Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt": Enorme Wertsteigerungen bei Hamburgs Wohnimmobilien
Bonn (ots)
- Preise steigen bis 2030 um bis zu 50 Prozent
- Teuerste Stadtteile sind Harvestehude, die HafenCity und
Uhlenhorst
- Die meisten Neubauten in Lokstedt, Barmbek-Nord und WinterhudeHamburg gehört zu den Boom-Städten Deutschlands: Sowohl die Einwohnerzahl, als auch der Arbeitsmarkt haben sich seit der Jahrtausendwende positiv entwickelt. Am Wohnungsmarkt sind die Preise um rund 70 Prozent gestiegen - zugleich herrscht Wohnungsknappheit. Die Prognose der Postbank lässt bis 2030 weitere Preissteigerungen von etwa 50 Prozent erwarten. Dabei ist die Entwicklung in den 103 Hamburger Stadtteilen recht unterschiedlich. In einigen Vierteln ist ein schon sehr hohes Preisniveau erreicht, andernorts sind Aufholeffekte zu verzeichnen. Wo attraktive Immobilien noch auf Käufer warten, zeigt ein Blick auf die Sonderanalyse des Postbank "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt" für die Elbmetropole.
Am teuersten ist der Quadratmeter bei Eigentumswohnungen derzeit in Harvestehude. Im Schnitt 7.207 Euro wurden im Jahr 2015 bezahlt. Auf den Plätzen zwei und drei im Stadtteil-Ranking folgen die HafenCity (6.784 Euro) und Uhlenhorst (5.550 Euro). Im Stadtgebiet kostete der Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt 3.400 Euro. Tendenz steigend. "Wer in Hamburg den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen will, der sollte nicht allzu lange warten. Denn wachsende Bevölkerung und steigende Wirtschaftskraft werden die Preise in die Höhe klettern lassen - bis 2030 voraussichtlich um 40 bis 50 Prozent", sagt Jens Blohm, Direktor Immobilien bei der Postbank Immobilien GmbH in Hamburg-Bahrenfeld.
In der Regel verdienen die Einwohner der Viertel mit teuren Wohnungen auch sehr gut. In Harvestehude liegt das Durchschnittseinkommen je Steuerpflichtigem* bei 88.273 Euro. Spitzenreiter beim Verdienst sind die Elbvororte Nienstedten (138.941 Euro), Othmarschen (104.692 Euro) und Blankenese (101.406 Euro) - hier liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohneigentum jenseits der 4.000 Euro. Aber auch in den Szene-Vierteln St. Pauli, St. Georg und Sternschanze müssen Immobilienkäufer tief in die Tasche greifen - dabei sind hier die Einkommen vergleichsweise niedrig. Besonders weit auseinander geht diese Schere auf dem Kiez: 3.952 Euro kostet der Quadratmeter Wohnfläche in St. Pauli im Schnitt, das Einkommen je Steuerpflichtigem liegt mit 25.615 Euro aber im unteren Fünftel des Hamburger Stadtteilrankings.
Die größten Preissteigerungen haben zwischen 2010 und 2015 die Stadtteile Rothenburgsort (plus 138 Prozent), Sternschanze (plus 111 Prozent) und Dulsberg (plus 92 Prozent) hingelegt. "Hier beobachten wir zum Teil Aufholeffekte bisher relativ günstiger Stadtteile. Darunter könnten die Hotspots von morgen sein. Und noch ist Wohnraum trotz Preissteigerungen dort günstig zu haben", sagt Blohm. Im Schnitt 2.889 Euro kostete der Quadratmeter 2015 in Rothenburgsort und 2.516 Euro in Dulsberg. In der Sternschanze hat der Aufholprozess schon zu Preisen von 4.878 Euro geführt.
Mehr Einwohner und mehr Arbeit
Aktuell hat Hamburg fast 1,8 Millionen Einwohner, die in etwas mehr als einer Million Haushalten leben. In den vergangenen Jahren hat es in der Hansestadt - verglichen mit anderen Städten - ein relativ starkes Bevölkerungswachstum gegeben. So stieg die Einwohnerzahl in den Jahren 2000 bis 2015 um sieben Prozent, fünf Prozentpunkte über dem Durchschnitt der 36 in der Analyse untersuchten Städte. Der Arbeitsmarkt entwickelte sich ebenfalls positiv, die Erwerbstätigkeit nahm um 15 Prozent zu. In den kommenden 15 Jahren ist ein vergleichbares Plus zu erwarten. Auch die Einwohner- und Haushaltszahlen werden sich bis 2030 voraussichtlich weiter erhöhen um jeweils etwa sechs Prozent.
Dabei sind Wohnungen schon heute Mangelware. Auf 100 Haushalte kommen in der Hansestadt nur 92 Wohnungen. Das ist im Vergleich deutscher Städte aus dem Postbank Wohnatlas die schlechteste Wohnungsversorgungsquote. Die Lage wird sich auch durch eine Steigerung der Bautätigkeit kaum verbessern. Unter Berücksichtigung des prognostizierten Zuzugs von Flüchtlingen** benötigt die Stadt bis 2030 knapp 20 Prozent mehr Wohnungen als jetzt zur Verfügung stehen. Seit der Jahrtausendwende konnte Hamburg seinen Wohnungsbestand lediglich um sechs Prozent ausbauen.
