Alster-Terrain - Wohnraummangel bleibt auch in Hamburg ein Problem

Dass der Wohnraummangel auch in Hamburg trotz umfangreicher Bautätigkeit ein großes Problem ist, erlebt die alteingesessene Bau- und Grundstücks KG, Alster-Terrain, tagtäglich.

Seit 1972 ist die ALSTER-TERRAIN Bau- und Grundstücks GmbH & Co. KG im Immobilienbereich in Hamburg tätig. Sie hat im Laufe der Jahre Gründer- und Jugendstilhäuser erworben, die sie hochwertig renoviert und instandsetzt. Diese Immobilien liegen vorzugsweise in den beliebten und bevorzugten Hamburger Stadtteilen rund um die Innenstadt, an der Außenalster, in Harvestehude, Winterhude und Rotherbaum.

Alster-Terrain hat sich auf die Vermietung und Verwaltung der inhabereigenen Immobilien spezialisiert und erfreut sich großer Nachfrage.

Als erfahrener Spezialist im Immobilienbereich erlebt die Geschäftsführung, dass Hamburg vom angespannten Immobilienmarkt betroffen ist und der zunehmende Wohnraummangel zu immer größeren Problemen und immer stärkeren Konflikten vor allem in Ballungsräumen wie Hamburg führt.

Wohnraumbedarf steigt kontinuierlich

Für die Geschäftsführung der Alster-Terrain hat dieser anhaltende Wohnraummangel viele Ursachen, die u.a. auch in der Politik begründet sind und nur begrenzt durch private Investitionen auszugleichen sind. Zum einen besteht deutlich mehr Wohnraumbedarf durch die seit Jahren steigenden Einwohnerzahlen Hamburgs, die sowohl auf die Attraktivität der Stadt bezüglich Freizeitwert, als auch Wirtschaftsstandort und damit auf attraktive Arbeitsplätze zurückzuführen ist. Zum anderen steigt der Wohnraumbedarf, da pro Bewohner immer mehr Wohnraum in Anspruch genommen wird. Ein weiterer Aspekt ist, dass durch Airbnb im Einzelfalle die Touristen quasi die Mieter "verdrängen".

Wohngipfel

Die Politik hat dieses Problem inzwischen auch erkannt. So hat Bundesinnen- und Bauminister Horst Seehhofer die Wohnungsfrage zu der sozialen Frage unserer Zeit erklärt. Die Bundeskanzlerin Angela Merkel hat einen Wohngipfel einberufen und verantwortliche Minister wie eben den Bauminister, den Finanzminister Olaf Scholz, die Justizministerin Katharina Barley sowie diverse Immobilien-, Wirtschafts- und Mieterverbände dazu eingeladen. Doch konkrete und innovative Lösungen wurden nicht erarbeitet. Finanzielle Erleichterungen wie Sonderabschreibungen für Mietwohnungsbau, Erhöhung und Verlängerung des Baukindergeldes, eine Verschärfung der Mietpreisbremse verbunden mit einer Kürzung der zulässigen Modernisierungsumlage sind einige politische Maßnahmen.

Die Verlängerung des Betrachtungszeitraumes für den Mietspiegel, der den Anstieg der Mietpreise verlangsamen soll, ist nach Ansicht der Alster-Terrain lediglich regulierend und gegebenenfalls eher kontraproduktiv, da er den Wohnungsbau nicht ankurbelt, sondern behindert, und das eigentliche Problem des Wohnraummangels nicht löst.

Positiver zu bewerten sind die auf dem Gipfel erarbeiteten Maßnahmen wie die Angleichung der Bauordnungen auf Bundesländerebene, so dass die Arbeit der Projektplaner erleichtert wird und Rechtsunsicherheiten minimiert werden. Doch leider wurde keine zeitliche Verbindlichkeit für die Umsetzung dieser Maßnahmen vereinbart.

Die Intention der Länder, die Rahmenbedingungen für das serielle und modulare Bauen zu verbessern sowie die Digitalisierung des Bauantrages sind weitere Maßnahmen, die den privaten Wohnungsbau zumindest vereinfachen sollen.

