Premium-Büroflächen bleiben trotz Pandemie gefragt - Unterschiedliche Mietpreisentwicklungen in den teuersten Lagen - JLL untersucht weltweit 100 Märkte
Frankfurt (ots)
Premium-Büroflächen erweisen sich im aktuellen Abschwung als bislang widerstandsfähiger als das A-Büroflächen-Segment insgesamt. Laut dem globalen "Premium Office Rent Tracker" von JLL sind die Mieten für Premium-Büroflächen in den wichtigsten Büromärkten gegenüber dem Vorjahr in lokaler Währung lediglich um durchschnittlich minus 3,0 Prozent gesunken, gegenüber einem Rückgang der effektiven Nettomieten auf dem gesamten Büroflächenmarkt im A-Segment um minus 5,2 Prozent[1]. "Diese Entwicklung bestätigt die weiter andauernde 'Flucht in Qualität'. Im Zuge der Anpassung von Büroflächen-Anforderungen an eine 'neue Normalität' gewinnen Qualitätskriterien nutzerseitig nämlich eine immer größere Relevanz", so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy.
Asien nach wie vor dominant - Hongkong-Central behält nur noch knapp seine Spitzenposition
Die Büro-Gesamtkosten[2] in den teuersten Büro-Teilmärkten weltweit sind im Vergleich zu 2019 in vielen Märkten gesunken oder konstant geblieben. Trotz eines starken Rückgangs um über 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr bleibt Hongkong-Central (2.584 USD / m² / Jahr) auch 2020 der weltweit teuerste Büro-Teilmarkt. Die Mietpreisentwicklung in New York-Midtown (Platz 2 mit 2.531 USD / m²/ Jahr) zeigt dagegen 2020 aufgrund von Fertigstellungen im Premiumsegment einen Aufwärtstrend. Infolgedessen hat sich der Abstand zwischen Hongkong-Central und New York-Midtown innerhalb eines Jahres deutlich verringert: von rund 50 Prozent auf 2 Prozent. Zur globalen Top 5 gehören noch die Finance Street von Peking (2.070 USD / m² / Jahr), das Londoner West End (2.038 USD / m² / Jahr) und - mit deutlichem Abstand - Tokio Marunouchi (1.827 USD / m² / Jahr).
6 der 10 teuersten Büromärkte weltweit befinden sich in der Region Asien-Pazifik: neben Hongkong-Central in der Top-Position sind es Teilmärkte der chinesischen (neben der Finance Street auch das CBD) sowie der japanischen Hauptstadt, neben dem genannten Tokio-Marunouchi auch Tokio-Shibuya und Tokio-Shinjuku. Die US-amerikanischen Technologiezentren Silicon Valley und New York-Midtown South gehören ebenfalls zu den Top-10-Märkten weltweit.
Auf Platz 29 taucht Berlin als erste deutsche Metropole (958 USD / m² / Jahr) im Ranking auf. Auch München (Platz 31, 930 USD / m² / Jahr) und Frankfurt (Platz 43, 849 USD / m² / Jahr) gehören zu den 50 teuersten Büromärkte weltweit.
Neben Berlin und Mailand (Platz 44, 835 USD / m² / Jahr) in Europa verzeichneten auch die japanischen Metropolen Nagoya (Platz 12, 1.274 USD / m² / Jahr) und Osaka (Platz 21, 1.136 USD / m²/ Jahr) vor allem vor dem Ausbruch der Pandemie aufgrund geringer Leerstände oder begrenztem Neubauvolumen lebhafte Mietpreiszuwächse. Sie nehmen dementsprechend höhere Positionen im Ranking 2020 als im Vorjahr ein.
Die afrikanischen Drehkreuze Nairobi und Johannesburg sowie die südamerikanischen Städte Santiago, Bogota und Buenos Aires gehören dagegen zu den günstigsten unter den 100 im JLL - Premium Office Rent Tracker untersuchten Märkte und Teilmärkte. Kostengünstigste Standorte im asiatisch-pazifischen Raum sind Kuala Lumpur und Chengdu, in der Region EMEA können Büromieter in Sankt Petersburg sowie Istanbul Flächen zu günstigsten Gesamtkosten nutzen.
Stärkerer Fokus auf erschwinglichere Lagen
In verkehrsgünstig gelegenen Geschäftsvierteln außerhalb des CBD in Städten wie Hongkong, New York und London können nach wie vor erhebliche Kosteneinsparungen (40 bis 50%) im Vergleich zu Premium-CBD-Flächen erzielt werden. Städte wie Minneapolis und Houston in den USA, Helsinki und Brüssel in Europa sowie Brisbane und Melbourne in Australien bieten ebenfalls günstigere Alternativen innerhalb der jeweiligen Region. "Nutzer werden angesichts ungewisser Zeiten künftig einen stärkeren Fokus auf die Erschwinglichkeit von Büroflächen legen", so Hela Hinrichs.
Hinrichs weiter: "In einem unsicheren wirtschaftlichen Umfeld verfolgen Unternehmen zunehmend einen abwartenden Ansatz. Darüber hinaus werden Anmietungsentscheidungen auch vor dem Hintergrund notwendiger Anpassungen bei Arbeitsplatzkonzeptionen und -strategien zurückgestellt oder verschoben. Auch im Premiumsegment erwarte ich daher eine weitere Mietpreisanpassung."
Technologiefirmen treiben Premiummieten an
Hela Hinrichs abschließend: "Technologieunternehmen, allen voran Online-Plattformen, spielen weiterhin eine Schlüsselrolle bei der Büroflächen-Nutzung im Premiumsegment und den damit verbundenen Kosten. In Bezug auf die Nachfrage sind sie nach Bank- und Finanzdienstleistungen an zweiter Stelle zu finden. Last not least bilden Technologieunternehmen in innovationsstarken Städten wie San Francisco, London und Tokio aber auch im indischen Technologiezentrum Bangalore eine nicht zu unterschätzende Marktmacht im Bürosektor."
[1] Gemessen an 31 Büromärkten weltweit
[2] bezogen auf Nettofläche und Effektivmiete sowie zusätzlicher Steuern und Betriebskosten
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