Europäischer Büro-Nutzermarkt performt stark - Mangel an verfügbaren Flächen limitierender Faktor für Umsatzvolumen
Frankfurt (ots)
Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* ist im vierten Quartal 2018 um 1,5 % gegenüber dem Vorquartal gestiegen, im 12-Monatszeitraum um 5,5%
- Mit 13,5 Mio. m² bewegt sich der europäische Büroflächenumsatz
2018 nahezu auf dem Niveau des Vorjahres
- Die gemittelte Leerstandsquote für Büroflächen ging im 4.
Quartal 2018 um 10 Basispunkte weiter zurück. Mit 6,3 % erneut
niedrigster Stand seit 2002Die europäische Wirtschaft leidet unter anderem unter den von den USA ausgehenden Handels-Turbulenzen. 2018 haben sich die Aktivitäten verlangsamt und die Erwartungen wurden, wenngleich noch moderat, zurückgefahren. Gemessen am BIP werden Deutschland und Frankreich, die beiden kontinentaleuropäischen Länder mit der höchsten Wirtschaftsleistung, 2019 einen Rückgang des Wirtschaftswachstums verzeichnen, bleiben aber gegenüber dem Niveau der letzten 10 Jahre robust. Die jüngsten Entwicklungen im Zusammenhang mit dem geplanten Brexit (Ablehnung des Brexit-Deals der Premierministerin im britischen Unterhaus, das gescheiterte Misstrauensvotum) verstärken die Unsicherheiten. Es könnte einige Jahre dauern, bis die Ausgestaltung der neuen Beziehung zwischen Großbritannien und EU endgültig festgelegt ist.
Büromieten weiter gestiegen - Bis 2023 Wachstum mit jährlich durchschnittlich 2,1 % prognostiziert
Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im 4. Quartal 2018 um 1,5% gegenüber dem vorangegangenen Quartal zu. Der 5-Jahreschnitt lag bei +2,8 %. 13 der 24 Index-Städte notierten dabei ein Mietpreiswachstum. Mit 5,5% liegt der jährliche Mietpreiszuwachs in Gesamteuropa weiterhin deutlich über dem Fünf- bzw. Zehn-Jahres-Durchschnitt von + 2,8 % bzw. + 1,1 %.
Für die 20 westeuropäischen Indexstädte bilanziert ein Zuwachs von 6,0 %, für die mittel- und osteuropäischen Märkte ein Plus von 1,9 %. Das seit geraumer Zeit bestehende Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Flächenangebot in Form eines hohen Nachfrageüberschusses hat bereits seit 2010 zu steigenden Mietpreisen in den deutschen Immobilienhochburgen geführt. Auch im letzten Quartal kletterten die Spitzenmieten noch einmal nach oben, angeführt von Berlin (+4,6% gegenüber Q3 auf 408 Euro/m²/Jahr), Hamburg (+3,7% auf 336 Euro/m²/Jahr), München (+2,6% auf 468 Euro/m²/Jahr) und Frankfurt (+2,6% auf 480 Euro/m²/Jahr). Im 12-Monatsvergleich betrug der Anstieg in der Aggregation über alle Big 7 hinweg 6,4%. Spitzenreiter war Berlin mit einem Plus von 13,3%, entsprechend dem europaweit höchsten Anstieg. Auch 2019 wird das Wachstum - dann allerdings mit verminderter Stärke (3,5 % aggregiert über die Big 7) anhalten.
Mehr zahlen mussten Nutzer von Spitzenflächen auch in weiteren neun Index-Märkten, dazu zählten Lyon (+3,2% gegenüber Q3 2018), Paris (+1,3% auf 810 Euro/m²/Jahr), Luxemburg mit dem höchsten Quartalswachstum (6,4% gegenüber Q3), gepaart mit einer Leerstandsquote von nur noch 3,4%.
