Die Rallye geht weiter - Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt mit anhaltend starker Performance zum Halbjahr
Frankfurt (ots)
Zuversicht an allen Fronten. So lässt sich die globale und auch die europäische finanzwirtschaftliche Situation der letzten drei Monate beschreiben. Neue Rekordwerte an den Börsen, weder Inflations- noch Deflationsängste, expandierende Konjunktur und last but not least ein weiter äußerst attraktives monetäres Umfeld: all das beflügelt die Finanzmärkte. "Eine insgesamt sehr positive Grundstimmung hat sich etabliert. Für Risikoszenarien bleibt da wenig Platz, auch wenn sich eine gewisse Grundskepsis nach wie vor im Hinterkopf eingenistet haben mag", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Für den Euroraum haben die Wahlausgänge in Frankreich und den Niederlanden sicherlich für eine richtungsweisende Erleichterung gesorgt. Dennoch dokumentiert die jüngste Bankenpleite in Italien die immer noch sehr fragile und volatile Lage in Europa und macht sehr deutlich, wie schnell sich Brandherde entfachen können. "Investoren tun gut daran, bei ihren strategischen Zielen solche Risiken mit einzupreisen bzw. weiter mit entsprechender Vorsicht zu agieren", betont Tschammler.
Solange die Finanzsorgen in einigen EU-Ländern und bei einigen Banken nicht vom Tisch sind, wird sich die Europäische Zentralbank freilich hüten, an der Zinsschraube zu drehen. Zwar dürfte die EZB ihre Anleihekäufe sukzessive zurückfahren und an ihrem langsamen aber steigen Exit-Fahrplan festhalten, aber zumindest bis Ende 2018 sollte der Leitzins bei 0 % verharren. Damit bleibt es aber auch bei den unterschiedlichen Zinswelten diesseits und jenseits des Atlantiks, denn in den USA stehen mittelfristig weitere (kleinere) Zinsschritte an, interessanterweise teilweise auch mit dem Argument, um bei zukünftigen möglichen makroökonomischen Problemen wieder mit Senkungen reagieren zu können.
Da die Kapitalmärkte sehr sensibel auf Signale und Äußerungen der EZB reagieren, nehmen sie den Ausstieg aus der Null-Zins-Politik bereits vorweg. An diesen Fronten dürfte in den nächsten Monaten und Quartalen mit leicht steigenden Zinsen gerechnet werden und auch die Rendite für deutsche Staatsanleihen könnte für 10-jährige Papiere von aktuell rund 0,25 % auf 1 % innerhalb der nächsten 12 Monate ansteigen.
Transaktionsvolumen legt weiter zu - Fokus auf Portfolios
Und weiter geht die deutsche Investmentrallye. Der gute Jahresauftakt 2017 hat sich nahtlos im zweiten Quartal fortgesetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von 13,2 Mrd. Euro wurde das bereits sehr gute erste Quartal nochmals übertroffen und so stehen für das erste Halbjahr 2017 25,8 Mrd. Euro in der Statistik (+ 47 % gegenüber H1 2016). "Das ist fast ein neuer Rekordwert - nur im ersten Halbjahr 2007 wurde ein noch besseres Ergebnis erzielt. Allein von der Nachfrage her wäre sicherlich ein noch höheres Volumen möglich gewesen, wäre denn ein adäquates Angebot entsprechender Produkte vorhanden gewesen", sagt Timo Tschammler.
