07.03.2005 – 09:01

Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)

Modernisierungsschub durch Gebrauchtkäufer
Bestandserwerb überflügelt Neubau von Wohneigentum - Breite Palette von Verbesserungsmaßnahmen

Berlin (ots)

- Bei freistehenden Eigenheimen sind Investitionsspielräume am
     größten 
   - Bundesregierung bestätigt: Eigenheimzulage trägt zu
     Aufwertung der Städte bei

Der Erwerb von Wohneigentum im vorhandenen Gebäudebestand
ist nicht nur ein Motor für die Vermögensbildung breiter
Bevölkerungsschichten und für mehr Sicherheit im Rentenalter. Er gibt
zugleich wichtige Impulse für die Modernisierung der Bausubstanz in
den Städten. In Westdeutschland geben nach Auskunft von LBS Research
71 Prozent der Gebrauchtkäufer neben dem Kaufpreis im Durchschnitt
18.000 Euro für den Ausbau, die Modernisierung, Instandsetzung oder
Schönheitsreparaturen aus. In den neuen Ländern investieren sogar 83
Prozent aller Altimmobilienerwerber in ihr Objekt, und zwar mit
36.000 Euro im Schnitt glatt das Doppelte. Dies ist das Ergebnis
einer repräsentativen Befragung von TNS Infratest bei
Wohneigentumserwerbern der Jahre 2001 bis 2003. (vgl. Grafik)

Wie die Infratest-Wohneigentumsstudie gezeigt hat (vgl.
LBS-Infodienst Wohnungsmarkt 13/1104), haben Bestandskäufer bei der
Schaffung von Wohneigentum in den letzten Jahren erstmals den Neubau
überflügelt. Immer mehr zieht es Erwerber dabei in die Stadt.
Lagevorteile und ein gewachsenes Umfeld mit guter Infrastruktur
spielen hier eine Rolle. Für die meisten Gebrauchterwerber ist
daneben aber auch der günstigere Preis ein ausschlaggebendes
Argument. Bei allen Wohneigentumskäufern der Jahre 2001 bis 2003
waren Neubauten in Westdeutschland mit 224.000 Euro im Schnitt rund
anderthalb mal so teuer wie Gebrauchtimmobilien (150.000 Euro). In
Ostdeutschland sind neue Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit
183.000 Euro sogar doppelt so teuer gewesen wie Objekte aus dem
Bestand (91.000 Euro).

Dass die Gebäudequalität der Gebrauchtobjekte in vielen Fällen
nicht mit dem aktuellen Neubaustandard vergleichbar ist und Anlass
für eine "Frischzellenkur" besteht, zeigt laut LBS Research die
Größenordnung der Bauinvestitionen in den Bestand, die von den
Käufern vorgenommen werden. Dabei reicht das Spektrum in
Westdeutschland von der wohnwertverbessernden oder energiesparenden
Modernisierung (bei 36 Prozent aller Gebrauchtkäufe) über reine
Instandhaltungsmaßnahmen (28 Prozent) und Schönheitsreparaturen (23
Prozent) bis zu An-, Um- und Ausbauten (16 Prozent). Lediglich 29
Prozent der Befragten haben - zumindest zunächst - keine
entsprechenden Maßnahmen durchgeführt.

Der vielfach größere Anpassungsbedarf im Häuser- und
Wohnungsbestand der neuen Länder kommt nach Angaben von LBS Research
darin zum Ausdruck, dass hier neben Modernisierungen (64 Prozent) und
Instandhaltungsmaßnahmen (45 Prozent) auch An-, Um- und Ausbauten mit
45 Prozent eindeutig größeres Gewicht haben. Demgegenüber entfallen
auf reine Schönheitsreparaturen 10 Prozent, und nur 17 Prozent
verzichteten ganz auf Bestandsverbesserungen.

Die unterschiedlichen Entscheidungsspielräume der Erwerber kommen
bei einer getrennten Betrachtung von Eigentumswohnungen und
Eigenheimen klar heraus: In West- und Ostdeutschland haben die neuen
Wohneigentümer "auf der Etage" lediglich in rund 60 Prozent der Fälle
den Erwerb mit Bestandsinvestitionen verbunden, wobei die
Schönheitsreparaturen einen deutlich größeren Anteil haben. Erwerber
von gebrauchten Eigentumswohnungen haben denn auch "nur" 9.000 Euro
(West) bzw. 12.000 Euro (Ost) in ihr Objekt investiert. Bei
freistehenden Eigenheimen liegen die Investitionssummen demgegenüber
zwei- bis dreimal so hoch, nämlich bei rund 23.000 Euro (West) bzw.
34.000 Euro (Ost). Dabei darf - so der Hinweis der LBS-Experten - die
durchschnittlich deutlich größere Wohnfläche dieser Objekte nicht
übersehen werden. Doch die geringeren Investitionssummen der
Reihenhauskäufer zeigten gleichfalls, dass die
Modernisierungsfreiheit und -bereitschaft in freistehenden
Eigenheimen objektiv offenbar am größten sei.

Dies gilt nach dem Ergebnis der Studie im übrigen auch für die
Planungen für die nächsten Jahre. So gaben lediglich rund 12 Prozent
aller Käufer von gebrauchten Eigentumswohnungen an, in den nächsten
zwei bis drei Jahren eine Modernisierung oder einen Ausbau ihrer
Wohnung zu planen. Eine entsprechende feste Investitionsabsicht gibt
es bei immerhin rund 30 Prozent der Reihenhauskäufer, aber bei fast
der Hälfte aller Erwerber von freistehenden Eigenheimen aus dem
Bestand.

Der nicht zuletzt politisch bedeutsame Zusammenhang von
Eigentumserwerb und Verbesserung des Wohnungsbestandes wird auch im
jüngsten städtebaulichen Bericht der Bundesregierung deutlich, wo es
im Kontext mit den Bestandsinvestitionen von Gebrauchtkäufern
wörtlich heißt: "Indirekt leistet die Eigenheimzulage damit einen
Beitrag zur städtebaulichen Aufwertung in den Kommunen." Die
LBS-Experten erinnern daran, dass dieser Sachverhalt im Grunde schon
eine über 25-jährige Tradition hat. Denn im Jahre 1977 wurde erstmals
die Wohneigentumsförderung nach § 7 b des Einkommenssteuergesetzes
auch auf den Erwerb aus dem Wohnungsbestand ausgedehnt, flankierend
zur Einführung einer bundesweiten Städtebauförderung in den 70er
Jahren. In der Folgezeit hat dies damals zur Rückkehr vieler
Wohneigentumsinteressen in die Städte geführt - und damit zu einer
Renaissance vieler gewachsener Quartiere beigetragen.

Die Entwicklung in den 80er und 90er Jahren zeigt jedoch zugleich,
dass es riskant wäre, bei der Wohneigentumsbildung allzu einseitig
auf die Bestände zu setzen. Nachdem Mitte der 80er Jahre - ähnlich
wie heute - viele Städtebauer und Wirtschaftsforscher dem
Wohnungsneubau ein zu geringes Gewicht beimaßen, kam es schon nach
kürzester Zeit wieder zu ausgeprägten Anspannungen auf den
Wohnungsmärkten bis hin zu akutem Wohnungsmangel in vielen Städten.
Ähnliches droht nach Auskunft von LBS Research auch jetzt wieder.
Denn der Neubau in Deutschland rutscht immer klarer unter die Marke
von 300.000 Wohneinheiten ab, die auch vom Bundesbauministerium als
mittelfristig notwendiges Mindestbauniveau für die Bautätigkeit
angesehen wird.

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Ivonn Kappel
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