Die sich spätzyklisch erholenden Städte entwickeln sich, wenngleich von niedrigem Niveau ausgehend, immer besser; Madrid etwa mit einem Plus von 1,5% (gegenüber Q3 2018, + 10,4 % im Jahresverlauf 2018 gegenüber 2017) und Barcelona (+1,0%, im Jahresverlauf + 8,6 % ). Bemerkenswert performt hat auch Budapest (+4,2%, im Jahresverlauf +11,1 %), Prag (+2,4% gegenüber Q3 2018 und im Jahresverlauf).
In elf Index-Städten blieben die Spitzenmieten in den letzten drei Monaten 2018 unverändert, darunter Amsterdam, das eine Reihe von Mietsteigerungen in den letzten zwei Jahren erlebt hatte und Ende 2018 bei 425 Euro/m²/Jahr notiert, genauso wie in London nach einem Quartalszuwachs von 4,5% auf 1.379 Euro/m²/Jahr zwischen Juli und Ende September. In anderen Märkten Großbritanniens legten die Mieten durch Angebotsengpässe und solide Nutzeraktivitäten zu, in Manchester um 2,9% gegenüber Q3 2018, Leeds (+1,7%) und der Western Corridor (+1,1%).
Wenngleich Büro-Projektentwicklungen in den nächsten zwei Jahren Fahrt aufnehmen werden, geht JLL davon aus, dass das europäische Büro-Mietpreiswachstum im positiven Bereich bleibt. Das jährliche Wachstum dürfte in den nächsten fünf Jahren durchschnittlich bei 2,1% liegen. Robuste Nachfrage, Vorvermietungsaktivitäten und ein nach wie vor relativ niedriges Niveau an spekulativen Fertigstellungen werden die Mieten stützen.
Zweitbestes Umsatzergebnis seit 2007
Im Gesamtjahr lag der Büroflächenumsatz in Europa 2018 mit rund 13,5 Mio. m² nur 2% unter dem Rekordergebnis von 2017 (13,7 Mio. m²), stellt damit das zweitbeste Jahresergebnis seit 2007 dar. Die Nachfrage konnte vielerorts allerdings nicht bedient werden, da sich viele Märkte mit einem Rekordtief bei den Leerständen konfrontiert sehen. Das machte sich in den normalerweise stärksten letzten drei Monaten eines Jahres bemerkbar: der Rückgang gegenüber dem Vorjahr lag bei 18 %. Ein Ausweis für die Stärke des Büro-Nutzermarktes zeigt der Blick auf die Netto-Absorption: die ist europaweit im 4. Quartal um 54% auf 1,88 Mio. m² gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der Fünf- bzw. Zehn-Jahresschnitt bewegt sich bei 12,4 Mio. m² bzw. 11,3 Mio. m².
In der Hälfte der Indexmärkte gab es 2018 Umsatzzuwächse, am stärksten in Rotterdam mit 119 %. Sechs weitere Märkte kamen auf untere zweistellige Zuwachsraten, darunter die Zweit- und Drittplatzierten Lyon und Prag mit 24% bzw. 22%. Unter 10 % liegen weitere sechs Märkte, darunter mit Düsseldorf auch die einzige deutsche Immobilienhochburg, deren Umsatzvolumen höher ausfiel als 2017.
Zwar wird sich auch 2019 der europäische Büronutzermarkt insgesamt solide entwickeln, das Umsatzvolumen dürfte aber vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen und politischen Unwägbarkeiten die beiden Vorjahresvolumina nicht erreichen. Mit unter 13 Mio. m² wäre der Zehn-Jahresschnitt aber um ca. 13 %, der Fünf-Jahresschnitt um 8 % getoppt.
Für die sieben deutschen Immobilienhochburgen ist 2018 ein Büroflächenumsatzvolumen von knapp 4 Mio. m² zu notieren, Platz zwei hinter dem Rekordjahr 2017. Angeführt wird die Umsatzstatistik von München und Berlin. In der bayerischen Landeshauptstadt wurde die Millionen-Schallmauer mit 975.000 m² wieder knapp verpasst, der Rückgang gegenüber 2017 fiel mit 2% relativ milde aus. Etwas deutlicher reduzierte sich der Umsatz in der deutschen Hauptstadt. Die knapp 842.000 m²entsprechen einem Rückgang von fast 11% gegenüber 2017, getoppt von Stuttgart (-16%). Kein Zufall, dass in beiden Märkten mit 2,0 % bzw. 2,2 % die geringsten Leerstandsquoten zu notieren sind.