Tschammler weiter: "Es ist in der Tat ein an sich widersprüchliches Bild. Einerseits klagen viele Investoren über Produktmangel, andererseits eilt der Markt von Rekord zu Rekord. Wenn man sich allerdings vor Augen führt, dass bei den meisten Transaktionen neben dem Käufer in der Regel eine zweistellige Anzahl weiterer Investoren Interesse gezeigt haben und am Ende leer ausgegangen sind, verdeutlicht dies die aktuell hohe Nachfragedynamik am deutschen Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilen. Rein aus Marktsicht ist allerdings zu begrüßen, wenn das Gaspedal nicht ganz durchgedrückt wird, zeigt es doch, dass nicht alle Bestandshalter auch Verkaufsdruck haben, dass die Banken nach wie vor sehr genau prüfen und die Nachhaltigkeit einer Fremdfinanzierung hinterfragen und schlussendlich, dass auch die Investoren sich selbst eine gewisse Vorsicht auferlegen und sich augenscheinlich ein gewisses Liquiditätspolster für kurzfristige Risiken oder aber einen unerwartet schnellen Zinsanstieg vorhalten. Hinzu kommt, dass sich für viele Eigentümer bei dem gegenwärtigen Preisniveau zwar hohe Wertzuwächse realisieren ließen, dennoch unterbleibt ein Verkauf oftmals, weil die Verkäufer dann nicht wissen, wie sie das Kapital wieder reinvestieren sollen."
Die fünf größten Transaktionen des ersten Halbjahres waren allesamt Portfolio-Transaktionen mit dem Verkauf des deutschen Anteils von 74 Logistikimmobilien von Blackstone an CIC für rund 1,9 Mrd. Euro an der Spitze. Überhaupt legten Portfolio-Transaktionen mit einem Plus von 92 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 9,4 Mrd. Euro überdurchschnittlich zu. Neben dieser Mrd.-Transaktionen gab es im bisherigen Jahresverlauf 15 weitere Abschlüsse mit jeweils mehr als 200 Mio. Euro. Allein diese Großabschlüsse vereinen knapp 28 % des Halbjahresergebnisses auf sich (7,2 Mrd. Euro). Vor allem institutionelle Investoren aus dem asiatischen Raum sind vermehrt am Markt aktiv und suchen vor allem Größe. Immerhin konnten vier Transaktionen jenseits der 100-Mio.-Euro-Grenze im aktuellen Quartal beobachtet werden, bei denen Käufer aus Asien direkt als Käufer in Erscheinung traten: der Verkauf des Pullmann-Hotels in München an einen Investor aus Singapur, die Zalando-Zentrale in Berlin an einen südkoreanischen Investor und wie oben schon erwähnt, die Logicor-Platform von Blackstone an CIC aus China.
Auf der Suche nach Rendite: Höhere Wachstumsdynamik außerhalb der Big 7
In der Gesamtbetrachtung des ersten Halbjahres 2017 entfielen aggregiert rund 12,4 Mrd. Euro auf die sieben großen Investment-Hochburgen. Dies entspricht einem Plus von 30 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Obwohl insbesondere die großvolumigen Transaktionen überwiegend in einer der Big 7 stattfinden, fällt das Wachstum hier nur unterdurchschnittlich aus. Umgekehrt lässt sich feststellen, dass Märkte außerhalb der etablierten Zentren mit einem Plus gegenüber dem Vorjahr von 66 % eine deutlich stärkere Dynamik aufweisen. Etwa 13,4 Mrd. Euro wurden abseits der Big 7 investiert. "Damit hat sich der vorsichtig formulierte Trend aus dem ersten Quartal bestätigt. Offensichtlich findet eine Risikoausweitung statt, die sich in erster Linie in einer Ausweitung des geographischen Fokus manifestiert", betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter: "Dies gilt aber nicht für alle Assetklassen gleichermaßen. Auf den Punkt gebracht könnte man formulieren: Büros und Hotels werden in den Big 7 gekauft, hier liegen die Big 7-Anteile am deutschlandweiten Transaktionsvolumen bei 69 % bzw. 63 %, Investments in Einzelhandels-, Pflege- und Logistikimmobilien finden dagegen auch außerhalb statt - Anteile liegen bei 82 %, 83 % und 66 %."
