Das beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt - Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt mit ungebremster Dynamik
Frankfurt (ots)
Nichts Neues an der Zinsfront. Auch auf der jüngsten Ratssitzung Mitte März hat die EZB weder geldpolitische Änderungen vorgenommen noch angekündigt. Damit bleibt es bei dem im Dezember 2016 festgelegten Fahrplan und der Fortsetzung des Anleihe-Ankaufprogramms bis mindestens Ende 2017. Argumente für die Fortsetzung dieser expansiven Geldpolitik liefert das Thema "Inflation". Hatten schon einige Experten vor stark steigenden Inflationsraten gewarnt, ist der Preisauftrieb in der EU zunächst einmal gestoppt, da die Basiseffekte in Bezug auf die Preisentwicklung bei der Energie ausgelaufen sind. Dennoch hatten höhere Inflationsraten - zusammen mit den positiven Konjunkturdaten - in den vergangenen Wochen dafür gesorgt, dass Bewegung in die Renditen von Staatsanleihen gekommen ist. So stieg die Rendite 10-jähriger deutscher Staatsanleihen bis auf knapp 0,5 % an. "Vor dem Hintergrund eines wieder rückläufigen Preisauftriebs erwarten wir aber keine weiteren signifikanten Renditesteigerungen. Schwankungen sind allerdings nicht ausgeschlossen. Viel wird im weiteren Verlauf des Jahres davon abhängen, wie die EZB sich ihre weitere Geldpolitik vorstellt, welche Ankündigungen sie im Hinblick auf eine sukzessive Normalisierung verlautbaren lässt und welche Störfeuer von jenseits des Atlantiks sowie von den anstehenden Wahlen in den beiden europäischen Schwergewichten Frankreich und Deutschland entfacht werden", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Tschammler weiter: "Bei einem weiteren Anstieg der Verzinsung für Staatsanleihen bleibt aus Immobiliensicht einerseits abzuwarten, ob sich institutionelle Investoren wieder vermehrt dem Anleihemarkt zuwenden. Das würde die Investmentnachfrage an den Immobilienmärkten zwar schwächen, diesen Effekt halten wir aber für verkraftbar. Denn damit würde auch etwas Druck von den Renditen vor allem von Core-Immobilien genommen werden. Außerdem wäre damit keinesfalls eine komplette Abkehr von der Assetklasse Immobilie verbunden. Zum anderen sorgen steigende Zinsen für eine Verkleinerung des Risikoabstandes zu Immobilienrenditen. Dieser Effekt wird verstärkt, wenn gleichzeitig auch die Immobilienrenditen weiter sinken. Und in der Tat ist der Renditeabstand im Verlauf der letzten drei Monate von rund 330 Basispunkten auf aktuell rund 300 Basispunkte gesunken, gleichwohl ein im historischen Vergleich nach wie vor attraktiv hoher Wert."
Transaktionsvolumen summiert sich auf 12,6 Milliarden
Der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ist im ersten Quartal 2017 auf jeden Fall mit ungebremster Dynamik aus den Startlöchern gekommen. Das Transaktionsvolumen der ersten drei Monate summierte sich auf insgesamt 12,6 Mrd. Euro. "Das ist das volumenmäßig beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt und gleichbedeutend einem Plus gegenüber dem ersten Quartal 2016 von fast 60 %", so Tschammler. Besonders erwähnenswert ist hierbei, dass dieses Ergebnis ohne eine einzige Transaktion im Milliardenbereich erreicht wurde. Der größte Abschluss des Quartals war der Verkauf eines deutschlandweiten Logistik-Portfolios für rund 975 Mio. Euro, gefolgt von Transaktionen allesamt unterhalb der 300 Mio.-Grenze. "Demgegenüber konnten wir eine außergewöhnliche Dynamik von Transaktionen zwischen 50 und 100 Mio. Euro beobachten. In dieser Größenordnung summierten sich die Transaktionen auf rund 3,2 Mrd. Euro", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. "Die allgemein und verstärkt in den letzten Wochen und Monaten beklagte Produktarmut im deutschen Markt können wir aktuell nicht mehr bestätigen. Weiterhin überwiegt zwar die Nachfrage und wahrscheinlich wäre das Transaktionsvolumen bei einem größeren Angebot noch höher ausgefallen, aber vermehrt nutzen Verkäufer die derzeit gute Marktlage, um sich von Immobilien zu trennen", so Tschammler. Und weiter: "Wichtig in diesem Kontext ist aber immer wieder die Feststellung, dass nicht alle am Markt gehandelten Produkte auch einen Käufer finden. Sicherheit, genaue Prüfung und solide Finanzierung sind nach wie vor Kennzeichen des deutschen Marktes, der sich zwar seit 2010 in einem steten Aufwärtstrend befindet, aber noch keine Anzeichen einer Trendumkehr oder gar einer Fehlentwicklung erkennen lässt."
