeitsplätze und Infrastruktur, was zu einer Abwanderung insbesondere junger Menschen führt. Die Nachfrage nach Wohnraum und das Preisniveau sind dementsprechend gering. Die günstigsten Eigenheime finden Käufer im Osten Deutschlands - 9 der 10 preiswertesten Kreise befinden sich dort. So kostet der Quadratmeter im thüringischen Kyffhäuserkreis lediglich 1.006 Euro (+6,5 Prozent). Ähnlich günstig ist es im Landkreis Mansfeld-Südharz im Süden Sachsen-Anhalts (1.009 Euro; +6,0 Prozent) sowie im an der deutsch-polnischen Grenze gelegenen sächsischen Landkreis Görlitz (1.031 Euro; +4,6 Prozent).

Doch nicht nur im Osten gibt es bezahlbare Eigenheime. Die viertniedrigsten Hauspreise finden Käufer im Landkreis Holzminden im südlichen Niedersachsen, wo der Quadratmeter 1.091 Euro kostet.

Allerdings weisen besonders in den günstigen ländlichen Regionen viele Häuser einen hohen energetischen Sanierungsbedarf auf. So verfügten etwa im Landkreis Holzminden 78 Prozent der in den vergangenen beiden Jahren angebotenen Bestandshäuser über eine Energieeffizienzklasse schlechter als E - das ist der deutschlandweit höchste Wert. Auch im Kyffhäuserkreis (48 Prozent) sowie in den Landkreisen Mansfeld-Südharz und Görlitz (jeweils 73 Prozent) besitzen vergleichsweise viele Häuser die drei schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H. Käufer können daher in Preisverhandlungen zwar mitunter deutliche Nachlässe erzielen, müssen sich aber zugleich auf hohe Folgekosten für energetische Sanierungsmaßnahmen einstellen.

Oberbayern und Bodensee am teuersten

Die mit Abstand teuersten Einfamilienhäuser gibt es dagegen in Oberbayern - hier befinden sich die 14 hochpreisigsten Landkreise Deutschlands. So strahlt vor allem das hohe Preisniveau Münchens auf die umliegenden Kreise aus. Den Spitzenplatz im Preisranking belegt der Landkreis München. Dort haben die Angebotspreise seit 2022 zwar um 13,9 Prozent nachgegeben. Dennoch kostet ein Bestandshaus mit durchschnittlich 7.683 Euro pro Quadratmeter mehr als in jedem anderen Kreis. Die Nähe zu München sowie den Alpen sorgt auch in den südlich der Isarmetropole gelegenen Landkreisen Miesbach (7.563 Euro; -6,2 Prozent) und Starnberg (7.383 Euro; -12,8 Prozent) für Spitzenpreise. In anderen Münchner Umlandkreisen liegt das Preisniveau zwar niedriger, dennoch gehören auch diese zu den teuersten in Deutschland. So zahlen Hauskäufer etwa in Ebersberg und Bad Tölz-Wolfratshausen durchschnittlich rund 6.200 Euro für den Quadratmeter.

Außerhalb Oberbayerns weist der Bodenseekreis in Baden-Württemberg die höchsten Hauspreise auf - Käufer müssen hier mit durchschnittlich 4.482 Euro pro Quadratmeter (-5,4 Prozent) rechnen.

In den hochpreisigen Regionen ist es tendenziell besser um die Energieeffizienz der angebotenen Häuser bestellt. Im teuersten Landkreis München lag der Anteil von Bestandshäusern mit den drei schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H in den vergangenen beiden Jahren bei 38 Prozent. In den Landkreisen Bad Tölz-Wolfratshausen, Miesbach (je 36 Prozent), Starnberg (29 Prozent) und Ebersberg (28 Prozent) war der Anteil ineffizienter Häuser sogar noch geringer.

Ausführliche Tabellen zu den 294 Landkreisen stehen hier zum Download bereit.

Weitere Informationen zum aktuellen Preisniveau in den unterschiedlichen Regionen Deutschlands liefert die immowelt Price Map.

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Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 294 deutschen Landkreisen. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Preise für den Quadratmeter von Häusern (Einfamilienhäuser, 600 Quadratmeter Grundstücksfläche, 5 Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) zum jeweils 01.03.2022 und 2025 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Datenbasis für die Analyse der Energieeffizienz waren Häuser, die in den Jahren 2023 und 2024 auf immowelt.de in den Landkreisen zum Kauf inseriert wurden und eine Angabe zur Energieeffizienzklasse enthielten. Dabei wurden ausschließlich Häuser im Bestand berücksichtigt. Objekte mit Baujahr innerhalb der letzten zwei Jahre wurden ausgeschlossen.

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