Am Bürovermietungsmarkt werden umzugswillige Unternehmen aufgrund geringer Verfügbarkeit an geeigneten Flächen ausgebremst
Frankfurt (ots)
Die Ergebnisse zahlreicher Konjunkturumfragen zu Beginn des Jahres zeitigten eher gedämpfte Erwartungen und die jüngsten Ankündigungen des amerikanischen Präsidenten zu Strafzöllen dürften kaum zu deren Aufhellung beitragen. Davon unabhängig zeigen die meisten wirtschaftlichen Indikatoren nach wie vor nach oben und stützen die aktuell sehr positiven Konjunkturprognosen für das Gesamtjahr. Das BIP soll laut Consensus Economics um 2,4 % wachsen, nach 2,2% 2017. Auch der Arbeitsmarkt sendet weiterhin positive Signale, die Arbeitslosenquote ist im März auf 5,5 % zurückgegangen und soll bis Ende des Jahres auf 5,3 % sinken. Allerdings bremst der signifikante Fachkräftemangel vieler Branchen und Unternehmen geplante Geschäftsexpansionen aus. In der jüngsten ifo-Managerbefragung gaben 73 % der Unternehmen an, der Fachkräftemangel sei das aktuell größte Risiko für die deutsche Konjunktur, erst deutlich dahinter folgen "überzogene Lohnabschlüsse" (49 %) und "global zunehmender Protektionismus" mit 44 %. "Letzterer hat zwar kurzfristig keine negativen Auswirkungen auf die Konjunktur, langfristig drohen aber massive Behinderungen im globalen Handel mit entsprechend negativen Folgen vor allem für exportorientierte Länder wie China oder Deutschland", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Ein weiteres Risiko stellt die aktuelle hohe Auslastungsquote der deutschen Wirtschaft dar. Und interessanterweise zeigt sich diese am deutlichsten in der Bauwirtschaft. In diesem Bereich wird nach Einschätzung der Wirtschaftsinstitute die Wirtschaftsleistung wohl nicht weiter zulegen, sondern auf dem (hohen) Niveau des Vorjahres bleiben. "Dennoch erscheinen aufgrund teilweise extremer Engpässe in der Konsequenz steigende Baupreise realistisch und könnten so auch den teilweise dringend benötigten Neubau auch für Gewerbeimmobilien weiter ausbremsen", betont Timo Tschammler.
Trendwende oder Zwangspause beim Umsatz? Volumen um 15 % niedriger
Die positiven Arbeitsmarktentwicklungen schlagen sich unmittelbar am Büroimmobilienmarkt nieder. So stieg die Zahl der Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor im 12-Monatsvergleich deutschlandweit um rund 230.000. Umgerechnet in zusätzlich benötigter Bürofläche entspricht das einem Zusatzbedarf von rund 5,8 Mio. m², davon allein in den Big 7 rund 2 Mio. m². Wenn man bedenkt, dass der Büroflächenbestand im gleichen Zeitraum um lediglich knapp 270.000 m² angewachsen ist (Neubauten von 820.000 m² standen Bestandsabgänge in Höhe von 550.000 m² gegenüber), ist es nicht verwunderlich, dass aufgrund dieses Angebots-/Nachfrage-Missverhältnisses die Leerstände weiter sinken. "Und ein weiter sinkender Leerstand muss in der Konsequenz irgendwann auch einmal Auswirkungen auf die Nachfrage haben. So gesehen ist das Umsatzminus von 15 % gegenüber dem 1. Quartal 2017 auch nicht sonderlich überraschend und aus unserer Sicht nicht als Trendwende einer generell rückläufigen Nachfrage zu sehen. Im Gegenteil, viele umzugswillige Unternehmen werden aufgrund der geringen Verfügbarkeit an geeigneten Flächen ausgebremst und quasi gezwungen, auslaufende Mietverträge in ihren bestehenden Flächen zu verlängern", kommentiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Aggregiert über alle sieben Immobilienhochburgen wurden zwischen Januar und März knapp 900.000 m² vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Immerhin liegt dieses Ergebnis noch um gut 5 % über dem langjährigen Mittel seit dem ersten Quartal 2010.
Wie in jedem Quartal des gesamten letzten Jahres führen auch in den ersten drei Monaten 2018 München und Berlin mit 230.000 m² bzw. 190.000 m² die Rangliste an. Beide mussten allerdings Federn lassen: in München betrug der Rückgang im Jahresvergleich knapp 12 %, in der Hauptstadt knapp 17 %. Die kräftigsten Einbußen mussten Hamburg (- 41 %), Köln und Düsseldorf mit jeweils rund einem Drittel hinnehmen. Positive Meldungen dagegen kamen aus Frankfurt und Stuttgart, hier verbesserten sich die Umsatzzahlen um 31 % bzw. 21 %.