In der Verteilung des Transaktionsvolumens zwischen Einzel- und Portfolioabschlüssen hat sich im ersten Quartal 2017 im Jahresvergleich kaum etwas geändert. Einzeltransaktionen machen rund 72 % des Volumens aus, entsprechend waren 28 % Portfoliotransaktionen. In der Rangfolge der 10 größten Transaktionen finden sich jeweils fünf Einzeldeals und fünf Portfolios. Dennoch fiel das Wachstum im 12-Monatsvergleich bei Portfoliotransaktionen deutlich höher aus; deren Volumen hat sich mehr als verdoppelt.
Unterdurchschnittliches Wachstum in den Big 7 - Dynamik am Rhein
In der Gesamtstatistik des ersten Quartals 2017 entfielen auf die sieben großen deutschen Investmentmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart aggregiert rund 46 % des deutschlandweiten Transaktionsvolumens (5,8 Mrd. Euro). In Bezug auf das Volumen sind das zwar 44 % mehr als noch im ersten Quartal 2016, aber das unterdurchschnittliche Wachstum macht sich beim Blick auf den relativen Anteil bemerkbar. Dieser sank nämlich um 5 %-Punkte auf aktuell 46 % oder anders gesagt, der Anteil der nicht A-Städte am bundesweiten Transaktionsvolumen hat in den vergangenen 12 Monaten zugelegt. "Ursächlich hierfür sind Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich im abgelaufenen Quartal. Ob sich diese aktuelle Bestandsaufnahme als Trend und damit als Risikoausweitung in den nächsten Quartalen verfestigt, bleibt aber noch abzuwarten", so Scheunemann.
Im Ranking der Big 7 hat es erneut eine Wachablösung gegeben und München hat den führenden Platz als Investmenthauptstadt wieder inne. Rund 1,6 Mrd. Euro wurden in der bayrischen Landeshauptstadt investiert, 47 % mehr als noch im ersten Quartal 2016. Knapp dahinter Berlin mit 1,5 Mrd. Euro. Kein Zufall, dass beide Städte auch innerhalb der Top 10 Transaktionen jeweils dreimal vertreten sind. Die größten Sprünge im 12-Monatszeitraum machten allerdings Köln und Düsseldorf. Hier haben sich die Transaktionsvolumina um fast 260 % auf 610 Mio. Euro bzw. um 108 % auf 520 Mio. Euro erhöht. Recht deutlich zurückgegangen ist dagegen das Volumen in Hamburg und Stuttgart. In beiden Städten machte sich das Fehlen von großvolumigen Abschlüssen besonders bemerkbar. "Bei all den Analysen darf nicht vergessen werden, dass es sich nur um eine statistische Momentaufnahme von einem Quartal handelt. Es befinden sich zahlreiche Portfolios und Einzelobjekte aus allen Assetklassen in der Vermarktung oder stehen kurz davor, so dass sich Rangfolgen und Anteile im weiteren Verlauf des Jahres noch verändern können. Aus unserer Sicht wird aber die Dominanz der Big 7 in Bezug auf großvolumige Transaktionen vor allem im Bürosektor bestehen bleiben. Und es wird trotz der gestiegenen Preise keinen "Run" auf Objekte außerhalb der etablierten Märkte geben. Dennoch erwarten wir im weiteren Jahresverlauf ein steigendes Interesse für nicht A-Städte aufgrund der höheren erzielbaren Renditen", so Scheunemann.
