Deutschland 2019 erstmals größter Investmentmarkt Europas, weltweit nur USA noch größer - Von Timo Tschammler, CEO JLL Germany
Frankfurt (ots)
Ein Blick in die Kristallkugel war schon immer ein schwieriges Geschäft und ist es aktuell mehr denn je. Das gilt für eine Einschätzung der Entwicklung der großen Welt im Allgemeinen, genauso wie für die doch recht überschaubare Welt der Immobilienwirtschaft im Besonderen.
"Made in Germany" hat Schaden genommen
"Dieselgate" und diverse Bankaffären haben nicht nur den Ruf der deutschen Automobilindustrie und des deutschen Bankwesens in der Welt beschädigt, sondern den unserer gesamten Ökonomie. Wie das renommierte "Trust-Barometer" der amerikanischen Kommunikationsagentur Edelman registriert, stürzte das Vertrauen der entwickelten Volkswirtschaften in deutsche Unternehmen innerhalb von wenig mehr als 12 Monaten um drastische 15 Prozentpunkte auf 44 Prozent ab - weit in die Misstrauenszone. Das internationale Qualitätssiegel "Made in Germany" hat dadurch - hoffentlich nur temporär - merklichen Schaden genommen.
Wachstum bleibt Wachstum
Diverse Entwicklungen auch in Deutschland sind Mosaiksteine in einer Welt, die zahlreiche Fragen aufwirft - vom Klimawandel über Migrationsdynamiken bis hin zu kriegerischen Auseinandersetzungen und Terror. Aufgrund dieser globalen Instabilitäten hat der IWF seine Wachstumsprognose für 2019 und auch gleich für das kommende Jahr gesenkt. Der neuen Schätzung nach fällt das globale Wachstum des realen Bruttoinlandsprodukts für 2019 auf 3,0 Prozent, noch im Juli lag die IWF-Schätzung bei 3,2 Prozent. Auch für 2020 gab der Fonds eine Korrektur nach unten auf 3,4 Prozent vor und im aktuellen Finanz-Stabilitätsbericht warnt der IWF vor der wachsenden Anfälligkeit des weltweiten Finanzsystems.
Trotz dieser "düsteren" Prognosen ist in Panik verfallen fehl am Platz. Das belegt ein nüchterner Blick auf die Statistik. Das Wachstum in den stark industrialisierten Ländern und wichtigen Emerging Markets ist rückläufig. China soll noch um 6,0 Prozent wachsen, die USA noch um 2,4 Prozent, der Euroraum dagegen nur um 1,2 Prozent und Deutschland sogar lediglich um 0,5 Prozent. Dennoch: Auch wenn sich die Konjunktur verlangsamt, Wachstum bleibt Wachstum - und damit ein positiver Trend, auch in Deutschland.
Wirklich zukunftsweisende Fragen
Speziell in unserer Branche tut sich die handelnde deutsche Politik durch irrationale Maßnahmen wie Mietpreis-Bremsen und in Berlin durch einen Mietendeckel hervor. Phänomene, die ausländische Investoren zunehmend kopfschüttelnd reserviert reagieren lassen. Dabei käme es heutzutage auch ordnungspolitisch darauf an, die wirklich wichtigen, zukunftsweisenden Fragen ins Auge zu fassen:
- Wie müssen unsere Städte in 30 Jahren aussehen, um Menschen eine
Heimat und eine sozial verträgliche Lebensgrundlage bieten zu
können? Bei der Beantwortung dieser Frage sind realistisch
pragmatische und gleichzeitig einfache Regulierungs-Vorgaben
seitens der Politik unabdingbar.
- Die Entbürokratisierung muss von zwei Seiten angegangen werden.
Eine Kernfrage: Wie kann die deutsche Vorschriften-Bürokratie in
eine sinnvolle Gesetzgebung überführt werden, die das Bauen
fördert und nicht behindert?
- Auf der anderen Seite müssen wir die Akteure dieser
Entbürokratisierung stärken: Wie kann es gelingen, unsere
Behörden ins digitale Zeitalter zu transformieren, damit Planer,
Projektentwickler und Behörden zeitnah und realitätsbezogen Hand
in Hand arbeiten können?