"Das Thema Brexit hat angesichts der noch immer nicht klaren Austrittskonditionen etwas an Strahlkraft verloren. Zudem scheint es so zu sein, dass sich viele Banken mit einer 'Rückkehr von der Abkehr' beschäftigen. Fakt ist, es gibt aktuell in Europa keinen eindeutigen Gewinner und keinen Büromarkt, der bislang signifikant durch den Brexit profitieren konnte. Wenn London verlassen wird, dann nicht en bloc. Vielmehr werden bestehende Arbeitskräfte auf unterschiedliche Standorte verteilt und so hält sich auch in Frankfurt der bislang zu messende Effekt in Grenzen. Eine aktuelle Umfrage von Reuters unter rund 120 Finanzunternehmen hat ergeben, dass verteilt über die nächsten Jahre max. rund 5.000 neue Arbeitsplätze in der Hessenmetropole entstehen könnten", so Timo Tschammler.
Die Nettoabsorption fiel mit rund 37.000 m² zwischen Januar und Ende März recht bescheiden aus und war in drei Hochburgen sogar negativ. "Dies mag angesichts der sinkenden Leerstände überraschen. Das starke Umsatzvolumen des letzten Jahres macht sich aber offensichtlich in jetzt statt findenden Umzügen bemerkbar. Zwar gehen die hinterlassenen Flächen statistisch in den Leerstand ein. Dass dieser trotzdem gesunken ist, lag daran, dass bei vielen leer stehenden Bürogebäuden mit einer Sanierung begonnen wurde und einige Gebäude einer anderen Nutzung zugeführt oder sogar ganz abgerissen wurden. Tatsächlich sank auch der Bürobestand in der Aggregation über alle sieben Hochburgen im Vergleich zum Vorquartal. An dem Fakt, dass die Verfügbarkeit von guten Flächen in adäquaten Lagen ein Problem für Nutzer bleibt, kann das aber nicht rütteln", so Helge Scheunemann. Und weiter: "Selbst wenn die Projektpipeline wieder anziehen sollte mit entsprechend verfügbaren Flächen, sind diese in vielen Fällen nur zu sehr hohen Mietpreisen zu haben und insofern nicht für alle Nutzergruppen geeignet. In der Konsequenz können gerade viele Großanfragen nicht bedient werden und enden häufig in Bestandsverlängerungen. Das ist genau der Grund, weshalb das Thema 'Flexible Office Space' derzeit so aktuell ist. Deren Betreiber sondieren weiterhin stark die Lagen der Big 7. Dabei geht es sowohl um Expansion bereits am Standort ansässiger Unternehmen als auch um den Markteintritt von neuen Betreibern in Deutschland."
"Für die kommenden Quartale rechnen wir in Folge der guten Konjunktur und des florierenden Arbeitsmarktes mit einer weiterhin hohen Anfragedynamik. Mehr denn je werden sich diese Anfragen allerdings nicht mehr 1:1 in konkrete Vermietungstransaktionen niederschlagen. Zu stark verhindert die mangelnde Produktauswahl den Abschluss von umsatzrelevanten Mietverträgen. Insofern gehen wir davon aus, dass das Vorjahresvolumen nicht erreicht wird, der Umsatz sich deutlich unter 4 Mio. m² bewegen wird", betont Timo Tschammler.
Leerstand sinkt weiter und tendiert in Richtung 4 %
Erneut weist der Leerstand nur in eine Richtung: nach unten. Die Leerstandsquote in den Big 7 lag Ende März bei 4,5 % und damit nochmals fast 20 Basispunkte unter der Quote drei Monate zuvor. Absolut gesehen stehen damit in den Big 7 kumuliert nur noch 4,18 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung, 15 % weniger als noch vor einem Jahr. In sechs der sieben Hochburgen fiel der Leerstandsrückgang zweistellig aus, lediglich in Düsseldorf blieb er nahezu konstant. "Man kann es nicht oft genug wiederholen: das ist dramatisch und weder förderlich für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer Stadt, noch für die weitere Mietpreisentwicklung, deren Anstieg sich nicht mehr nur an der Nachfrage orientiert, sondern immer stärker ein Resultat mangelnder Verfügbarkeit ist", betont Timo Tschammler.