Ein wesentlicher Faktor, der den privaten Wohnungsbau ausbremst ist die unzureichende Ausweisung von Bauland. Dieser Punkt wurde leider nicht auf dem Gipfel thematisiert. Dafür wurde eine Expertenkommission einberufen. Da das knappe Bauland jedoch ein entscheidender begrenzender Faktor für die private Investition in Wohnraum ist, bleibt offen, ob diese Baulandkommission Ergebnisse erarbeitet, die den privaten Wohnungsbau entscheidend vorantreibt und so den Nachfrageüberhang an Wohnraum eindämmt. Das käme den Mietern ebenso zugute wie potentiellen Käufern, denn dann würden auch die Kaufpreise für Immobilien fallen, bzw. nicht weiter steigen.

Die o.g. staatlichen Subventionen wie Baukindergeld können dagegen bei gleichbleibendem, bzw. zu geringem Wohnraumangebot zu steigenden Immobilienpreisen und somit zu einem Verkäufer- und Vermietermarkt führen.

Öffentlicher Wohnungsbau

Neben dem privaten Immobilienmarkt und Wohnungsbau besteht auch die Alternative des öffentlichen Wohnungsbaus so wie es in Wien, Österreich vorbildlich gelungen ist.

Da es zu wenig soziale Wohnungsbauten gibt, stellt sich allerdings die Frage, ob Sozialwohnungen tatsächlich von denjenigen bewohnt werden, die auf diese Wohnungen angewiesen sind. Und hier weiß man, dass ein hoher Anteil der Sozialwohnungen von Bewohnern genutzt werden, die keineswegs staatlich subventionierte Wohnungen benötigen. Die Politik sollte daher überlegen, ob statt der Objektförderung beim Bau der Wohnungen lieber eine Subjektförderung derjenigen Mieter vorgenommen wird, die auf Sozialwohnungen angewiesen sind. Denn nur auf diese Weise werden die Wohnungen auf Dauer von denjenigen Mietern bewohnt, für die sie eigentlich vorgesehen sind.

Wohnungsanzahl durch Nachverdichtung steigern

Diese Alternative hat auch die Bundesregierung in Betracht gezogen und zum Ziel erklärt, bis 2021 1,5 Millionen Wohnungen zu bauen. Auf die Jahre heruntergebrochen heißt das, dass ab 2018 jährlich 375.000 neue Wohneinheiten errichtet werden. Dieses Ziel wurde 2017 bereits um 90.000 Wohnungen verfehlt. Aus der Tatsache, dass im Jahr 2017 die Bauanträge im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen sind, ist leider eher ein gegenläufiger Trend abzuleiten.

Einen negativen Trend weisen auch die sogenannten Nachverdichtungsmaßnahmen auf: Maßnahmen durch die an bestehenden Gebäuden zusätzlichen Wohnraum geschaffen wird. Gerade in Großstädten und Ballungsräumen liegt hier wegen des begrenzten Baulandes großes Potential, neuen Wohnraum zu schaffen. Laut einer Studie der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts könnten durch Dachausbau 1,5 Millionen zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden. Dieses Potential der Nachverdichtung hat auch die Alster-Terrain Baugesellschaft genutzt und somit hochwertigen, attraktiven Wohnraum in beliebten Stadtteilen in Hamburg geschaffen. Wegen der schwierigen und langwierigen Baugenehmigungsverfahren appelliert die Geschäftsführung von Alster-Terrain an alle Investoren, diese Chance zu nutzen um dem Wohnraummangel entgegen zu wirken.

Über die ALSTER-TERRAIN Bau- und Grundstücks GmbH & Co. KG

Die ALSTER-TERRAIN Bau- und Grundstücks GmbH & Co. KG wurde im Jahre 1972 gegründet. Im Laufe der Jahrzehnte wurde ein Portfolio von Gründerzeit- und Jugendstil-Mietshäusern erworben, die überwiegend in den zentrumsnahen Stadtteilen rund um die Hamburger Außenalster belegen sind. Es werden ausschließlich eigene Immobilien verwaltet oder solche, die der Inhaber-Familie gehören.

Nach dem Erwerb der einzelnen Häuser wurden diese modernisiert und saniert. Schwerpunkt der Arbeit ist der Erhalt und die Vermietung der Wohn- und Gewerbeflächen.

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