- Wie lässt sich die regionale Verkehrsinfrastruktur so
modernisieren, dass Klima und Verkehrsaufkommen gleichermaßen
entlastet werden?Das sind ausgesuchte Fragen, die exemplarisch die gestaltende Transformationsgeschwindigkeit nicht nur unserer Branche, sondern unserer Gesellschaft und der diese Gesellschaft repräsentierenden politischen Institutionen widerspiegeln. Von einer Entwicklung auf Augenhöhe kann in dieser Hinsicht leider noch keine Rede sein. Das bedarf der Korrektur. Und zwar dringend. Denn der dramatische Wandel unserer Welt ist nicht aufzuhalten. Wenn wir diese Veränderung koordiniert mitgestalten wollen, gibt es nur einen Weg: Wir müssen alle Institutionen in Gesellschaft, Wirtschaft und Politik umgehend nach dem Stand unserer Erkenntnisse hochrüsten, damit der unkontrollierte Wandel so weit wie möglich in einen geregelten Transformationsprozess überführt werden kann.
Der Immobilienbranche geht es gut
Trotz all dieser Ungereimtheiten und Spannungsfelder: Der Immobilienbranche in Deutschland und deren Entwicklung ist ein Prädikatszeugnis auszustellen. Der Immobilienbranche geht es gut. Und alle Anzeichen sprechen dafür, dass dies auch 2020 und darüber hinaus so bleiben wird. Für diese These spricht das Niedrigzins-Umfeld, das auch unter der neuen EZB-Präsidentschaft von Christine Lagarde in absehbarer Zukunft keine Veränderungen erfahren dürfte. Was nämlich schlecht ist für den Sparer, ist von Vorteil für den Investor. Niedrigzinsen dynamisieren den Immobilien-Investmentmarkt einerseits und relativieren das Crash-Risiko der hochverschuldeten EU-Länder andererseits. Für Immobilienmärkte bedeutet dies auf jeden Fall, dass die zu erzielenden Immobilienrenditen für institutionelle Investoren auf absehbare Zeit attraktiv, wenn nicht sogar alternativlos bleiben. Zu diesem Zinsumfeld gesellen sich jetzt fällig werdende Staatsanleihen, deren Kapital alternativ angelegt werden muss. Und zwar vornehmlich in Immobilien. Wo sonst?
Es gilt jedoch auch festzustellen, dass die Investment-Rekordjahre hinter uns liegen. Seit 2017 bewegen wir uns auf hohem Niveau seitwärts - die Preiszunahme der Objekte herausgerechnet war der Peak am Transaktionsmarkt sogar bereits ab 2015 sichtbar, der Rückgang abgefedert nur durch die zeitgleich steigenden Preise. Seither ist auch die Zahl der Transaktionen rückläufig, aber trotz leichtem Rückgang bleiben die Transaktionsvolumina in ihrer Gesamtheit noch immer auf einem sehr hohen Niveau. Bei den Immobilien-Investmentaktivitäten belegt Deutschland in diesem Jahr europaweit mit rund 77 Mrd. Euro* sogar erstmals Platz eins - vor Großbritannien. Weltweit betrachtet haben nur die USA einen größeren Markt, dies allerdings mit Abstand. Gegenüber dem Vorjahr entsprechen die 77 Mrd. Euro einem Rückgang von rund 3 Prozent. Ein Wendepunkt ist damit aber mitnichten erreicht, denn ein höheres Volumen 2019 wurde nur aufgrund des knappen Angebots an adäquaten Produkten verhindert. Zudem liegt das 2019er Ergebnis immer noch um fast 50 Prozent über dem zehnjährigen Mittelwert. Und auch 2020 erwartet JLL ein Transaktionsvolumen in einer Größenordnung von 70 bis 75 Mrd. Euro.
Neben den direkten Investitionen gewinnt der Weg über den Kapitalmarkt eine immer größere Bedeutung für Investoren. Auch in Deutschland. Unternehmensbeteiligungen bzw. Übernahmen oder der Erwerb von Aktienpaketen bieten eine interessante und lohnenswerte Alternative, um sich in Zeiten eines knappen Angebots Immobilieneigentum zu sichern.
*Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken
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