Deutscher Investmentmarkt unbeeindruckt von geopolitischen Störfeuern
Frankfurt (ots)
Scheinbar unbeirrt von den geopolitischen Entwicklungen in den letzten Monaten und etwaigen Folgen für die deutsche Konjunktur steuert der deutsche Investmentmarkt mit großer Dynamik auf das beste Jahr seit 2007 zu. Auch die nur mäßige Performance der Vermietungsmärkte entfaltet bislang noch keine negativen Konsequenzen. "Zu sehr wird der aktuelle Nachfrageboom vom 'quasi zinslosen Umfeld' dominiert. Mit der erneuten Senkung des Leitzinses auf ein neues historisches Tief von 0,05 % manifestierte die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Absicht, alle ihr zur Verfügung stehenden geldpolitischen Mittel zur Bekämpfung der in Teilen von Europa extrem niedrigen Inflation auszuschöpfen. Diese Senkung kam insofern überraschend, da die erst im Juni verabschiedeten Stimulierungsprogramme teilweise noch gar nicht begonnen hatten", so Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Germany.
Der deutsche Investmentmarkt profitiert zweifellos von dieser Geldpolitik. Als "starker Mann Europas" sticht die deutsche Wirtschaft - trotz abflauender Dynamik - immer noch positiv aus dem Umfeld hervor und aufgrund dieser relativen ökonomischen Stärke strömt nach wie vor sehr viel Kapital in den sicheren Anlagehafen Deutschland. Pörschke weiter: "Eigentlich müsste das deutsche Zinsniveau basierend auf den wirtschaftlichen Basisdaten um rund 300 Basispunkte über dem aktuellen Niveau liegen. Damit wird deutlich, dass der Zins seit der Finanzkrise nicht mehr als Gradmesser für die ihm zugrunde liegenden Fundamentaldaten gelten kann. Er befeuert aber die Nachfrage, da das niedrige Zinsniveau einher geht mit einer stabilen 'Story' dahinter: leicht steigendes Mietwachstum und steigende Kapitalwerte."
Hinzu kommt das nach wie vor günstige Umfeld für Fremdfinanzierungen bzw. Darlehensnehmer. Die jüngste Befragung der Experten im Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) ergab einen neuen Höchststand bei der Bewertung der Finanzierungssituation, aber leicht rückläufige, wenngleich positive Finanzierungs-erwartungen. "Ebenso wie die Investoren am Investmentmarkt sehen wir auch bei den finanzierenden Instituten eine leichte Erhöhung der Risikobereitschaft, ohne das Risiko freilich, dass die Fremdfinanzierungsquoten in Dimensionen der Jahre 2006/2007 vorstoßen", so Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany.
Transaktionsgeschehen abseits von Core belebt sich
Vor diesem Hintergrund konnte für die Monate Juli bis September am deutschen Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien ein Transaktionsvolumen in Höhe von 8,6 Mrd. Euro registriert werden. Das Dreivierteljahresvolumen summierte sich damit auf insgesamt 25,5 Mrd. Euro, im Jahresvergleich gleichbedeutend einem Anstieg von einem Drittel.
"Für das 3. Quartal des Jahres können aus unserer Sicht zwei Aspekte hervorgehoben werden, die prägend waren für die vergangenen Monate: Zum einen verlagert sich die nach wie vor sehr hohe Nachfrage ausländischen Kapitals mehr in Richtung Core plus und Value Add. Solche mit etwas höherem Risiko behafteten Engagements, wie z.B. der Erwerb des Pollux in Frankfurt oder der Kauf eines Berliner Büroparks, durchweg Objekte mit Leerstandsanteilen, bieten bei erfolgreicher Vermietung Wertsteigerungen. Im Gegensatz zu den Werterhaltungsstrategien der Core-Investoren sucht ein zunehmender Teil internationalen Kapitals offensichtlich wieder vermehrt höherrentierliche Objekte. Dies hat durchaus einen positiven Effekt, denn dadurch verbreitert sich insgesamt die Investitionsbasis und es wird in Teilen Druck auf die Preise im Core-Bereich herausgenommen", so Tschammler.
Tschammler weiter: "Zum anderen hat sich erstmals seit vielen Quartalen der Büro-Renditeabstand zwischen Prime und Secondary verringert und zwar nicht aufgrund einer Bewegung der Spitzenrendite, sondern weil die Preise für Immobilien in B-Lagen bzw. für B-Objekte gestiegen sind. Dies ist Spiegelbild des hohen Wettbewerbs und der Erhöhung der Risikobereitschaft seitens der Investoren. Diese fokussieren sich zumindest im Bürosektor nach wie vor auf die Hochburgen, schauen hier jedoch nach Anlagemöglichkeiten auch abseits der Central Business Districts, um höhere Renditen erzielen zu können."
