Vorsicht vor Steuersparmodell
Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf
Hamburg (ots)
Nahezu unbemerkt ist im Rahmen der im vergangenen Sommer verabschiedeten Föderalismusreform auch die Gesetzgebungskompetenz für die Grunderwerbsteuer auf die Länder verlagert worden. Als erstes Bundesland hat davon nun Berlin Gebrauch gemacht - und prompt den Grunderwerbsteuersatz seit 1.1.2007 von 3,5% auf 4,5% erhöht. Nicht auszuschließen ist, dass angesichts klammer Finanzhaushalte weitere Bundesländer folgen. Für viele Bürger stellt sich daher die Frage, welche Vereinbarungen der Grunderwerbsteuer unterliegen und wie diese berechnet wird.
Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich prozentual aus dem Kaufpreis für eine Immobilie erhoben, wie er sich aus dem notariellen Kaufvertrag ergibt. Manche Verträge sind von der Grunderwerbsteuer jedoch von vornherein ausgenommen. So etwa, wenn der Kaufpreis für die Immobilie unter 2.500,-- Euro liegt. Gleiches gilt für Kaufverträge mit dem Ehegatten und mit Kindern und Enkeln sowie für Erbauseinandersetzungen und Vermögensauseinandersetzungen nach einer Ehescheidung.
Zum anderen fällt die Grunderwerbsteuer regelmäßig nur für den Erwerb der Immobilie an. Abreden über mitverkaufte bewegliche Gegenstände, Zubehör und Inventar, wie beispielsweise eine Einbauküche, eine Sauna, Gartenmöbel oder das Heizöl im Öltank, sind dagegen nicht grunderwerbsteuerrelevant. Hier mindert der Kaufpreis für diese Gegenstände die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Jedoch müssen die über die mitverkauften Gegenstände getroffenen Vereinbarungen - und insbesondere die hierzu ausgewiesenen Kaufpreise - zur Klarstellung gegenüber dem Finanzamt in den notariellen Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden. Ansonsten - etwa bei gesonderter privatschriftlicher Vereinbarung - droht nicht nur die steuerliche Nichtanerkennung, sondern auch die Unwirksamkeit sämtlicher Vereinbarungen einschließlich des Kaufvertrages über die Immobilie.
Dr. Markus Stuppi, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz, erläutert daher: "Den mit der Beurkundung des Kaufvertrages beauftragten Notar sollte man in der Besprechung darauf aufmerksam machen, welches Inventar zu welchem Kaufpreis mitveräußert ist. Hierzu wird sodann im Kaufvertrag ein gesonderter Kaufpreisteil ausgewiesen, welcher bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer von den Finanzämtern zu berücksichtigen ist. Dieser Kaufpreisteil darf für steuerliche Zwecke jedoch nicht willkürlich festgesetzt werden, sondern muss dem Zeitwert der verkauften Gegenstände entsprechen."
Zu warnen ist dagegen vor dem vermeintlichen Steuersparmodell, beim Grundstückskauf mit anschließend geplanter Bebauung den Kaufvertrag über den Bauplatz vom Notar beurkunden zu lassen und den Werkvertrag mit dem Bauunternehmer in einem separaten privatschriftlichen Vertrag niederzulegen. Kaufvertrag und Bauvertrag sind bei dieser Konstellation häufig rechtlich untrennbar miteinander verknüpft. Diese Verbindung führt dazu, dass auch die Finanzämter hierin ein "einheitliches Vertragswerk" sehen und damit die Grunderwerbsteuer aus dem Kaufpreis für Grund und Boden und dem Werklohn für das noch zu errichtende Gebäude berechnen. Abgesehen von etwaigen strafrechtlichen Konsequenzen (Steuerhinterziehung)führen solche Gestaltungen zudem in aller Regel zur Gesamtnichtigkeit sowohl des Kaufvertrages als auch des Bauvertrages.
Februar 2007: Falls Sie für das Zitat den Namen des Notars von der Notarkammer Pfalz durch den eines Notars einer anderen Kammer ersetzen möchten, beziehen Sie sich bitte auf folgende Namen: Notar Dr. Axel Pfeifer von der Hamburgischen Notarkammer, Notar Dr. Dirk Solveen von der Rheinischen Notarkammer, Notar Dr. Thomas Steinhauer von der Notarkammer Koblenz, Dr. Markus Stuppi von der Notarkammer Pfalz oder Andrea Lichtenwimmer von der Landesnotarkammer Bayern.
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