Berlin hat sich den Spitzenplatz im Ranking der Big 7 im vergangenen Quartal wieder von München zurückgeholt. Rund 3,1 Mrd. Euro wurden hier im Halbjahr investiert, rund 400 Mio. Euro mehr als in der bayerischen Landeshauptstadt. Bereits im ersten Quartal waren es einzig Hamburg und Stuttgart, die im Jahresvergleich ein rückläufiges Transaktionsminus hinnehmen mussten. Dies hat sich auch aktuell bestätigt. In Hamburg beläuft sich das Minus auf 30 % und in Stuttgart auf 27 %. In beiden Städten fehlen nach wie vor großvolumige Abschlüsse.
Logistik erstmals vor Einzelhandel
Büroimmobilien waren, sind und bleiben Investors Darling. Rund 10,2 Mrd. Euro flossen in diese Assetklasse (40 %). Es folgen nicht mehr wie sonst Einzelhandelsimmobilien, die nur noch auf einen Anteil von 19 % kommen: sie haben ihren angestammten zweiten Platz an Logistikimmobilien verloren. Vier der fünf größten Transaktionen des Halbjahres waren logistisch genutzte Immobilien(portfolios) und hievten das in diese Assetklasse investierte Kapital auf über 5,5 Mrd. Euro, gleichbedeutend einem Anteil von 22 %. "Hintergrund dieser Verschiebung sind die aus Sicht der Investoren besseren Ertragsperspektiven für Logistikimmobilien, zumal im Einzelhandel in vielen Märkten ein Ende des Mietpreiswachstums erreicht ist und sich dann insofern die hohen Preise (niedrigen Renditen) nicht mehr rechtfertigen lassen. Dies spiegelt sich im Übrigen auch in der Finanzierung wider. Banken sind gegenüber Einzelhandelsimmobilien vorsichtiger geworden, während dessen die Neugeschäftszahlen der Immobilienfinanzierer ein höheres Volumen an Krediten für Logistik-, Hotel-, Senioren- oder Pflegeimmobilien ausweisen", so Timo Tschammler.
Mischgenutzte Immobilien mit Kombinationen von z.B. Büro und Einzelhandel oder Büro und Wohnen machen rund 8 % des Transaktionsvolumens aus, Hotels gut 7 %. Die restlichen 5 % entfallen auf Entwicklungsgrundstücke und Spezialimmobilien (in erster Linie Pflegeimmobilien und Seniorenheime).
Druck auf die Renditen für Logistikimmobilien hält unvermindert an
Die Spitzenrenditen haben sich zum Ablauf des zweiten Quartals in allen Assetklassen nicht bewegt und verharren auf ihrem jeweils sehr niedrigen Stand. Mindestens solange Mietpreiswachstum vorhanden bzw. erwartet werden kann und solange das Zinsniveau keine echten Anlagealternativen zulässt, wird auch keine Aufwärtsbewegung der Renditen stattfinden. Im Schnitt über alle sieben Hochburgen liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien damit weiterhin bei 3,47 %. Die spannende Frage hierbei war, ob in Berlin bereits die 3 %-Schallmauer nach unten durchbrochen wurde. Dies war nicht der Fall, allerdings wird ein Absinken der Büro-Spitzenrendite im weiteren Jahresverlauf auf 2,9 % erwartet. Auch für die anderen Märkte wird noch eine weitere leichte Kompression erwartet, in der Aggregation wird die Spitzenrendite dann im Mittel bis Ende des Jahres auf 3,31 % sinken. In Kombination mit dem erwarteten Mietwachstum wird sich auch für das Gesamtjahr 2017 im dritten Jahr in Folge ein Kapitalwertwachstum im zweistelligen Bereich erzielen lassen (12 %).
"Eine noch stärkere Renditekompression erwarten wir allerdings für Logistikimmobilien. Die starke Nachfrage sowie die Erwartung von hochpreisigen Abschlüssen, die aktuell im Markt gehandelt werden, werden voraussichtlich ein weiteres kräftiges Absinken um rund 40 Basispunkte auf im Schnitt 4,5 % bis Ende 2017 zur Folge haben", so Helge Scheunemann.
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Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com
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