Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)
Wachsendes Interesse an Bestandsimmobilien
Qualität von freistehenden Einfamilienhäusern am stärksten gefragt - LBS-Immobilienbarometer zeigt Preisstabilität auf den Wohnungsmärkten
Berlin (ots)
Auf einem scheinbar ruhigen Gesamtmarkt machen die Wohnungsmarktexperten der Landesbausparkassen (LBS) drei Entwicklungstendenzen aus: So gibt es deutliche räumliche Unterschiede zwischen Angebotsüberhängen in strukturschwachen Regionen und zunehmender Knappheit in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen West- und Süddeutschlands. Zum zweiten setzt sich bei generell stabiler Preistendenz die Qualitätsimmobilie durch, das heißt, das freistehende Eigenheim, aber auch das Reihenhaus im Vergleich zur Standard-Eigentumswohnung. Und schließlich konzentriert sich die Nachfrage verstärkt auf Bestandsobjekte. Das sind die Kernaussagen der aktuellen LBS-Wohnungsmarktanalyse 2004, deren Ergebnisse heute von LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm in Berlin veröffentlicht wurden.
Die Untersuchung basiert auf einer Umfrage bei den LBS-Immobilien-Gesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit über 25.000 Objekten im Wert von 3,8 Milliarden Euro sind die Immobilientöchter der Landesbausparkassen unverändert die größte geschlossene Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute ermitteln jeweils im Frühjahr in Form des "Immobilien-Barometers" die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Objektkategorien. Der diesjährige Immobilienpreisspiegel, publiziert in der LBS-Broschüre "Markt für Wohnimmobilien 2004", umfasst erstmals die Daten von über 500 Städten in Deutschland.
Auch an ihren Vermittlungsergebnissen spüren die LBS-I, dass das Preisniveau in allen Segmenten des deutschen Wohnungsmarktes nach wie vor sehr stabil ist. So kosteten die von den LBS-I vermittelten neuen Eigenheime in den letzten beiden Jahren durchschnittlich gut 200.000 Euro. Das ebenfalls konstante Preisniveau gebrauchter Eigenheime lag mit knapp 160.000 Euro um rund 20 Prozent niedriger. Noch deutlicher ist der relative Preisvorteil bei gebrauchten Eigentumswohnungen, die im Schnitt nach wie vor 100.000 Euro kosten. Das sind 45 Prozent weniger als die gut 180.000 Euro teuren neuen Eigentumswohnungen, die heutzutage allerdings in der Regel nur noch an den attraktiven städtischen Standorten entstehen.
Insgesamt ist es nach Hamms Worten immer weniger gerechtfertigt, in Deutschland von einem einheitlichen Wohnungsmarkt zu sprechen. Trotz leichter Korrekturen bei den Preisspitzen in süddeutschen Ballungszentren gilt mehr denn je die Faustformel: Höherer Wohlstand, höhere Preise.
Freistehende Einfamilienhäuser, traditionell bereits die Nummer 1 in der Käufergunst erfreuen sich nach der aktuellen Umfrage bundesweit sogar einer weiter steigenden Beliebtheit, bei gleichzeitig konstantem Angebot. Die Bandbreite der Preise in Großstädten reicht bei diesem Immobilientyp vom Spitzenreiter Wiesbaden, wo durchschnittliche gebrauchte Eigenheime 700.000 Euro kosten, bis zum thüringischen Gera, wo der typische Preis für ein freistehendes Bestandsobjekt lediglich 90.000 Euro beträgt. Ein Preisniveau von über 500.000 Euro ist darüber hinaus auch in München sowie in den südwestdeutschen Universitätsstädten Freiburg und Heidelberg zu beobachten. Auffällig ist, dass in Baden-Württemberg gerade auch in den attraktiven mittleren Großstädten generell sehr hohe Kaufpreise aufgebracht werden müssen, während es in Bayern in erster Linie der Großraum München ist, der über ein sehr hohes Preisniveau verfügt. In den meisten nord- und westdeutschen Großstädten wird demgegenüber bei typischen Bestandsobjekten - mit Ausnahme der Rheinschiene - nur selten die 300.000 Euro-Grenze durchbrochen, während in den Großstädten der neuen Bundesländer die Marke von 250.000 Euro generell nicht überschritten wird.
