Transaktionsvolumen deutscher Gewerbeimmobilien-Investments 2014 mit fünftem Anstieg in Folge
Frankfurt (ots)
Nicht nur die Weltwirtschaft, auch die deutsche Wirtschaft ist ohne große Blessuren durch das Jahr 2014 gekommen. Insbesondere in Europa hätten zwar höhere Wachstumsraten der Performance mehr Glanz verleihen können, in Anbetracht der weiterhin bestehenden Risiken darf es jedoch durchaus als Erfolg verbucht werden, dass eine ernsthafte Krise vermieden werden konnte. Die nach wie vor kritische Situation in der Ukraine, die daraus resultierenden Spannungen mit Russland, die kriegerischen Konflikte in Syrien und dem Irak, befeuert durch den IS-Terror, oder auch die Ebola-Seuche in Teilen Afrikas sind latente Gefahrenherde auch für die globale Wirtschaft. Ganz aktuell zeigt darüber hinaus die erneut entbrannte Diskussion um einen möglichen Austritt Griechenlands aus der Eurozone die Fragilität Europas im Allgemeinen und seiner Wirtschaft im Besonderen.
"Für das immobilienwirtschaftliche Anlageuniversum haben sich die Rahmenbedingungen in den letzten zwölf Monaten nicht wesentlich verändert", so Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Germany. Und weiter: "Allerdings bleiben die Auswirkungen des nun schon seit Jahren äußerst niedrigen Zinsniveaus weiter evident. Kapitalsammelstellen wie z. B. Versicherungen konnten sich zwar während eines langen Zeitraums über Kursgewinne ihrer früher eingekauften Anleihen freuen. Allerdings rücken deren Fälligkeiten immer näher. Schon aus diesem Grund steigt der Druck, an anderer Stelle angemessene Renditen zu erzielen." Bisher gibt es - zumindest in Europa - keinen Anlass, auf ein in naher Zukunft steigendes Zinsniveau zu setzen. Die Suche nach Anlagealternativen bleibt also akut. Dabei nimmt der Wettbewerb unter Anlegern global zu. Neben den traditionellen Akteuren treten neue hinzu, insbesondere aus Asien und künftig sicherlich noch viel stärker aus China.
Starker Schlussspurt lässt Transaktionsvolumen weiter ansteigen
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Situation auf den Investment-Märkten sehr positiv dar: "Im fünften Jahr in Folge verzeichnen wir einen Anstieg der gewerblichen Investment-Volumina in Deutschland", sagt Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany. "39,8 Mrd. Euro sind letztendlich für 2014 zu notieren, ein Anstieg um 30 % gegenüber 2013. Der quasi schon traditionelle Schlussspurt im Dezember hat auch 2014 wieder dafür gesorgt, dass das vierte Quartal mit über 14 Mrd. Euro mehr als ein Drittel zum Jahresvolumen beigetragen hat," so Tschammler. Und weiter: "Der Run auf den gewerblichen Immobilienmärkten wird sich 2015 fortsetzen - mit ebenbürtigen oder sogar noch stärkeren Transaktionsvolumina verglichen mit 2014." Die große Nachfrage nach Immobilieninvestments und die niedrigen Zinsen haben dazu geführt, dass das Preisniveau der nachgefragten Objekte noch etwas angezogen hat. Gleichzeitig zeigen die von JLL begleiteten Vermarktungsprozesse eine hohe Anzahl von Geboten, die den Wettbewerb zusätzlich dynamisieren.
Ausländische Investoren mit großer Aktivität
"Interessant ist dabei die zunehmende Internationalität der Investmentmärkte, wenn auch auf den ersten Blick noch nicht so deutlich erkennbar. So lag der Anteil ausländischer Käufer 2014 mit 49 % des Investmentvolumens zwar über der Quote der letzten Jahre. Schauen wir allerdings nicht nur auf die abgeschlossenen Transaktionen sondern z. B. auf die Anzahl der Gebote, so steigt der Anteil internationaler Investoren auf beachtliche 75 % - ein Indiz, dass die Ausländer investiv auf dem Vormarsch sind", sagt Pörschke.
Asiatische und insbesondere chinesische Investoren gewinnen stetig an Bedeutung. Die fortschreitende Internationalität spiegelt sich aber nicht nur in den Kaufaktivitäten wider: ausländische Investoren waren 2014 nämlich in einem ähnlichen Maße auch auf Verkäuferseite aktiv. In der Analyse nach Investorentypen zeigen sich keine signifikanten Veränderungen. Weiterhin sind Asset/Fonds Manager sowie Spezialfonds die aktivsten Investoren am deutschen Markt. Sie vereinen allein rund 40 % des Transaktionsvolumens.