Hochburgen mit teilweise deutlichen Zuwächsen
Das Transaktionsvolumen in den sieben Immobilienhochburgen belief sich bis Ende September auf insgesamt rund 14 Mrd. Euro. Darin enthalten sind auch Objekte aus standortübergreifenden Portfoliotransaktionen. Dies ist gleichbedeutend einem Anstieg im Jahresvergleich um 21 % und dokumentiert das nach wie vor große Interesse der Investoren an diesen Märkten. Mit einem Plus von jeweils 38 % fiel das Transaktionsvolumen im Jahresvergleich sowohl in Stuttgart als auch in Hamburg überdurchschnittlich aus. Nur knapp dahinter: München mit einem Plus von 34 %, und wie schon im Vorjahr steht die bayerische Landeshauptstadt an der Spitze (Q1 - Q3 2014: 3,5 Mrd. Euro). Während Berlin und Düsseldorf sich ebenfalls über Zuwächse freuen konnten, lagen sowohl Köln als auch - etwas überraschend - Frankfurt leicht im Minus. "Für die Bankenmetropole ist das allerdings nur ein temporärer Effekt, denn mit den noch ausstehenden großvolumigen Transaktionen erscheint für das gesamte Jahr ein Transaktionsvolumen von 5 Mrd. Euro möglich zu sein", so Tschammler.
Portfolios weiter im Fokus, aber Einzeltransaktionen dominieren im 3. Quartal
Das vor Quartalsfrist festgestellte große Interesse nach Portfolios hat sich zum Ende des Dreivierteljahres manifestiert: nach neun Monaten schlagen deutschlandweit 7,7 Mrd. Euro zu Buche, entsprechend einem Anstieg gegenüber dem Vorjahresvolumen von 65 %. Einzeltransaktionen summierten sich auf 17,8 Mrd. Euro, immerhin noch ein Plus von 23 %. Bemerkenswert ist allerdings, dass im Gegensatz zum Vorquartal Einzeltransaktionen dominierten, sieben der zehn größten Deals waren Einzelobjektankäufe, die beiden größten: der Verkauf der Allianz Hauptverwaltung in Unterföhring bei München für über 200 Mio. Euro sowie der Kauf eines Objektes an der Theresienhöhe, ebenfalls in München, für rund 250 Mio. Euro. Mit den zehn größten Transaktionen des dritten Quartals wurde ein Transaktionsergebnis von 2,4 Mrd. Euro erzielt, entsprechend einem Anteil von knapp 28 % am gesamten Q3-Ergebnis.
"Auffällig weiterhin bei der Betrachtung des Transaktionsgeschehens ist sicherlich, dass ein solch gutes Ergebnis erreicht wurde, obwohl die beiden größten Deals des dritten Quartals (beides Portfolios) erst auf Platz 9 und 10 in der Rangliste des bisherigen Gesamtjahres auftauchen. Dafür war das Transaktionsgeschehen in der Größenklasse 100-200 Mio. Euro umso stärker ausgeprägt", so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany.
Büroimmobilie baut ihre Dominanz bundesweit aus
Der Fokus der Investoren gilt auch in den ersten neun Monaten des Jahres 2014 der Assetklasse Büro. Mit einem Anteil von rund 46 % am Transaktionsvolumen (entsprechend 11,8 Mrd. Euro) liegt sie klar vor den einzelhandelsgenutzten Immobilien mit 25 % (6,5 Mrd. Euro). Auf Platz drei folgen Logistikimmobilien mit knapp 2,3 Mrd. Euro. "Ein etwas rückläufiges Transaktionsvolumen in dieser Assetklasse im aktuellen Quartal darf aus unserer Sicht nicht darüber hinwegtäuschen, dass sehr viel Interesse für gut vermietete und hochwertige Logistikflächen auf Seiten der Investoren besteht. Hier mangelt es derzeit schlicht an einem ausreichenden Angebot", so Scheunemann.