Laufen Logistikimmobilien Einzelhandel den Rang ab?
Büroimmobilien erfreuten sich auch zu Beginn des Jahres größter Beliebtheit bei den Investoren. Rund 5,2 Mrd. Euro wurden in diese Assetklasse investiert, das sind 41 % des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens. Es folgen Einzelhandelsobjekte mit 18 % (2,3 Mrd. Euro) und dann schon Lager-/Logistikimmobilien mit einem Anteil von 16 % (2 Mrd. Euro). Das von Investoren in diesen Sektor investierte Kapital hat sich um 140 % im Vergleich zum ersten Quartal 2016 signifikant erhöht. Die teilweise nachlassende Dynamik des Vermietungsmarktes im stationären Einzelhandel scheint nicht ohne Spuren am Investmentmarkt vorbeizugehen. "Ein Ende des langjährigen Mietwachstums scheint in vielen Städten erreicht und in der Weise, wie E-Commerce negativ auf die Performance von Einzelhändlern wirkt, so positiv sind die Auswirkungen auf die Logistik mit neuen Standort- und Flächenanforderungen", so Scheunemann. Mischgenutzte Immobilien mit Kombinationen von z.B. Büro und Einzelhandel oder Büro und Wohnen machen rund 11 % des Transaktionsvolumens aus, Hotels knapp 9 %. Die restlichen 5 % entfallen auf Entwicklungsgrundstücke oder Spezialimmobilien.
Druck auf die Renditen hält unvermindert an
Die starke Nachfrage hat dafür gesorgt, dass die Anfangsrenditen auch zum Jahresbeginn weiter gesunken sind. Im Mittel über alle Big 7 gaben die Spitzenrenditen für Büroimmobilien gegenüber dem vierten Quartal 2016 um 9 Basispunkte und gegenüber dem ersten Quartal 2016 um 66 Basispunkte auf 3,47 % nach. Damit sind Büroimmobilien erstmals teurer als High Street Einzelhandelsimmobilien, für die die Rendite im Schnitt über alle sieben Hochburgen bei 3,48 % liegt.
"Zumindest bis zum Ende des Jahres sehen wir keine Trendumkehr. Büroimmobilien werden sich weiter verteuern und nochmals um voraussichtlich 15 Basispunkte nachgeben. Gepaart mit dem prognostizierten Mietwachstum ergeben sich auch für die Kapitalwerte neue Rekordmarken. So wird ein Quadratmeter Top-Bürofläche im Schnitt über alle sieben Hochburgen am Ende des Jahres 10.500 Euro kosten, ein Anstieg von 11 % gegenüber 2016", so Tschammler. Mittlerweile haben die Spitzenrenditen aller Städte der Big 7 "Drei" vor dem Komma und der anhaltende Druck ist allem in denjenigen Büromärkten zu spüren, in denen sich die Leerstandsquoten in Richtung 4 % oder darunter entwickeln.
Die Renditekompression trifft neben Büroimmobilien in etwas abgeschwächter Form nur noch auf Lager-/Logistikimmobilien zu. Erstmals sanken die Renditen unter die 5 %-Marke und erreichten 4,91 % im Schnitt über alle sieben Logistikregionen. Einzelne Fachmärkte gaben um 5 Basispunkte auf 5,40 % nach, während für Shopping Center und für Fachmarktzentren nach wie vor 4,00 % bzw. 4,90 % aufgerufen werden.
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