Frankfurt wieder Nummer 1 unter den Hochburgen - Fokus auf Büroimmobilien hält an
"Der noch 2013 zu beobachtende, fast ausschließlich auf Top-Immobilien an Top-Standorten gerichtete Anlagefokus der Investoren hat sich etwas diversifiziert. Immer mehr Käufer sind bereit, in Immobilien von etwas niedrigerer Qualität mit einem gewissen Leerstandsanteil oder an etwas weniger zentralen Standorten in den großen Städten sowie in kleineren Städten zu investieren", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: "Dennoch vereinen die Big 7 zusammen mit rund 23 Mrd. Euro weiterhin deutlich mehr als die Hälfte des deutschlandweiten Transaktionsvolumens." Frankfurt hat München 2014 wieder vom Spitzenplatz verdrängt, zahlreiche großvolumige Transaktionen wie z.B. PalaisQuartier, WinxTower oder Silberturm haben für ein kräftiges Plus von 34 % auf aktuell 5,5 Mrd. Euro gesorgt. München folgt mit 5 Mrd. Euro. Als einzige der Big 7 musste Düsseldorf gegenüber 2013 ein Minus hinnehmen, die 2014 umgesetzten knapp 2,1 Mrd. Euro entsprechen einem Rückgang von 6 %.
Der höchste Anteil des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens entfällt mit ca. 44 % auf Büroimmobilien, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit 22 %. Einen relativ kräftigen Anstieg im Jahresverlauf konnten Lager- und Logistikimmobilien verzeichnen, ihr Anteil stieg auf jetzt gut 9 %.
Auch der Anteil an Portfoliotransaktionen hat weiter zugenommen. Lokale und überregionale Portfolios machen 2014 ca. 30 % des Volumens aus, gleichbedeutend einem Anstieg im Volumen gegenüber 2013 um 57 %. Von den 20 größten Transaktionen waren allein 15 gewerbliche Portfoliotransaktionen. "Auch für das laufende Jahr 2015 erwarten wir ein nachhaltiges Interesse an Portfoliotransaktionen. Vermehrt werden auch wieder pan-europäische Angebotspakete auf den Markt kommen", so Scheunemann.
Spitzenrenditen nach wie vor unter Druck
Im Bürosegment haben sich die Spitzenrenditen angesichts der nach wie vor großen Nachfrage nochmals leicht reduziert. In der Aggregation aller Big 7 sank der Durchschnittswert um 10 Basispunkte auf 4,45 %. Der Rückgang betraf dabei alle Märkte gleichermaßen. Im Ein-Jahresvergleich haben die Bürorenditen damit im Schnitt um 22 Basispunkte nachgegeben. Bei den Bürorenditen abseits der Top-Lagen bzw. bei Büroobjekten, die über Leerstand, eine schlechtere Ausstattungsqualität oder kürzere Restlaufzeiten bei den Mietverträgen verfügen, hat die erhöhte Nachfrage seitens der Investoren für solche Produkte eine weitere Reaktion bei den Renditen gezeigt. Für Spitzenobjekte in einer B-Lage in einer der Big 7 liegt die Rendite bei 5,26 % im Schnitt über alle Hochburgen, sie hat sich damit im Jahresvergleich um 28 Basispunkte reduziert. Auch bei den anderen Assetklassen ergab sich aufgrund der großen Nachfrage ein Rückgang der Renditen. Für Logistikimmobilien sank die Spitzenrendite im Quartalsvergleich um weitere 10 Basispunkte auf 6,18 % im Schnitt über die Logistikregionen der sieben Hochburgen und für Shopping Center auf 4,50 %. Für gute Fachmarktprodukte werden Anfangsrenditen von 5,60 % gezahlt, auch hier gab es eine leichte Bewegung nach unten. Lediglich die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser verharrten auf ihrem schon niedrigen Niveau von 3,99 % im Schnitt.
"Vor dem Hintergrund nach wie vor niedriger Zinsen und dem enormen Anlagedruck deutscher und ausländischer institutioneller Investoren rechnen wir mit einem weiteren Rückgang der Spitzenrenditen bis Ende 2015 um rund 10-15 Basispunkte, je nach Assetklasse", sagt Scheunemann.
Positive Finanzierungsbedingungen stützen den positiven Ausblick für 2015
Diese positiven Entwicklungen auf der Eigenkapitalseite treffen in Deutschland auf sehr aktive Fremdfinanzierungsmärkte. Angesichts der sehr verhaltenen Konjunkturentwicklung im Euroraum und der heranrückenden Leitzinserhöhung in den USA sehen wir für die länger laufenden Kapitalmarktzinsen zwar etwas Spielraum nach oben. Mit der steileren Zinsstruktur dürften sich die längerfristigen Finanzierungskonditionen dann leicht verschlechtern, gleichwohl sie im historischen Vergleich weiterhin als günstig zu bewerten sind. Hinzu kommt, dass durch den verstärkten Wettbewerb unter den Kreditanbietern der Druck auf die Kreditmargen anhält. Für ihre eigene Bilanz tätige Banken möchten Kredite platzieren und akzeptieren im bestehenden Wettbewerb niedrigere Margen - auf der Risikoseite sehen wir nur vereinzelt ein aggressives Verhalten. Zu dem verstärkten Wettbewerb haben sicherlich auch alternative Kreditgeber wie Versicherungen, Versorgungswerke oder Fonds beigetragen.
"Der deutsche Investmentmarkt geht mit Rückenwind in das neue Jahr. Diese positive Einschätzung speist sich einerseits aus einer weiterhin großen Nachfrage internationalen Kapitals nach Anlagemöglichkeiten und andererseits aus einem attraktiven Finanzierungsumfeld. Für 2015 erwarten wir deshalb einen nochmaligen Anstieg des Transaktionsvolumens auf über 40 Mrd. Euro", so Pörschke.
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