Der an sich moderate Umsatzrückgang für die Big 7 von 6,5 % ist weiter zu relativieren: Er ist angesichts des Beschäftigungswachstums nicht auf eine nachlassende Expansionstätigkeit oder eine erlahmte Umzugsbereitschaft der Unternehmen zurückzuführen. Vielmehr konnten einige geplante Umzüge aufgrund eines nicht vorhandenen Angebotes an passenden Büroflächen nicht realisiert werden. Diesen Zusammenhang belegt auch die gestiegene Nettoabsorption, die sich im Gesamtjahr und in der Aggregation über die Big 7 auf 1,2 Mio. m² belief. Sie liegt damit noch einmal um 10% über dem Vorjahresniveau und gleichzeitig auf dem höchsten Stand der letzten fünf Jahre - trotz steigender Flächeneffizienz bei Neuanmietungen und folglich weniger Fläche pro Arbeitsplatz.
Der Büronutzermarkt in London erweist sich als widerstandsfähig, der Gegenwind im Zusammenhang mit dem Brexit wurde auch im letzten Quartal 2018 gelassen hingenommen: ein Plus von 4% schlug zu Buche und führte letztlich zu einem Plus des Umsatzvolumens für das Gesamtjahr 2018 von 2%.
Unterm Strich leichte Einbußen musste der Büroflächenumsatz in Paris hinnehmen. Das Minus von 27% zwischen Oktober und Ende Dezember konnte vom starken ersten Halbjahr nicht ganz ausgeglichen werden. Für 2018 schlägt ein Rückgang von 5% zu Buche. Auch in der französischen Hauptstadt mangelt es an adäquatem Angebot. Die analysierten mittel- und osteuropäischen Märkte zeigten 2018 gegenüber dem Vorjahr durchweg Wachstumsraten, angeführt von Prag (+22% gegenüber Vorjahr), Warschau (+11%) und Budapest (+5%).
Deutlicher Anstieg der Bürofertigstellungen wird die Angebotsengpässe nicht auffangen können
Die Angebots-Pipeline nimmt europaweit weiterhin an Fahrt auf: die Büro-Fertigstellungen lagen im 4. Quartal bei ca. 1,6 Mio. m². Summiert ergibt sich für die 12 Monate 2018 ein Fertigstellungsvolumen von 4,3 Mio. m². Damit ist das Niveau des Vorjahres wieder erreicht, der Fünf-Jahresschnitt egalisiert. Unterschritten ist mit 12% der Zehn-Jahresdurchschnitt. Die meisten Fertigstellungen gab es in Paris mit 722.000 m², London (338.000 m²) und in Moskau (334.000 m²).
Für 2019 und 2020 rechnet JLL mit Büro-Fertigstellungsvolumina von rund 6,0 Mio. m² bzw. 6,7 Mio. m². Zwar entsprechen diese Zahlen einem deutlichen Anstieg, in Anbetracht niedriger Leerstandsquoten sind die Größenordnungen aber nicht übertrieben, die Angebotsengpässe in vielen europäischen Märkten können damit voraussichtlich nicht aufgefangen werden.
Mit 6,3 % ist die aggregierte europäische Leerstandsquote auf dem Büroimmobilienmarkt um weitere zehn Basispunkte gesunken, dem niedrigsten Stand seit dem 3. Quartal 2002. In 19 der 24 Index-Städte war im 4. Quartal ein Rückgang der Quote zu notieren, am stärksten in Warschau (-210 Basispunkte auf 7,9%), Dublin (-130 Basispunkte auf 7,4%), Amsterdam (-110 Basispunkte auf 3,5%) und Berlin (-70 Basispunkte auf 2,0%). In der deutschen Hauptstadt bewegt sich die Leerstandsquote auf dem europaweit niedrigsten Stand, in Mailand mit 12,9 % auf dem höchsten.
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.
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