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Marktanalyse: Teuerung auf den deutschen Wohn- und Büroimmobilienmärkten wird vorerst anhalten
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Berlin (ots)
- Wohnen: Mietmärkte bleiben trotz höherer Neubautätigkeit
angespannt
- Büro: Leerstände auf den prosperierenden Flächenmärkten gehen
weiter zurückDie heute veröffentlichte vdp-Marktanalyse zum deutschen Immobilienmarkt zeigt, dass die hohe Nachfrage nach Wohn- und Büroimmobilien das Marktgeschehen nach wie vor bestimmt. Dabei hat der Neubau von Wohn- und Büroimmobilien im vergangenen Jahr kaum für Entlastung gesorgt.
Wohnen
Der vdp-Immobilienpreisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser legte 2018 um 8,2 % zu, die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um 5,8 %. Neben steigenden Einkommen und niedrigen Zinsen ist hierfür die hohe Verkaufszurückhaltung auf den Bestandsmärkten verantwortlich. So stagniert die Zahl der Transaktionen seit Jahren, während die Geldumsätze deutlich gestiegen sind.
Dr. Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung vdpResearch: "Die Motive dieser Verkaufszurückhaltung sind nicht eindeutig zu klären. Aufgrund der stark gestiegenen Preise bleiben Eigennutzer häufig in den eigenen vier Wänden wohnen, denn gerade in den stark nachgefragten Regionen fehlt es an alternativen Angeboten. Das gilt sowohl für den Miet- als auch für den Eigentumsmarkt. Auch für jene, die ihre Immobilie als Anlagegut betrachten, gibt es mit Blick auf fehlende Anlagealternativen gute Gründe, das Objekt im Bestand zu behalten."
Die angespannten Wohnungsmärkte sorgen derzeit für steigende Mieten, die niedrigen Zinsen für eine starke Nachfrage nach Wohneigentum als Lebensmittelpunkt und zur Kapitalanlage. Eine Entspannung ist kurzfristig nicht zu erwarten, da eine Ausweitung des Wohnungsangebotes nur sehr langsam erfolgen kann. "Problematisch ist das in erster Linie für Personen, die umziehen müssen oder eine Wohnung in den stark nachgefragten Regionen suchen. Für alle anderen - und damit den weitaus größeren Anteil der Bevölkerung - wird diese Entwicklung erst zeitlich verzögert auf die Bestandsmieten durchschlagen", so Eilers. Sofern die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verbleiben, geht Eilers vor dem Hintergrund der erwarteten wirtschaftlichen Entwicklung davon aus, dass der Anstieg der Preise an Dynamik verlieren wird und rechnet mit einem Preisanstieg in Höhe des Anstiegs der Mieten.
Büro
Die gute Beschäftigungsentwicklung sorgte im vergangenen Jahr für hohe Vermietungsleistungen auf dem Büromarkt. Da zugleich weniger Bürofläche neu entstanden ist als hätte vermietet werden können, gingen die Leerstände erneut zurück. Ende 2018 standen bundesweit weniger als 5 % des Büroflächenbestandes leer, in den sieben größten deutschen Büromärkten betrug die gewichtete Leerstandsquote im Jahresdurchschnitt 2018 nur noch rund 3 %. In den prosperierenden Ballungsgebieten gibt es damit auf dem Büroflächenmarkt so gut wie kein Angebot mehr. In der Folge legten die Büromieten 2018 nochmals deutlich zu und dürften auch 2019 weiter steigen, selbst für den Fall, dass die konjunkturellen Nachfrageimpulse in den nächsten Monaten schwach ausfallen sollten.
Parallel zu sinkenden Leerständen und steigenden Mieten hielt bei anhaltend niedrigen Zinsen die Nachfrage institutioneller Kapitalanleger nach Büroobjekten an. Die Folge waren fallende Anfangsrenditen und steigende Kapitalwerte. Inwieweit diese Entwicklung anhalten wird, ist offen. Eilers geht davon aus, dass der Cash-Flow, den Büroimmobilien im laufenden Jahr erwirtschaften höher sein wird als im vergangenen Jahr. In Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau spricht das auf Sicht für eine stabile Nachfrage nach Anlageobjekten auf den Büromärkten. "Es ist jedoch nicht abzuschätzen, wie lange das Niedrigzinsniveau anhalten wird. Und es fehlen Erfahrungswerte über die Auswirkungen langanhaltend niedriger Zinsen auf das Verhalten von Immobilieninvestoren auf den Büromärkten", sagte Eilers. Insgesamt agierten Investoren zuletzt vorsichtiger - das Tempo des Rückgangs der Anfangsrenditen hat sich etwas reduziert.
Über den Autor der Marktanalyse
Dr. Franz Eilers verantwortet den Bereich Immobilienmarktforschung der vdpResearch, des unabhängigen Analysehauses des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Vor seinem Wechsel zur vdpResearch leitete er die Abteilung Immobilienmarktforschung im Zentralbereich Bewertung und Consulting bei der HypoVereinsbank. Eilers analysiert regelmäßig für den vdp aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt. Mit seinem Team verantwortet er außerdem den vdp-Immobilienpreisindex, welcher Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen Bundesbank ist.
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