Bei neuen Reiheneigenheimen prognostizieren die LBS-Experten zunächst noch einen weiteren Rückgang der Nachfrage, worauf jedoch gleichzeitig von der Angebotsseite mit einer geringeren Neubautätigkeit reagiert wird. Nicht zuletzt im Gefolge der Absenkung der Eigenheimzulage für Neubauobjekte verlagert sich darüber hinaus die Nachfrage nach Reihenhäusern in Richtung Gebrauchtobjekte. Hier gehen die LBS-Experten erstmals seit Herbst 2000 wieder von einer anziehenden Nachfrage aus - zugleich ein Indiz für die hohe Attraktivität "gewachsener" Reihenhaussiedlungen. In beiden Segmenten steigen die Preise von Osten über Norden und Westen nach Süden an. Mit Ausnahme von München gibt es allerdings in fast allen deutschen Großstädten bereits Objekte, deren Preise im Neubausegment um die 200.000 Euro liegen, im Gebrauchtimmobilienmarkt entsprechend niedriger.
Der Markt für neue Eigentumswohnungen ist aufgrund der fortbestehenden Nachfrageschwäche insgesamt weiterhin leicht unter Druck. Allerdings gehen die LBS-Experten auf der Angebotsseite erstmals wieder von einer gewissen Stabilisierung aus. Spitzenreiter bei den Preisen ist hier unverändert München mit 3.500 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von weiteren bedeutenden Ballungskernen des Bundesgebietes, wo das mittlere Preisniveau um 2.500 Euro liegt. Andererseits gibt es in den meisten Großstädten aber auch schon Angebote unter 2.000 Euro, in ostdeutschen Großstädten teilweise sogar unter 1.000 Euro. Gebrauchte Eigentumswohnungen sind in den meisten deutschen Großstädten für weniger als 1.500 Euro pro Quadratmeter zu haben, wobei in vielen Großstädten auch Angebote unter 1.000 Euro verfügbar sind. Die LBS-Experten sehen hier insgesamt eine steigende Nachfrage, die auf ein ebenfalls größer werdendes Angebot trifft.
Nachhaltigen Einfluss auf die Objektpreise haben letztlich die Kosten für Bauland. Hier wird die Nachfrage von den LBS-Experten zur Zeit als leicht sinkend eingeschätzt. Dies ist auch die Kehrseite der Entwicklung Ende letzten Jahres, als durch die Diskussion über die Eigenheimzulage das vorhandene Baulandangebot noch einmal stärker nachgefragt wurde. Die Quadratmeterpreise liegen in west- und süddeutschen Großstädten in der Regel über 200 Euro, teilweise sogar zwischen 500 und 600 Euro (wie in München, Stuttgart, Heidelberg und im Rhein-Main-Gebiet). Andererseits ist es in vielen Städten West- und Norddeutschlands auch deutlich günstiger zu haben, und zwar meistens in der Größenordnung zwischen 150 und 200 Euro pro Quadratmeter. Vor allem in den neuen Bundesländern sind Baulandpreise unter 100 Euro selbst in den Großstädten häufiger anzutreffen, die 150-Euro-Marke wird hier generell nicht überschritten.
Die Entwicklung von mehr preisgünstigem Bauland bleibt damit - insbesondere in den süddeutschen Großstädten, deren hohes Preisniveau als eindeutiger Knappheitsindikator zu verstehen ist - die wichtigste Aufgabe für die Zukunft. Hier darf man nach Auffassung der Landesbausparkassen in den Anstrengungen nicht nachlassen, auch wenn sich die allgemeine Stimmung in der Wirtschaft und auf den Wohnungsmärkten vorübergehend dämpfend auf die Nachfrage nach Baugrundstücken auswirkt. "Vorausschauendes baulandpolitisches Handeln ist hier zwingend geboten, wenn die betreffenden Kommunen den Wegzug breiter Bevölkerungskreise aus den Städten in das Umland nicht tatenlos hinnehmen wollen", so das Fazit von LBS-Verbandsdirektor Hamm.
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