Wo es die meisten Neubauwohnungen gibt
Die meisten Wohnungen wurden zwischen 2000 und 2014 in Lokstedt (815 Wohneinheiten), Barmbek-Nord (808 Wohneinheiten) und Winterhude (728 Wohneinheiten) fertiggestellt. In Rahlstedt, Altona-Altstadt, Othmarschen und Ottensen sind in diesem Zeitraum jeweils mehr als 600 Neubauwohnungen entstanden. So stehen für Kaufinteressierte die Chancen gut, speziell in Barmbek-Nord auf Neubau-Angebote mit vergleichsweise günstigen Preisen zu stoßen. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei unter 3.000 Euro. Stadtviertel mit ähnlichem Preisniveau, ebenfalls guter Anbindung und hoher Bautätigkeit sind zum Beispiel Stellingen und Niendorf. Noch günstiger kommen Interessierte möglicherweise in Lurup oder Schnelsen an die eigenen vier Wände - bei ebenfalls passabler Verkehrsanbindung zur City.
Stadtviertel mit Potenzial bieten Ausweichmöglichkeiten
"In den begehrten Innenstadtlagen treibt die hohe Nachfrage die Preise in die Höhe. Aber es gibt Ausweichmöglichkeiten: Einige Stadtteile bieten attraktive Wohnlagen mit Potenzial. Trotz anziehender Preise sind diese Objekte noch gut finanzierbar und versprechen für die kommenden Jahre Wertsteigerungen", sagt Jens Blohm. Wer nicht unbedingt einen Neubau kaufen möchte und gern etwas stadtnaher wohnt, könnte in Eilbek oder Marienthal fündig werden. Diese Viertel sind im Kommen, noch liegen die Quadratmeterpreise aber um die 3.000 Euro. Ein echter Tipp ist Hohenfelde: Etwas exklusiver direkt an der Außenalster liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in diesem Viertel bei durchschnittlich 4.120 Euro - und damit noch weit unter dem Niveau, das in den benachbarten Vierteln St. Georg und Uhlenhorst erreicht wird.
Top-35-Hamburger Stadtteile im Ranking
Stadtteil Preis/qm Preis- Bau- Wohnungs- Wohn-
2015 stei- fertig- größe*** fläche
gerung stellung je
in % 2010-2014 Einwohner
2010-2015 ***
1 Harvestehude 7207 58,0 339 96,6 56,4
2 HafenCity 6784 29,4 251 94,7 50,0
3 Uhlenhorst 5550 56,7 315 77,8 47,7
4 Rotherbaum 5321 26,9 41 82,5 49,7
5 Sternschanze 4878 111,0 42 67,9 36,7
6 Hoheluft-Ost 4842 74,1 26 72,1 44,8
7 Nienstedten 4733 44,7 76 123,6 54,2
8 Blankenese 4604 41,2 251 116,6 59,3
9 St. Georg 4559 48,1 182 70,8 38,7
10 Winterhude 4549 42,6 728 69,1 41,8
11 Othmarschen 4498 14,4 648 114,4 54,5
12 Eppendorf 4485 59,7 190 79,9 46,4
13 Ottensen 4383 53,0 608 70,4 38,7
14 Lemsahl-
Mellingstedt 4346 77,4 147 132,4 54,0
15 Groß Flottbek 4143 78,3 86 103,4 49,3
16 Hohenfelde 4120 80,1 32 67,3 40,7
17 Neustadt 4095 46,9 134 62,4 36,7
18 Hoheluft-West 4072 46,4 43 66,3 39,7
19 Altona-Altstadt 4009 49,1 663 63,3 34,9
20 Eimsbüttel 3992 67,2 350 63,8 38,4
21 St. Pauli 3952 41,8 205 63,8 35,1
22 Altona-Nord 3863 43,7 112 63,7 34,2
23 Alsterdorf 3690 48,5 368 78,0 40,8
24 Barmbek-Süd 3346 76,0 522 58,2 37,4
25 Lokstedt 3245 46,7 815 74,0 38,9
26 Bahrenfeld 3202 52,1 270 69,4 35,8
27 Eilbek 3196 69,1 49 62,2 38,4
28 Wellingsbüttel 3167 52,4 278 119,0 57,2
29 Langenhorn 3129 79,6 349 75,5 35,9
30 Stellingen 3114 85,7 421 69,6 38,7
31 Duvenstedt 3091 44,4 191 117,4 46,2
32 Marienthal 3069 51,2 90 89,9 47,3
33 Poppenbüttel 3047 42,8 420 103,2 47,8
34 Volksdorf 3035 46,0 321 112,3 48,8
35 Borgfelde 2997 68,4 71 57,0 33,6* Daten aus dem Jahr 2010
** Der Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa zwei Millionen Flüchtlinge zuwandern. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen.
*** Durchschnitt
Hintergrundinformationen zur Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt"
Die Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt" wurde unter der Leitung von Michael Bräuninger, Professor an der Helmut-Schmidt-Universität und Experte für Economic Trends Research, durchgeführt. Analysiert wurden die 30 größten deutschen Städte sowie sechs Städte, die jeweils die größten eines Bundeslandes sind und nicht zu den Top 30 gehören. Für Hamburg wurde eine Sonderanalyse vorgelegt.
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Ralf Palm
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