Hinsichtlich der aktuell immer wieder diskutierten Fragestellung "A-Stadt oder B-Stadt" ist die Antwort zumindest für den Bürosektor schnell gegeben: Über Dreiviertel des in Büroimmobilien investierten Volumens entfällt auf die sieben Hochburgen. Neben der dort vorhandenen Liquidität an geeigneten Investmentprodukten spielen sicherlich auch Überlegungen zur Nachvermietbarkeit, Abbau eines womöglich vorhandenen Leerstandes oder wirtschaftliche Prosperität eine Rolle in der Entscheidungsfindung.
Ausländische Investoren bzw. ausländisches Kapital bleibt auch im dritten Quartal auf Einkaufstour in Deutschland. Immerhin neun der zehn größten Transaktionen des Jahres wurden durch ausländisches Kapital getätigt, deutliches Indiz für das starke Interesse von institutionellen und privaten Investoren vor allem aus dem angelsächsischen und asiatischen Raum. "Neben den Fonds Managern tauchen vermehrt Private Equity Investoren in der Liste der Käufer auf, sie sind es auch in erster Linie, die sich für Core Plus, Value Add oder gar opportunistische Objekte interessieren", so Tschammler.
Spitzenrenditen überwiegend stabil, aber Rückgang bei "secondary" - deutliche Kompression bei Logistikimmobilien
Im Bürosegment haben sich die Spitzenrenditen trotz der nach wie vor großen Nachfrage auf dem niedrigen Niveau des Vorquartals stabilisiert. Lediglich in Hamburg reduzierten sich die Büro-Spitzenrenditen nochmals um 10 Basispunkte auf aktuell 4,40 % und auch in Frankfurt gaben die Renditen marginal um 5 Basispunkte auf 4,65 % nach - bedingt durch gestiegene Erwerbsnebenkosten auf Grund der Anhebung der Grunderwerbssteuer in Hessen um einen Prozentpunkt auf 6 %. Im Schnitt über alle sieben Hochburgen liegt die Spitzenrendite bei 4,55 % und damit um 18 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.
Bei den Bürorenditen abseits der Top-Lagen bzw. bei Büroobjekten, die über Leerstand, eine schlechtere Ausstattungsqualität oder kürzere Restlaufzeiten bei den Mietverträgen verfügen, hat sich erstmals eine spürbare Reaktion in den Renditen gezeigt. Für Spitzenobjekte in einer B-Lage in einer der Big 7 liegt die Rendite bei 5,33 % im Schnitt über alle Hochburgen. Der Abstand zu der Spitzenrendite hat sich damit von 90 Basispunkten zum Halbjahr auf 78 Basispunkte verringert. "Diese Renditekompression spiegelt letztendlich genau den beschriebenen Effekt der Nachfrageausweitung und der Erhöhung des Risikospektrums bei den Investoren wider", so Scheunemann.
Bei den anderen Assetklassen ergab sich wiederum nur bei Logistikimmobilien aufgrund der großen Nachfrage nach diesem Investmentprodukt ein Rückgang der Renditen um weitere 23 Basispunkte auf 6,28 % im Schnitt über die Logistikregionen der sieben Hochburgen.
Für gute Fachmarktprodukte werden nach wie vor Anfangsrenditen von 5,65 % gezahlt, ebenso liegen die Renditen für Shopping Center weiterhin bei 4,60 %.
"Kurz- und mittelfristig wird der Druck auf den Renditen in allen Assetklassen anhalten. Die etwas abgeschwächten Mietwachstumserwartungen sollten zwar dämpfend auf die Preise wirken, das wird aber in der Summe nicht ausreichend sein, um den Effekt des historisch niedrigen und für Deutschland zu niedrigen Zinsniveaus auszugleichen", so Scheunemann.
Transaktionsvolumen von 40 Mrd. Euro möglich
Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt ist nach wie vor einer der liquidesten in Europa. Neben dem starken internationalen Fokus deutscher Anleger ist und bleibt auch der Heimatmarkt ein im globalen Vergleich äußerst attraktives Anlageziel. "Wir erwarten außerdem, dass sich das Interesse der ausländischen Investoren in den nächsten Monaten noch verstärkt, der Kapitalfluss in Richtung deutsche Gewerbeimmobilie wird also Bestand haben. Neben der relativ gesehen hohen Verzinsung von Immobilienanlagen im Vergleich zu alternativen Anlageformen ist es vor allem die historisch einmalige Situation aus der Kombination 'niedriger Zins plus steigende Kapitalwerte', die für die relative Attraktivität des deutschen Investmentmarktes sorgt. Vor diesem Hintergrund gehen wir nach vor von einem Transaktionsvolumen zwischen 35 - 40 Mrd. Euro aus", so Timo Tschammler.
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