Eine Trendwende ist aktuell nicht in Sicht. Auf 4,3 % soll die Leerstandsquote in den kommenden neun Monaten absinken. "Wenn wir den Konjunkturprognosen Glauben schenken, werden die positiven Unternehmensdaten zumindest auch 2019 noch anhalten und weiter Druck auf die Büromärkte ausüben. Gleichzeitig besteht wie schon erwähnt in der Bauindustrie Vollauslastung. Nur scheint die zumindest den Büroneubau auszusparen: auch im abgelaufenen Quartal wurden nur knapp 161.000 m² fertig gestellt, 20 % unter dem Volumen im Vergleichszeitraum des Vorjahres", so Tschammler weiter. Und Scheunemann ergänzt: "Nutzer, die aufgrund ihrer Größe und Marktposition die Möglichkeit haben, bereits in Projekten Verträge abzuschließen, werden dies auch weiterhin tun. Insofern steht auch 2018 unter dem Aspekt des 'Forward rentings'. Auf der anderen Seite werden sich Nutzer mit kleineren Flächenbedarfen, die sich räumlich verändern wollen oder müssen, stärker hin zu flexiblen Büroanbietern/Coworking-Betreibern orientieren."
Neubauvolumen nicht so stark wie erwartet
Nachdem im ersten Quartal deutlich weniger Flächen fertig wurden als ursprünglich erwartet, steht zu befürchten, dass auch für das laufende Jahr weitere Verschiebungen das Neubauvolumen dämpfen werden. Aus gegenwärtiger Sicht sollen noch weitere rund 900.000 m² bis Ende des Jahres fertig gestellt werden, damit läge das Volumen in 2018 zwar über dem in 2017; die noch vor drei Monaten angepeilten 1,3 Mio. m² scheinen aber nicht mehr realisierbar zu sein. "Die Vollauslastung der Baubranche schlägt sich damit offensichtlich auch in Verzögerungen von bereits konkreten Projekten nieder. Und die zweite schlechte Nachricht für umzugswillige Nutzer: Von den in diesem Jahr noch erwarteten 900.000 m² sind aktuell nur noch 274.000 m² verfügbar, das sind rund 30 %. Damit hat sich der kleine Lichtblick in Bezug auf das Angebot, den wir noch im letzten Quartal identifiziert hatten, zu Beginn des neuen Jahres schon wieder verabschiedet: Die mangelnde Auswahl an freien Flächen wird auch weiterhin das Hauptproblem des deutschen Büromarktes bleiben", so Tschammler.
Mietpreisanstieg setzt sich fort mit starker Dynamik in Berlin und Stuttgart
Trotz des Umsatzrückgangs zu Beginn des Jahres hat sich das Mietpreiswachstum fortgesetzt. "Dies schlägt sich nicht überall in einer Erhöhung der Spitzenmiete nieder, sondern kann auch in Teilmärkten stattfinden, in denen Neubauentwicklungen entstanden sind oder entstehen werden oder in denen das Angebot an verfügbaren Flächen extrem niedrig ist", so Scheunemann. Überhaupt scheine die aktuelle Mietpreisphase stärker angebots- als nachfrageorientiert zu sein. So sank beispielsweise der Umsatz in Berlin im ersten Quartal um fast 17 %, die Spitzenmiete zog aber um einen weiteren Euro auf 31 Euro/m²/Monat an, eine deutliche Reaktion auf das weitere Absinken der Leerstandsquote. Gleichzeitig stiegen in den letzten drei Monaten auch in neun von 16 Berliner Teilmärkten die Spitzenmieten. Eine ähnliche Entwicklung mit Mietsteigerungen in zahlreichen Teilmärkten der Stadt ist auch in Stuttgart, dem Markt mit der aktuell niedrigsten Leerstandsquote, zu beobachten. Auch in der 12-Monats-Rückschau wurde in diesen beiden Märkten das stärkste Mietwachstum der Big 7 registriert mit fast 11 % in Berlin und 7 % in Stuttgart.
Der JLL-Spitzenmietpreisindex für die Big 7 hat Ende März 2018 196,1 Punkte erreicht und damit den höchsten Wert seit dem dritten Quartal 2001. Im Einjahresvergleich ergibt sich damit ein Plus von 4,3 %. "Bis Ende des Jahres rechnen wir mit einem weiteren Anstieg im Index auf dann 200,7 Punkte, entsprechend einem Plus auf Jahressicht von 3,2 %", so Scheunemann.
Timo Tschammler betont abschließend: "2018 bleibt ein Jahr hoher Nutzernachfrage. Wichtig wäre, dass die für die kommenden Jahre geplanten Neubauprojekte auch tatsächlich realisiert werden und die bereits im Bau befindlichen Projekte ihren Zeitrahmen einhalten. Der Büromarkt benötigt die neu entstehenden Flächen dringendst. Es wäre den Aktivitäten abträglich, wenn sich die Flächenknappheit noch weiter verschärfen würde."
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